Правовое регулирование платы за землю

Не допускается вмешательство  заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об оценочной  деятельности" Российская Федерация, субъекты Федерации или муниципальные  образования, физические лица и юридические  лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных этим Федеральным законом. Данное право является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Указанное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В случае, если в нормативном  правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности" или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.

В ряде случаев проведение оценки объектов оценки является обязательным. В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об оценочной  деятельности" проведение оценки объектов оценки обязательно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
• Проведение оценки объекта оценки является обязательным также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Следует обратить внимание на то, что действие ст. 8 не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных ФЗ от 27.02.2003 г. "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и ФЗ 5.02.2007 г. "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим  лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор (см. ст. 9 ФЗ "Об оценочной  деятельности"). В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Обязательные требования к договору на проведение оценки установлены  в ст. 10 ФЗ "Об оценочной деятельности". Такой договор заключается в  простой письменной форме и должен содержать: объект оценки; вид стоимости  имущества (способ оценки); размер денежного вознаграждения за проведение оценки; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с указанным Федеральным законом; наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 246 ФЗ "Об оценочной деятельности", оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с  юридическим лицом, должны быть указаны  сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и  ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти  объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени  заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке объекта  оценки (далее - отчет) не должен допускать  неоднозначного толкования или вводить  в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, то в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер  отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

При составлении отчета об оценке необходимо также руководствоваться  федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254.

Отчет может также  содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными  для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного  объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных  видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком  или оценщиками, которые провели  оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Правила о достоверности  отчета как документа, содержащего  сведения доказательственного значения, установлены в ст. 12 ФЗ "Об оценочной  деятельности": итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора  о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том  числе и в связи с имеющимся  иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. При разрешении такого рода споров целесообразно иметь в виду разъяснения, содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны  совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Государственное регулирование  оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков  в части надзора и нормативно-правового  регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством РФ.

Регулирование оценочной  деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных  стандартов оценки, саморегулируемыми  организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

В соответствии со ст. 20 ФЗ "Об оценочной деятельности" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты  оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных  стандартов оценки. Разработанные федеральные  стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в  уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (в настоящее время - Минэкономразвития РФ). Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством РФ, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети "Интернет".

Постановлением Правительства  РФ от 1.02.2007 г. N 60 "О порядке опубликования  федеральных стандартов оценки" установлено, что федеральные стандарты  оценки, утвержденные уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, подлежат опубликованию в соответствии с Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 г. N 1009.

Следует обратить внимание на то, что приказами Минэкономразвития  РФ уже утвержден ряд федеральных  стандартов оценки: "Общие понятия  оценки, подходы и требования к  проведению оценки" (ФСО N 1); "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2); "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).

Стандарты и правила  оценочной деятельности разрабатываются  и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить  федеральным стандартам оценки.

В настоящее время  при определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки".

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Порядок проведения государственной  кадастровой оценки земель всех категорий  на территории Российской Федерации  для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, в настоящее время определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), утвержденными постановлением Правительства РФ от 8.04.2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".