Правовое регулирования рынка земли в Республике Беларусь

Гражданин Республики Беларусь, имеющий земельный участок в  пожизненном наследуемом владении, если на нем отсутствуют строения и сооружения, имеет право передавать этот участок по наследству в порядке, устанавливаемом Советом Министров  Республики Беларусь.

Условия изъятия и предоставления земельных участков регулирует Указ Президента Республики Беларусь № 667 от 27 декабря 2007 г. «Об изъятии и предоставлении земельных участков» [5].

В соответствии с п.1 данного  документа земельные участки  предоставляются: гражданам на праве  временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности  или аренды; индивидуальным предпринимателям на праве аренды; юридическим лицам  Республики Беларусь на праве постоянного  и временного пользования, частной  собственности или аренды; юридическим  лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь – на праве аренды [11].

Частью рынка земли  является рынок прав на земельные  участки, прав аренды. 17 декабря 2002 г. Правительством Республики Беларусь утверждено Положение  о порядке организации и проведения аукционов на заключение договоров  аренды земельных участков. Для распределения  земельных участков могут проводиться  аукционы: на право заключения договора аренды земельных участков; с условиями  на право проектирования и строительства  капитальных строений, по результатам  которого с победителем также  заключается договор аренды земельных  участков; по продаже земельных участков в частную собственность.

2 Сравнительный  анализ права землепользования  и права землевладения

Право землепользования и  право землевладения выступают  как особый правовой институт земельного права, содержащий совокупность прав и  обязанностей конкретных землепользователей и землевладельцев, возникшая в  связи с предоставлением им земельных участков [12].

Право землевладения как  правовой институт охватывает систему  норм, определяющих круг правомочий землевладельцев, условия и порядок использования  земли на праве землевладения, основания  возникновения, изменения и прекращения  этого права.

Право землевладения как  субъективное право представляет собой  предусмотренные нормами земельного права правомочия конкретного субъекта права землевладения. Его можно  рассматривать не только как совокупность прав и обязанностей землевладельцев, но и как особое правоотношение по землевладению, и как самостоятельный  правовой титул - использование земли  на праве землевладения.

Кодекс о земле регулирует отношения граждан в области  пожизненного наследуемого владения землей. Оно, по представлению цивилистов, представляет собой особое вещное право граждан  бессрочно владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом  порядке с определенной хозяйственной  или потребительской целью. Аналогично как право владеть и пользоваться земельным участком, передаваемые по наследству данные права определяют и представители науки земельного права.

Право пожизненного наследуемого землевладения граждан является самостоятельным институтом современного земельного права и имеет свои отличительные черты.

Общими принципами права  землевладения граждан являются производ-ность и зависимость  от права государственной собственности  на землю; устойчивость, стабильность; самостоятельность и рациональность; целевой характер; платность.

Производность и зависимость  права землевладения от права  государственной собственности  на землю состоит в том, что  право землевладения возникает  в порядке, установленном государством; его формы и виды закреплены законодательно; наряду с предоставлением и изъятием земель государство устанавливает  условия пользование ею; государство  контролирует надлежащее использование  земельных участков.

Устойчивость, стабильность права землевладения выражается, прежде всего в том, что его  прекращение может иметь место  только в случаях, прямо предусмотренных  законом. В частности, если землевладельцы не нарушаю правил использования  земли, установленных государством, то они не могут быть лишены права  пользования ею. Землевладение граждан  является по­жизненным, хотя такое  право носит фактически бессрочный характер, нельзя его приравнять к  пожизненной (долгосрочной) наследуемой  аренде.

Право землевладения –  самостоятельное право, существенно  отличное от права землепользования и иных вещных прав на землю, а также  от обязательственных прав на нее (например, от аренды).

Право землевладения –  одно из правовых средств обеспечения  рационального использования земли, его отличает самостоятельность, целевой  характер, состоящий в том, что  государство при предоставлении земель указывает цели их использования  на праве пожизненного наследуемого землевладения.

Использование земельных  участков в строгом соответствии с их целевым назначением является важнейшей обязанностью землевладельцев. Землевладелец может использовать ее для всех видов деятельности, не нарушающих основное целевое назначение земельного участка [13].

В настоящее время право  землепользования можно рассматривать  с нескольких позиций: как общее  понятие, содержащее наиболее характерные  черты различных видов землепользования; как институт права, представляющий совокупность норм, регулирующих отношения  землепользования. Право постоянного  пользования земельным участком названо в числе вещных прав на земельную недвижимость.

Право землепользования можно  рассматривать и как субъективное право пользования землей. Целью  такого пользования является получение  определенных результатов, доходов, выгод  от земли вследствие приложения к  ней труда. Право землепользования основывается на двух основных правомочиях: владении и пользовании земельными участками.

В праве землепользования тесно переплетаются вещные и  публично-правовые характеристики. Субъектам  права землепользования предоставлено  право пользования землей и всем, что с нею соединено, на ней  расположено.

Землепользователи имеют  точно такие же права, как и  землевладельцы (ст. 64 Кодекса о земле).

Земельные участки землепользователей отграничиваются на местности от земель собственников, владельцев и  других пользователей земли. В качестве землепользователя, носителя таких  прав, он выступает перед всеми  иными участниками земельных  отношений.

Право землепользования принципиально  отличается от права собственности  на землю. Право государственной  собственности на землю исключает  передачу прав по распоряжению землей землепользователям. Собственники земельных  участков вправе распорядиться ею. В отличие от землевладельца землепользователь  владеет землей на титуле пользования. Обязанность по пользованию землей он несет как перед государством, так и перед собственником  земли [14].

В соответствии со ст. 8 Кодекса  о земле земельные участки  предоставляются в постоянное или  временное пользование.

Постоянным признается пользование  земельными участками без заранее  установленного срока.

Временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до трех лет и долгосрочным - от трех до десяти лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут  быть продлены на период, не превышающий  сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования. Продление сроков пользования земельными участками производится органами, предоставившими  эти земельные участки. Президентом  Республики Беларусь по отдельным видам  пользования земельными участками  может быть установлен и более  длительный срок долгосрочного пользования (ст. 9 Кодекса о земле).

Право землевладения и  землепользования возникает на основе юридических фактов, предусмотренных  нормами земельного законодательства, а именно: предоставления земельного участка во владение либо в пользование; приобретения права собственности  на строение или сооружение, расположенные  на обособленном земельном участке; заключения сделки мены земельных участков; наследования земельных участков.

В соответствии со статьей 64 Кодекса о земле землепользователи, землевладельцы и собственники земельных  участков имеют в целом одни и  те же права, а именно: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать земельные участки в соответствии с целями, для которых они предоставлены; собственности на посевы, посадки  сельскохозяйственных культур и  насаждений, произведенную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, когда земельный  участок передан в аренду; использовать в установленном порядке для  своих нужд имеющиеся на земельном  участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, а  также эксплуатировать другие полезные свойства земли; воз­водить в установленном  порядке жилые, производственные, культурно-бытовые  и иные строения и сооружения; в  установленном порядке проводить  оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды  и иные водоемы; в случае изъятия  земельного участка или добровольного  отказа от него получить полную компенсацию  затрат на повышение плодо­родия  земли; передавать во временное пользование  земельный участок или его  часть в случаях и порядке, предусмотренных законодательством  Республики Беларусь; обмена в установленном  порядке земельными участками; добровольно  отказаться от земельного участка; в  установленном порядке требовать  установления и прекращения земельного сервитута.

Собственники земельных  участков, кроме того, имеют право  отчуждать земельные участки (части  земельных участков), сдавать их в залог, в аренду в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Обязанности землепользователе, землевладельцев и собственников  земельных участков содержаться  в статье 65 Кодекса о земле.

Землепользователи, землевладельцы и собственники земельных участков обязаны: обеспечивать использование  земельных участков в соответствии с целевым назначением и условиями  их предоставления; эффективно использовать предоставленные им земельные участки, повышать их плодородие, применять  природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической  обстановки в результате своей хозяйственной  деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, предусмотренных  статьей 136 настоящего Кодекса; своевременно вносить плату за земельные участки; не нарушать права других землепользователей, землевладельцев и собственников  земельных участков, а также арендаторов  земельных участков; в установленном  порядке обеспечивать предоставление земельного сервитута.

Землепользователи, землевладельцы и собственники земельных участков выполняют другие обязанности, предусмотренные  земельным законодательством Республики Беларусь [15].

Законодательством установлены  одинаковые основания прекращения  права владения и права пользования  земельным участком: добровольный отказ  от земельного участка или его  части; истечение срока, на который  был предоставлен участок; прекращение  деятельности юридического лица; использование  земли не по целевому назначению; прекращение  трудовых отношений, в связи с  которыми был предоставлен служебный  земельный надел, если иное не установлено  законодательством Республики Беларусь; нерациональное использование земельного участка, выражающееся для земель сельскохозяйственного  назначения в уровне урожайности  ниже нормативного (по кадастровой  оценке); систематическое невыполнение мероприятий по охране и защите земель, сохранению плодородия и других полезных свойств земли; использование земельного участка способами, приводящими  к снижению плодородия почв, их химическому  и радиоактивному загрязнению, ухудшению  экологической обстановки; систематического невнесения земельного налога в течение  сроков, установленных законодательством  Республики Беларусь; неиспользования  в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного  производства, и двух лет - для несельскохозяйственных целей; изъятия земель в случаях, предусмотренных Кодексом Республики Беларусь о земле.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Довольно длительное время  на территории Беларуси не существовало собственности на землю. Законодательство СССР, равно как и БССР включало только одну форму собственности  на землю – государственную. Поэтому  о рынке земли, рано как и о  его правовом регулировании говорить было еще рано.

Лишь в 1990 г. в СССР были приняты Основы законодательства о  земле. Появилось право аренды земли  и право передачи земли по наследству.

В 1990 г. в БССР был принят первый Кодекс о земле, отражающий положения  Основ законодательства о земле. Начала проводиться земельная реформа.

Своеобразным переворотом  в 1993 г. стал Закон Республики Беларусь «О праве собственности на землю». Фактически этот Закон содействовал развитию рынка земли в Республике Беларусь. Начали осуществляться сделки купли-продажи земельных участков.

В дальнейшем право различных  форм собственности на землю закреплено в Конституции Республики Беларусь. В дальнейшем функционирование рынка  земли определили Кодекс Республики Беларусь о земле 1999 года.