Право собственности на землю

 

• существуют способы приобретения права собственности, характерные только для государства: национализация, конфискация, реквизиция, иные случаи принудительного возмездного изъятия имущества, налоги и т.п.;
• присущее только государственной собственности основание прекращения права собственности – приватизация, то есть отчуждение имущества из государственной (а также муниципальной) собственности в собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном законом.

Ко всему прочему, существуют две части государственной собственности.

  Первая – распределенное государственное имущество, то есть собственность государства, закрепленная за государственными унитарными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; в отношении этого имущества правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению ограничены;

 Вторая – нераспределенное  государственное имущество (казна)8.

В соответствие со ст. 18 ЗК РФ к собственности субъектов РФ относятся:

  1) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;

  2) земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;

  3) иные предусмотренные ФЗ земельные участки и предусмотренные ФЗ земли.

Легализованного понятия муниципальной собственности в законе не закреплено, но в российском государстве на современном этапе развития учеными принято понимать под этим то имущество, которое принадлежит на праве собственности муниципальным образованиям: городским, сельским поселениям и пр. (понятие муниципального образования дано в ст. 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). Как и государственная собственность, муниципальная собственность является публичной формой собственности, и именно поэтому она строится в основном по принципу государственной собственности.

 К собственности муниципальных районов, городских округов и поселений относятся:

1) земельные участки, занятые  зданиями, строениями, сооружениями, которые находятся в собственности определенных муниципальных образований;

2) земельные участки, которые предоставлены органам местного самоуправления определенных муниципальных образований, а также всевозможным казенным предприятиям, некоммерческим организациям или муниципальным унитарным предприятиям, которые созданы указанными органами местного самоуправления;

3) иные предусмотренные  ФЗ и принятыми в соответствии  с ними законами субъектов  РФ земельные участки и предусмотренные  ФЗ и принятыми в соответствии  с ними законами субъектов  РФ земли9.

Гражданским правом установлены признаки объекта, которые присущи всем вышеперечисленным формам собственности земельного участка, выступающим в качестве объекта права собственности. Это такие признаки, как:

1) оборотоспособность, то есть земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

2) земельный участок является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Для земельных участков установлена также и специальная регистрация – в органах Государственного комитета по земельным ресурсам и землеустройству;

3) земельный участок в  зависимости от того, возможен  ли его раздел без ущерба  для его хозяйственного назначения  или нет, может быть признан  либо делимой, либо неделимой  вещью. Этот признак существен  в том случае, когда земельный  участок, находится в общей собственности  и возникает вопрос о выделе  части земельного участка одному  из собственников. А также в  случае необходимости отчуждения  части земельного участка. В случае, когда земельный участок признается  неделимым, сособственнику не может  быть выделена часть участка  в натуре, а выдается денежная  компенсация. Решение о неделимости  земельного участка, если на это  прямо не указывается в законодательстве, принимает суд.

На основании Закона о крестьянском хозяйстве можно сделать вывод, что земельный участок крестьянского хозяйств является неделимым имуществом, поскольку Закон устанавливает, что данный земельный участок является «единым целым». Данное же обстоятельство закреплено и в Гражданском кодексе РФ, который устанавливает, что земельный участок не подлежит разделу при выходе одного из членов хозяйства. Вышедший член хозяйства имеет право на получение денежной компенсации;

4) плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования  земельного участка, принадлежат лицу, который использует этот участок на законном основании.

Границы определенного земельного участка устанавливаются в определенном порядке, который закреплен в законодательстве. В соответствие с этим можно выделить еще один признак, такой как: объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка10.

На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод, что под правом собственности на современном этапе в Российской Федерации понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами. Данное право собственности подразделяется на частную, государственную и муниципальную собственность. Права абсолютно всех собственников защищаются законодательством в равной степени и равным образом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Содержание права  собственности на землю

 

Гражданским законодательством установлено содержание права собственности, которое распространяется на всевозможные объекты гражданских прав, в том числе земельные участки.

По ст. 209 ГК РФ содержание права составляют правомочия владения, использования и распоряжения. Все они имеют ясно выраженный юридический и физический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника – обладателя данных правомочий физически, то есть своими собственными действиями осуществлять владение, пользование и распоряжение обособленным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности. Правомерность этих действий в юридическом смысле подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах11.

Право владения упоминается в ст.209 ГК РФ и является первым элементов в составе права собственности на землю.

Под правом владения землей понимается возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Такое обладание должно быть юридически обоснованно, то есть необходимо наличие правового титула (основания) на владение данным имуществом, а именно земельным участком. В качестве правового титула могут служить правоустанавливающие документы или иные основания.

Первичным основанием для регистрации в государственных органах права на землю являются правоустанавливающие документы. В ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приведен их примерный перечень12. Данные правоустанавливающие документы должны соответствовать законодательству, действовавшему на момент их составления в том месте, где расположен данный земельный участок. В документах должен быть указан в первую очередь правообладатель, а также вид права на землю, описание земельного участка, которое позволяет однозначно истолковать и затем идентифицировать конкретный участок земли.

Документами, устанавливающими права на земельные участки являются:

1. договоры и акты приема-передачи к ним;
2. решения судов, вступившие в законную силу;
3. свидетельства о праве на наследство;
4. решения, постановления, распоряжения, акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении) земельных участков13.

С правом владения земельным участком тесно связано право пользование им.

Право пользования землей – это допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли и извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке как поверхность земельного участка и почвенный покров, так и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а вместе с тем и закрытые водоемы в пределах этого участка.

Несмотря на это собственник конкретного земельного участка не располагает полной свободой в выборе направлений и способов использования своего земельного участка. Во-первых, по законодательству РФ земля должна использоваться исключительно в соответствии с разрешенным использованием и с её целевым назначением, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель. Во-вторых, использование всех земель должно осуществляться только теми способами, которые не наносят вред окружающей среде, в том числе и самой земле как природному объекту. В  ст.40 земельного законодательства закрепляется тот факт, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Таким образом, право пользования реализуется в двух формах:

1. что именно может делать собственник на своем земельном участке;
2. и какими способами разрешено реализовать данные права собственника.

Право распоряжения землей является последним элементом состава права собственности на землю, представляющее собой возможность определять юридическую судьбу конкретного земельного участка в пределах, установленных законодательством.

Распоряжение землей может выражаться в трех формах:

1) изменение фактического  состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение  его юридического статуса. Например, освоение земельного участка  под огороды влечет за собой  присвоение этому участку положения  сельскохозяйственного угодья;

2) изменение правового  режима земель. По российскому  законодательству частный собственник, получивший землю от государства, не вправе менять ее целевое  назначение. Особенно это касается  продуктивных земель сельскохозяйственного  назначения, лесных и охотничьих  угодий. Ограничивается право фермерского  хозяйства дробить землю, передавать  ее по своему усмотрению (целиком  или частью) в руки лиц, некомпетентных  в сельском хозяйстве или не  желающих жить на селе. Не вправе менять назначение своих угодий, выделенных ради природоохранных целей, дирекции заповедника, национальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйствами, рыборазводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. Такие ограничения тем более оправданны, так как целевое назначение земель во многих случаях связано с существенными льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства;

3) изменения в составе  лиц, являющихся собственниками  земельных участков. Это может  быть, во-первых, процесс предоставления  земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемый  с соблюдением установленных  процедур; во-вторых, процесс изъятия  земельных участков; в-третьих, процесс  обмена земельных участков между  субъектами права собственности. По действующему земельному законодательству, например, собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского хозяйства.

В отдельных случаях правомочия собственника по распоряжению земельным участком ограничены законом. Так, ст. 27 Земельного кодекса установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков14.

Исходя из выше мною сказанного такие правомочия собственника, как владения, пользования и распоряжения землей можно подразделить на две группы: общие и специальные. Под общими следует понимать те правомочия, которые присущи всем без исключения случаям отношений собственности на землю, а специальные – те, которые имеют определенные специфические особенности, которые зависят от конкретных условий использования определенных земель.

Права и обязанности собственника земельного участка на совершение определенных действий в отношении конкретной земли или воздержание от совершения определенных действий относится к общей группе правомочий собственника.

Права собственника – это такие права, осуществляемые исключительно по воле самого собственника, то есть если собственник не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использованию.

Каждый собственник земельного участка имеет право:

1. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);
2. передавать земельный участок в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного общества и товарищества, а также в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы;
3. продавать, отчуждать земельные участки, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды;
4. передавать земельный участок в залог, по наследству;
5. хозяйствовать на своем земельном участке и др.