Правовое регулирование сделок с землей

В документе, в частности, говорится, что в целях осуществления государственного регулирования операций с землей “Государственный земельный кадастр, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и тесно связанную с ними недвижимость ведутся по единой системе на всей территории Российской Федерации.”

Данная норма соответствует и ст. 131 ГК РФ, которая предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Что же касается непосредственно сделок с землей, то названным выше Указом организация работы по ведению государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, а также на его территориальные органы на местах.

Сложившееся в современном российском праве понимание оборота земельных участков неоднозначно. Однако при любых его трактовках оборот связывается с переходом прав на участки от одних лиц к другим, разница заключается только в основаниях такого перехода, а точнее в том, являются ли такие основания исключительно частноправовыми, или они могут быть и публично правовыми.

Обоснованное изучение мнений правоведов о содержании земельного оборота, на наш взгляд, предполагает предварительное исследование формирования правовой основы системы перехода прав на земельный участки в российском законодательстве в период после отмены монополии государственной собственности на землю и до настоящего момента. Такое исследование неразрывно связано с понятием реформирования земельных отношений.

Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 году. До указанного момента развитие законодательства о земле сводилось к правовому регулированию института исключительной государственной собственности на землю. Программа проведения земельной реформы на территории РСФСР, предусматривала ее поэтапное осуществление. На первом этапе предполагалось закрепить земли в федеральную собственность РСФСР и собственность республик, входящих в состав РСФСР, а также уточнить административные границы, выявить потребности в земле граждан и юридических лиц, сформировать специальный фонд земель для последующего перераспределения земельных участков и установления ставок земельного налога и цены земли. Второй этап земельной реформы должен был завершить передачу и закрепление земель в собственность граждан и юридических лиц, пользование, в том числе аренду, пожизненное наследуемое владение. Однако развитие земельной реформы осуществлялось фактически бессистемно, путем принятия отдельных нормативных правовых актов (федерального и субъектового уровня), регулирующих земельные отношения.

 Сказывалась крайняя политизированность  земельного законодательства.  
Анализируя процесс формирования и развития нормативной правовой основы оборота земельных участков можно условно выделить несколько этапов: первый этап (1990 год - декабрь 1993 года); второй этап (декабрь 1993 - октябрь 2001 года); третий этап (октябрь 2001 - 2005 год).

Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объекта гражданских прав – недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в гражданский оборот.

Учитывая, что стартовой площадкой для реформирования земельного законодательства была действовавшая многие десятилетия монополия государства на землю, в первую очередь субъектами, участвующими в обороте земельных участков, стали именно публичные образования. Переход земельных участков из государственной собственности в частную на основании специального законодательства о приватизации и общих гражданских норм составил тот первичный рынок, на основании которого формируется материальная база для развития нормального имущественного оборота. В отношения, связанные с первичным отчуждением земельных участков из государственной собственности, вовлечено большое количество лиц, вкладываются огромные инвестиционные ресурсы, что требует наличия детально разработанных правовых гарантий защиты прав вновь возникающих собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Причем такие гарантии должны быть не просто провозглашены, но и иметь действенные рычаги исполнения.

Законодательство установило принцип, согласно которому Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования вступают в гражданские правоотношения на равных началах с гражданами и юридическими лицами. Однако специфика задач, стоящих перед государством в гражданском обороте, и особенности публичной собственности  как таковой потребовали установления специальных правил. В отношении земельных участков это еще более усугубляется уникальной природной спецификой данного объекта как места обитания человечества и природного ресурса.

В результате всех реформ стало неизбежным регулирование оборота земельных участков на основе сочетания частноправовых и публично-правовых методов воздействия. На законодательном уровне появилось два кодифицированных нормативных правовых акта, претендующих на регулирование данных отношений: Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Причем в Земельный кодекс РФ, призванный по своей правовой природе регулировать публичные правоотношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, было включено большое количество норм, которые напрямую регулируют гражданско-правовые отношения, связанные с оборотом земельных участков. Этим нормам был дан приоритет перед нормами гражданского законодательства. До сих пор нормы двух отраслей права – гражданского и земельного – по некоторым вопросам прямо противоречат друг другу, некоторые нормы земельного законодательства в данной области не соответствуют основам гражданского права, что отрицательно сказывается на стабильности оборота земельных участков.

Таким образом, правовая основа оборота земельных участков достаточно противоречива и не обеспечивает необходимого упорядочения соответствующих общественных отношений.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации земельное законодательство отнесено к предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Региональное законодательство в данной области весьма разнообразно и вызывает необходимость детального изучения. В отношении Краснодарского края положение усугубляется еще и тем, что это регион, земельные ресурсы которого имеют большую экономическую ценность в сфере сельскохозяйственного производства, рекреационной и промышленной индустрии. Кроме того, на территории Черноморского побережья расположены курорты федерального значения, что также накладывает свою специфику на оборот земельных участков, вызывает необходимость рассматривать вопрос о соотношении правового режима нескольких категорий земель, в частности, особо охраняемых природных территорий и земель населенных пунктов. Все названные особенности урегулированы нормами краевого законодательства и требуют дополнительного анализа.

Актуальность концептуального решения отмеченных проблем, связанных с правовым регулированием сделок с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, предопределяется недостатками законодательной и правоприменительной практики, объективной необходимостью совершенствования нормативной базы в данной области как на федеральном, так и на региональном уровне, а также установления пределов сочетания публичных и частных начал в регулировании этих правоотношений.

Заключение

В данной работе были рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с земельными участками. Насколько сделки с земельными участками соотносятся с нормами гражданского права,  правомерность сделок с землей, общие характерные признаки сделок с землей: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с земельными участками и действительность-недействительность  заключенных сделок.  А также общие положения о недействительности сделок с землей: какие сделки могут быть признаны недействительными,  на какой правовой основе и какие юридические последствия ждут стороны, заключившие сделку, признанную недействительной.

Кроме того, рассмотрены формы заключения сделок с земельными участками. Какие требования предъявляет закон к форме заключения сделки с земельным участком и государственной регистрации перехода пава собственности на землю. 

В целом еще раз можно подтвердить, что совершение сделок с  земельными участками является один  из наиболее динамично развивающихся институтов  земельного права. Вопрос земли в России неизменно актуален, а производимые время от времени правительством неизбежные реформы не справляются с динамичным течением жизни и не решают многих спорных вопросов, касающихся владением, распоряжением и пользованием землею. 

Список используемой литературы

1. Сырых Е.В. Земельное право. Учебник для вузов. – М., Юстицинформ. 2005.
2. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник для вузов. – М.:Норма-инфра. 1999. Жариков Ю.Г., УлюкаевВ.Х.,Чуркин В.Э. Земельное право. Учебник. – М. Юрайт. 2003. с.90-127. 
3. Земельное право. Учебник для вузов.  – М., Былина.2002. с.285-310.
4. Судебная практика по земельным спорам.  // кн.3 ч.I  //.под ред. П.В. Крашенинникова. – М Статут. 2004.
5. Гражданское право. Учебник. // под ред. Суханова Е.А. – М.: Бек, 1998. с.329-377.

Список нормативных актов

(Использованы материалы системы  «Консультант-Плюс: Высшая школа».

Программа информационной поддержки российских наук и образования.)

1.    Гражданский кодекс  РФ. Ч.1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 23. 07. 2013) г. № 51-ФЗ и ч. 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. (в ред01.09.2013).

2.  Земельный кодекс РФ. № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года (в ред. Федеральных законов от 06.09.2013)

1 Гражданское право. Учебник. Под ред проф.Е.А.Суханова. М., Издательство БЕК, 1998 г. с. 336