Понятие и содержание земельного сервитута

ВВЕДЕНИЕ 
 
Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей. 
          Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т.п. В связи с этим настала актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно землей соседа. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей. 
          С ростом городов и увеличением плотности городской застройки собственники городских земельных участков стали нуждаться в правовом средстве, с помощью которого можно было бы предупредить полное затемнение одного земельного участка постройкой на соседнем участке и т.д. 
          Подобного рода потребности в римском праве удовлетворялись двумя путями. Можно было договориться с соседом о том, чтобы он принял на себя определенное обязательство в пользу данного собственника земли: например, чтобы он обязался давать собственнику данного участка выход через свою землю на общественный проезд, или чтобы он обязался давать ему ежедневно десять ведер воды и т.п.        Однако, этот путь был не вполне надежным, потому что такое обязательство имело личный характер: например, стоило собственнику земли, принявшему на себя подобного рода обязательство, продать свой участок, и пользование этой землей со стороны соседа могло продолжаться только при условии согласия нового собственника. 
          Между тем, удовлетворение таких необходимых потребностей, как выход и выезд на публичную дорогу, выпас скота, доступ к воде и т.п., необходимо было обеспечить более надежным и прочным способом, независимо от смены собственника соседней земли. Для этой цели и была введена такая категория прав, как сервитуты (от слова servire - служить: один земельный участок в этом случае служит потребностям другого участка). 
          Прочность удовлетворения потребности посредством такой правовой формы состояла в вещном характере сервитутного права: предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а не действие определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права сохранял свое право пользования соседним участком независимо от того, остается ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и в месте с ней переходил к новому собственнику. 

1.Понятие и  содержание земельного сервитута

Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками. Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче поземельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная поземельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства, дает мало оснований для развития института сервитутов.

Понятие сервитута приведено  в п. 1 ст. 268 ГК: собственник недвижимого  имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях  — и от собственника другого земельного участка (далее — соседнего участка) предоставления права ограниченного  пользования соседним участком (сервитута). Хотя законодатель и употребил в  начале текста обобщающий термин «недвижимое  имущество» (расшифровав в скобках, что под этим следует понимать земельный участок, другую недвижимость), фактически в статье дано определение  чисто земельного сервитута.

Установление на вещь сервитутного права не означает непременно отстранение собственника от пользования этой вещью: например, предоставив соседу сервитут на право выпаса скота на данном участке, собственник участка сохраняет право пасти и свой скот на том же участке. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута. Применительно к земельным сервитутам приведенная норма закреплена в части третьей ст. 14 Кодекса о земле. Норма аналогичного содержания в отношении любого недвижимого имущества, обремененного сервитутом, содержится в п. 2 ст. 270 ГК.

С одной стороны, земельный сервитут выступает как вещное право, суть которого заключается в ограниченном пользовании чужим объектом недвижимости.

С другой стороны, земельный сервитут - это обременение объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен, в пользу другого субъекта (пользователя).

В качестве сервитуария, т.е. лица, в интересах которого сервитут установлен, могут выступать как граждане, так и юридические лица. Цель установления сервитута значения не имеет: сервитут может быть установлен не только для удовлетворения бытовых, семейных потребностей гражданина, но и для надлежащего осуществления субъектом хозяйствования (индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом) своей деятельности. В соответствии с частью второй п. 1 ст. 268 ГК сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В указанной статье приведен примерный перечень земельных сервитутов без разделения их на частные и публичные. Из перечисленных к публичным сервитутам могут быть отнесены: прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, которые устанавливаются в публичных интересах.

Земельный участок, в интересах  пользования которым устанавливался сервитут, назывался господствующим участком; земельный участок, пользование  которым в том или ином отношении  составляло содержание сервитута, назывался  служащим участком. Так как предиальный сервитут принадлежал лицу не персонально, а как собственнику господствующего участка, то смена собственника господствующего участка автоматически вызывала и смену субъекта предиального сервитута. 

3.Приобретение, утрата и защита сервитутов

Далее рассмотрим некоторые  положения римского права, связанные  с вопросами приобретения, утраты и защиты сервитутов.

Сервитут мог быть установлен по воле собственника служащей вещи, притом или в одностороннем порядке  актом воли (например, по завещанию  одного лица предоставлялось другому  лицу пожизненное пользование земельным  участком, домом и т.п.), или договором  между собственником вещи и субъектом  сервитута.

Возможно было установление сервитута судебным решением (например, производя раздел общего земельного участка между двумя собственниками, суд мог установить в пользу одного из вновь образуемых участков право проходить и проезжать через другой участок).

Иногда сервитут возникал в силу закона (например, право отца на пользование имуществом подвластного сына).

В некоторые периоды римской  истории допускалось также приобретение сервитута по сроку давности. Фактическое  осуществление сервитута, как будто  у данного лица имеется сервитутное право, считалось "как бы владением" сервитутом. Если такое квазивладение продолжается 10 лет (в некоторых случаях 20 лет), при том не тайно и не насильно по отношению к собственнику служащей вещи, то такой фактический пользователь признавался субъектом сервитутного права по сроку давности.

Сервитут утрачивался  с гибелью вещи, пользование которой  составляло предмет сервитута. К  физической гибели приравнивалась юридическая - превращение вещи во внеоборотную. Личный сервитут прекращался не только с гибелью предмета сервитута, но и со смертью его субъекта.

В качестве права на чужую  вещь сервитутное право прекращалось, если оно соединялось с правом собственности на ту же вещь, например, собственник отчуждает вещь субъекту сервитутного права на нее - тогда применяется правило: nemeni res sua servit, никто не может иметь сервитутного права на свою вещь (поскольку у лица есть право собственности на данную вещь, сервитут на нее ему не нужен).

Сервитут прекращался  вследствие отказа от него субъекта права, а также неосуществления в  течение 10 лет (в некоторых случаях 20 лет).

Сервитутное право защищалось абсолютным иском, называемым actio confessoria, противоположным иску собственника, actio negatoria, в том смысле, что с помощью этого последнего иска собственник вещи, которой другое лицо неправомерно пытается пользоваться, отрицает за этим лицом право пользования, а actio confessoria служил для защиты права пользования чужой вещью