Право аренды земельных участков

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору участка на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

По ЗК РФ арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Он может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Арендатор не вправе передать земельный участок в безвозмездное пользование, как это допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ в отношении иных видов имущества. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Новый договор аренды земельного участка в этом случае не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

В случае аренды земельного участка государственной или муниципальной собственности на срок более 5 лет арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и те, которые указаны выше, без согласия собственника, но с уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды па новый срок (ст. 621 ГК РФ). Из данного правила есть исключения, предусмотренные п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении срока действия договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если арендатор с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств улучшение арендованного земельного участка, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ). Согласно п. 3 данной статьи законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Эта норма означает, что условие о выкупе арендованного земельного участка касается, как правило, земель, находящихся в частной собственности, за исключением случаев, когда законодательство предусматривает ограничения на их куплю-продажу.

Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. ст. 40, 41 и 42 ЗК РФ. Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». По ст. 10 закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется право не только использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества земельного участка, предусмотренные ст. 616 ГК РФ, прямо не применимы к случаям аренды земли. Специфика обязанностей арендатора отражена в ст. 42 ЗК РФ. Статья 617 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это положение гражданского законодательства применяется и к случаям аренды земель.

Арендатор имеет право на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том числе и при изъятии земельного участка для государственных и общественных нужд.

Пункт 7 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность передачи земельных участков в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ.

Согласно п. 8 ст. 22 3К РФ при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируется г. 250 ГК РФ.

К особенностям заключения договоров аренды земельных участков следует отнести и то обстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их иконные представители могут передавать согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

3. Исполнение договора аренды земельных участков

Исполнение всякого договора есть, с одной стороны, реализация, воплощение его условий, и, с другой, исполнение конкретных обязанностей и  осуществление конкретных субъективных прав. Корреспонденция их (прав и обязанностей) несомненна и в договоре аренды земельных участков, поэтому там, где речь идет о праве одной из сторон договора, имеется в виду и соответствующая обязанность контрагента.

  Всякое предоставление земельного участка, если даже он уже был ранее включен в оборот, производится в соответствии с правилами Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 г. №28-ФЗ. В соответствии с п. 3 ст. 14 данного закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный  реестр земель, кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

   Действующее законодательство  не содержит общей нормы о  необходимости передавать земельный участок в аренду по акту сдачи-приемки. Тем не менее,  такая потребность, как представляется, существует; здесь достаточно указать, что и по договору купли-продажи передача недвижимости требует  приемо-сдаточного акта (ст. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация в таком акте состояния участка, наличия или отсутствия определенных его составляющих способны обеспечить лучшую защиту добросовестной стороны и предотвратит  споры. Поэтому было бы правильно статью 26 ЗК РФ дополнить п. 3: «3. Во всех случаях передача земельного участка и принятие ее новым  землевладельцем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту».

             Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не вправе истребовать его от прежнего арендатора. Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок  (ст. 398 ГК РФ).

   По окончании аренды  земельный участок должен быть  возвращен арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

   ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено  право арендатора передать свои  права и обязанности третьим лицам, если иное не предусмотрено договором аренды и если арендатор уведомил об этом арендодателя. Возможность передать право аренды земельным участком без согласия арендодателя находится в противоречии с общими положениями об аренде, так как очевидно противоречит императивной норме п. 1 ст. ст. 391 ГК РФ, устанавливающей, что перевод долга требует согласия кредитора. Еще менее понятной (если говорить о юридической квалификации, а не об обиходном языке) выражение «ответственным по договору».

   Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует изложить в  такой редакции: «5. Арендатор земельного участка без согласия арендодателя может уступить свое имущественное право аренды другим лицам, в том числе внести имущественное право аренды в качестве вклада в хозяйственное общество или паевого взноса  в производственный кооператив. Он вправе также с согласия арендодателя  перевести свои права и обязанности на третье лицо с заключением последним договора аренды с арендодателем; при отсутствии согласия арендодателя спор  решается судом». В таком случае нет нарушения гражданского законодательства, а арендатор получает возможность полностью уступить весь комплекс прав и обязанностей по договору. Необходимости же вновь воспроизводить слова «в пределах срока аренды» нет, так как этот вопрос  уже урегулирован ГК РФ.

   Право без согласия  собственника, но при условии  его уведомления передавать свои права по договору аренды в пределах срока договора аренды земельного участка предоставлены также арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что такой  договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).  Следует отметить, что такого ограничения по срокам не предусмотрено для заключения договора субаренды: он может быть заключен независимо от срока первоначального договора аренды, но, безусловно, в пределах этого срока.

   В юридической  литературе данный пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно

подвергается критике. Так, Н.А.Сыродоевым высказывается мнение, что, если и можно согласиться с системой уведомления (а не предварительногосогласия), то нельзя поддержать правило об автоматическом переходе всех прав, обязанностей и ответственности к новому лицу в силу внесения   арендных прав в качестве вклада в уставный капитал; в данном случае фигура  арендатора сохраняется, в отличие от перенайма; Земельный кодекс (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) искажает указанные отношения и фактически стирает различия,  четко определенные ГК РФ.

   В соответствии  с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока  аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1. ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, т.е. собственники зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка, в том числе и перед его арендатором, а если земельный участок находится в государственной или муниципальной  собственности, то указанные лица обладают исключительным право на приватизацию земельных участков или заключение договора аренды.

   Непосредственно  к рассматриваемому полномочию  арендатора примыкает и его право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если собственник принял   решение о продаже данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Последующая ссылка  на порядок покупки, предусмотренный гражданским законодательством, позволяет говорить о том, что в данном случае имеется в виду норма ст. 250

   ГК РФ, регулирующая  отношения по продаже доли  в общей собственности постороннему  лицу.

   Порядок реализации  преимущественного права арендатора  на заключение договора аренды на новый срок также предусмотрен гражданским законодательством (ст. 621 ГК РФ). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре  аренды, а при отсутствии такого указания — в разумный срок до окончания  действия договора. В случае отказа арендодателя от заключения договора на  новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендатор имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и/ или возмещения убытков.

   Общее правило  о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно  к аренде земельных  участков существенно изменено. В договоре аренды земельных участков также может быть предусмотрено, что земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Указанная  норма повторена в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но с совершенно справедливым примечанием: «при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности...». Другое отличие заключается в том, что арендатор таких земель имеет и преимущественное  право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для  случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.   Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ — т.е. собственники (унитарные предприятия, владельцы в силу права оперативного управления) зданий и сооружений становятся собственниками участков под этими объектами в упрощенном порядке.