Правовое регулирование земельно-имущественных отношений

Право пожизненного наследуемого владения относится к ограниченным вещным правам. Гражданин, обладающий земельным участком на таком праве, владеет и пользуется, но не вправе распоряжаться им. Данное ограничение  не распространяется на переход прав на земельный участок по наследству (как по закону, так и по завещанию).

В юридической литературе можно встретить мнение о том, что, в отличие от права общей  собственности, право общего наследуемого владения законодательством не предусмотрено; по этой причине земельный участок  на праве пожизненного наследуемого владения не переходит по наследству к нескольким лицам, если он неделим, т.е. не может быть разделен между  наследниками в натуре. С таким  подходом трудно согласиться - это не вытекает из закона и даже прямо  противоречит ст. 1181 ГК РФ.

Что касается делимости  земельного участка, то для наследования любого имущества возможность его  раздела не имеет никакого значения. Все вопросы, связанные с перерегистрацией наследниками своего права на земельный  участок, его разделом либо установлением  порядка пользования, относятся  к несколько иной стадии, которая  может (но не обязательно) последовать  за оформлением наследниками своих  наследственных прав.

И все же одно отличие  в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве  пожизненного наследуемого владения существует. Связано оно с тем, что земельные  участки на праве пожизненного наследуемого владения, в отличие от права собственности, не могут переходить по наследству к юридическим лицам ни по закону, ни по завещанию. Субъектами наследования таких земель могут быть только граждане. Других особенностей в наследовании земельных участков на праве собственности  и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит.

В силу закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком также относится к числу  ограниченных вещных прав. Несмотря на то что начиная с 1991 г. граждане получили возможность приобретать земельные участки на праве собственности или пожизненного владения, это право продолжает быть довольно распространенным.

Выполняя служебную роль при возведенном строении, такие  участки никогда не были самостоятельным  объектом гражданского права и наследования. При переходе права собственности  на строение, не исключая и наследников, право пользования участком переходит  к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме (ст. 35 Земельного кодекса).

Важно подчеркнуть, что  переход этих прав на земельный участок  после смерти наследодателя следует  рассматривать как один из частных  случаев перехода прав на земельный  участок при смене собственника строения, что предусмотрено ст. 35 Земельного кодекса и ст. 271 ГК.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к наследникам и  в тех случаях, когда унаследованное строение разрушено в результате пожара либо ветхости (при условии, что не проведена государственная  регистрация прекращения права  собственности на поврежденное строение). Точно так же, когда наследодатель  умирает до окончания возведения строения, объекты незавершенного строительства  наследуются на общих основаниях и права на них подлежат государственной  регистрации без каких-либо изъятий (ст. 25 Закона о государственной регистрации  прав на недвижимость).

Если же наследодатель, получив участок, до открытия наследства не приступил к его освоению и  строительству, то с его смертью  право постоянного землепользования прекращается, поскольку законом  не предусмотрен переход такого права  к другим лицам в порядке правопреемства.

Однако ситуация будет  иной, если установлено, что наследодатель  обратился с заявлением о передаче ему земельного участка в собственность  на основании п. 5 ст. 20 Земельного кодекса, но умер до принятия соответствующего решения. Учитывая, что право гражданина на приватизацию земельного участка  является безусловным, по аналогии с  практикой применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", такой участок можно рассматривать как объект недвижимости, подлежащий наследованию на общих основаниях.

Отдельный вопрос, который  необходимо рассмотреть в заключении данного параграфа – проблема наследования земельного участка в  случае изменения правового режима данного земельного участка в  период после составления завещания, но до открытия наследства. Данная проблема стала предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.

Решением Промышленного  районного суда города Самары от 17 марта 2004 года, оставленным без изменения  судом кассационной инстанции, было отказано в иске гражданки Н.Г. Патах  о признании недействительным завещания  ее отца, которым тот часть своего имущества (дачу и земельный участок) завещал гражданке Т.К. Шаровой. Как  указал суд, на момент составления завещания  оно соответствовало действовавшему законодательству.

Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные Н.Г. Патах материалы, указал по следующее.

Согласно статье 1181 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ) принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных данным Кодексом; на принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется; при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Данная статья, устанавливающая особенности наследования такого вида имущества, как земельные участки, и право пожизненного наследуемого владения земельным участком, направлена на реализацию права наследования (статья 35, часть 4, Конституции Российской Федерации) и права владения, пользования и распоряжения землей (статья 36, части 1 и 2, Конституции Российской Федерации), а потому сама по себе не может рассматриваться как нарушающая какие-либо права заявительницы.

То же касается статьи 527 Гражданского кодекса РСФСР, предусматривавшей основания наследования, также направленной на реализацию гарантированного статьей 35 (часть 4) Конституции Российской Федерации права наследования.

Как свидетельствуют представленные материалы, заявительница полагала, что завещание ее отца Г.К. Патаха, в котором тот распорядился садово-дачным земельным участком, принадлежавшим ему на праве пожизненного наследуемого владения и наследство в отношении которого открылось 13 июля 2000 года, должно быть признано недействительным, поскольку согласно пункту 2 статьи 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 года "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону. Между тем при рассмотрении ее дела суд пришел к выводу о том, что наследственные правоотношения предметом регулирования указанного закона не являются.

Особенности раздела земельного участка  при наследовании.

Наследование по закону или по завещанию ведет к образованию  общей долевой собственности  на земельный участок, если он переходит  к двум и более наследникам (ст. 1164 ГК РФ).

Исходя из общих положений  гражданского права, раздел имущества  в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых и самостоятельных объектов права собственности.

Недвижимое имущество, находящееся  в долевой собственности наследников, после получения ими свидетельства  о праве на наследство может быть реально разделено как по соглашению самих участников общей собственности, так и в судебном порядке по иску любого из них (ст. 1165 ГК РФ).

В том и другом случае раздел земельного участка возможен при условии делимости, т.е. когда  это не ведет к утрате его целевого назначения.

Делимым, как предусмотрено  статьей 1182 ГК РФ, признается земельный  участок, если при разделе каждая его часть будет соответствовать  минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается (неделимые земельные участки).

Предельные максимальные и минимальные размеры земельных  участков, предоставляемых гражданам  в собственность для ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются  законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального  жилищного строительства - нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 33 Земельного кодекса).

Таким образом, не каждый земельный  участок может быть разделен - это  зависит от числа наследников, размера  земельного участка и предусмотренных  в установленном порядке минимальных  норм их предоставления, а также  других конкретных обстоятельств.

С разделом земельного участка  прекращается не только право общей  собственности, но и право преимущественной покупки при отчуждении своей  доли одним из сособственников. Независимо от того, произведен ли раздел земельного участка по соглашению сторон или  в судебном порядке, он подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Разрешение судами дел  данной категории имеет ряд особенностей, первая из которых связана с исключительной подсудностью - такие споры отнесены к компетенции судов по месту  нахождения земельных участков. Другая особенность состоит в том, что  к участию в деле должны быть привлечены все участники общей собственности  на земельный участок, поскольку  решение суда может так или  иначе затронуть их интересы.

И, наконец, специфика этих дел заключается в том, что  во всех случаях до принятия решения  суд должен располагать экспертным заключением о вариантах раздела  земельного участка, основанным на строительных, экологических, санитарно-технических  и иных специальных нормах и правилах.

Отказ в иске о разделе  земельного участка по мотиву его  неделимости не исключает установления порядка его пользования. Несмотря на ряд совпадающих признаков, раздел земельного участка отличается от определения  порядка пользования им как по своему содержанию, так и по правовым последствиям. При определении порядка  пользования, как и при разделе, каждому из сособственников передается конкретная часть земельного участка. Однако с установлением порядка  пользования земельный участок  юридически остается неразделенным, право  общей собственности на него не прекращается, отдельные его части могут  находиться в совместном пользовании  для проезда, прохода к основному  строению и подсобным помещениям. Причем, в отличие от раздела, для  установления порядка пользования  участком не играют роли его размер, статус и число совладельцев. Установленный  порядок пользования не подлежит по закону и государственной регистрации.

Как следует из содержания п. 2 ст. 1182, судьба неделимого земельного участка при разделе наследства поставлена в зависимость от наличия  у одного из наследников преимущественного  права на получение его в счет своей наследственной доли (ст. 1168 ГК РФ) и осуществления им этого права.

Такое право в первую очередь имеет наследник, обладавший совместно с умершим правом общей  собственности на спорный земельный  участок, независимо от размера долей  его и наследодателя.

Во вторую очередь преимущественное право предусмотрено для того из наследников, в чьем пользовании  находился земельный участок, но при условии, что участок в  целом принадлежал наследодателю  и никто из других наследников  при жизни наследодателя им не пользовался.

Соответствующая компенсация  другим наследникам со стороны лица, претендующего на земельный участок, должна быть полной и предварительной (п. 2 ст. 1170 ГК РФ). Это означает, что  при обращении наследника в суд  с иском о защите своего преимущественного  права на земельный участок необходимая  сумма должна быть внесена им на счет суда до разрешения дела по существу. В противном случае преимущественное право наследника защите не подлежит и учитываться при разделе не должно.

Вместе с тем указанные  выше условия (неделимость земельного участка, наличие преимущественного  права, предоставление компенсации) в  ряде случаев могут оказаться  недостаточными для передачи земельного участка одному из наследников. Речь идет об участках, находящихся в  черте поселений и выделенных для строительства домов, дач  и т.д. На неделимом земельном  участке может находиться строение, части которого в натуре могут  быть выделены каждому из наследников, т.е. само строение является делимым. Данное обстоятельство по закону исключает  возможность присуждения сособственнику денежной компенсации за долю в строении и соответственно утрату права собственности  на нее (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если учесть, что  земельный участок неразрывно связан со строением и необходим для  нормального пользования домом  или дачным строением, размещения на участке служебных построек, то, безусловно, в этом случае он не может  быть изъят и передан одному из наследников по основаниям ст. 1168 ГК РФ.

Природа общей долевой  собственности на земельный участок  та же, что и на другие объекты. Поэтому, когда земельный участок не выделяется кому-либо из наследников и остается в общей долевой собственности, владение, пользование и распоряжение им возможны только на основе соглашения всех участников этой собственности (ст. 246, 247 ГК). Причем такие факторы, как  большинство голосов участников общей собственности или размер их долей, значения не имеют.