Понятие и содержание права собственности на землю

Титулы собственности  могут приобретаться различными способами, которые традиционно  подразделяются на две группы:

• первоначальные, т. е. не зависящие от прав предшествуюшего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);
• производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего — по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

• создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности;
• переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей;
• при определенных условиях — самовольная постройка;
• приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным  способам приобретения права собственности  относится приобретение этого права:

• на основании  договора или иной сделки об отчуждении вещи;

• в порядке  наследования после смерти гражданина;

• в порядке  правопреемства при реорганизации  юридического лица.

Практическое  значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь помимо согласия (воли) собственника необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц — несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество.

Понятно, что  на первоначального приобретателя  вещи никакие ограничения подобного  рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных  способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или  наличию правопреемства, т. е. преемства  прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности», т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т. е. правоотношений, возникших на основе соответствующих юридических фактов).⁵

Многие способы  возникновения права собственности  могут использоваться любыми субъектами гражданского права. Поэтому они  называются общими или общегражданскими способами приобретения права собственности. Таковы, например, правоотношения, возникающие на основе различных сделок. Имеются, однако, и специальные способы возникновения этого права, которые могут использоваться лишь строго определенными субъектами.

Так, реквизиция, конфискация, национализация могут  служить основанием возникновения только государственной собственности, а сбор налогов и пошлин — также и муниципальной собственности, ибо для всех других собственников они являются способами прекращения их права на соответствующее имущество. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК гражданин как член потребительского кооператива, полностью внесший паевой взнос за предоставленный ему кооперативом объект (жилую квартиру, гараж, дачу и т. п.), становится собственником такого имущества (при этом его право собственности как право на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации). По существу, речь здесь идет об обязательном выкупе имущества, который является способом приобретения права собственности только для граждан — членов потребительских кооперативов.

К числу первоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи. Речь при этом идет о создании такой вещи «для себя» (п. 1 ст. 218 ГК), ибо если она создается по договору для другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для движимых вещей  этот момент определяется фактом окончания  соответствующей деятельности, а для недвижимых — моментом государственной регистрации (ст. 219 и 131 ГК). Следовательно. до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, тоже считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна (ст. 130 ГК). Однако оно по общему правилу не подлежит государственной регистрации в качестве недвижимости, а следовательно, юридически и не является таковой. Регистрация объектов незавершенного строительства в качестве недвижимости допускается, во-первых, в случае их приватизации⁶. Во-вторых, она может иметь место при необходимости совершения сделки с таким объектом, т. е. при его включении в имущественный оборот, например, после консервации строительства⁷. В остальных ситуациях речь идет о совокупности стройматериалов и конструкций, остающихся движимым имуществом.

Речь, разумеется, идет об индивидуально определенных вещах, которые только и могут быть объектом права собственности. Невозможно стать собственником, например, заранее определенного количества квартир или квадратных метров жилья в строящемся доме до их реальной передачи (определения).⁸

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений:

• нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;
• отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них);
• существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК).

Правила о последствиях самовольного строительства прежде широко использовались при нарушении застройщиками не всегда обоснованных ограничений на размер и характер возводимых построек, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. Однако отпадение таких ограничений вовсе не привело к возможности возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна необходимость сохранения ограничений, предусматриваемых строительным, природоохранным, земельным и иными отраслями административного законодательсва, устанавливаемых в публичных интересах.

К числу первоначальных способов приобретения права собственности  относится и приобретение этого  права на бесхозяйные вещи. Понятие  бесхозяйных вещей является собирательным, охватывающим такие разновидности, как брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право (п. 1 ст. 225 ГК). Ранее бесхозяйное имущество по общему правилу поступало в собственность государства, но после вступления в силу 1 июля 1990 г. правил союзного Закона о собственности государство как собственник утратило эту привилегию. На такое имущество правовое основание (титул) отсутствует как у частных, так и у публичных собственников. Право собственности на них появляется у фактических владельцев в силу указанных в законе обстоятельств, т. е. первоначальным способом.⁹

Порядок возникновения  права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находятся Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК).

Приобретательная  давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он, разумеется, не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется при определенных, предусмотренных законом условиях.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК прежде всего  необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо — владелец). Срок приобретательной давности для движимости установлен в пять лет, а для недвижимости — в пятнадцать лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо  решается вопрос о течении срока  приобретательной давности в отношении  имущества, которое могло быть истребовано  у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с  тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК), т. е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

К числу бесхозяйных  вещей закон отнес брошенные собственником вещи (ст. 226 ГК). Если такие движимые вещи не имеют значительной стоимости (ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда) либо представляют собой брошенный лом металлов, бракованную продукцию, отходы производства и другие отходы, они могут быть обращены в собственность лица, на территории которого находятся (собственника или иного титульного владельца земельного участка, водоема и т. д.), путем совершения им фактических действий, свидетельствующих об обращении этих вещей в свою собственность. Иные брошенные собственником вещи могут поступить в собственность нового владельца лишь путем признания их бесхозяйными в судебном порядке.

Во всех этих случаях речь идет о движимом имуществе. Аналогичный по сути правовой режим приобретают и безнадзорные животные, которые по истечении 6 месяцев с момента заявления об их задержании и необнаружении их законного владельца поступают в собственность нашедшего их лица, а при его отказе — в муниципальную собственность (п. 1 ст. 231 ГК). При возврате безнадзорных животных прежнему владельцу обнаружившее их лицо имеет право на возмещение необходимых расходов, понесенных на их содержание, а при возврате домашних животных — также и на вознаграждение по правилам о вознаграждении за находку.

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах — купли-продажи, мены, дарения, аренды с выкупом и т. д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

При этом важное значение получает точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи. Наш закон в п. 1 ст. 223 ГК определяет этот момент по «системе традиции», или передачи (от лат. traditio — передача), в соответствии с которой такое право переходит на приобретателя в момент фактической передачи ему отчуждаемой вещи. Однако этот момент определен диспозитивно — законом или договором сторон может быть установлен и иной момент (например, заключение соглашения, получение свидетельства о праве на наследство, регистрация передаточного баланса).