Плата за землю и ее виды

     За пользование этим основным капиталом, переданным в ссуду, земельный собственник взимает ссудный процент, а также амортизационные отчисления. Эти суммы также входят в арендную плату наравне с земельной рентой. В результате земельная рента как бы сливается внешне со ссудным процентом, рассматривается как доход на некоторый капитал. Происходит капитализация земельной ренты. Покупка земли, обеспечивающая получение ренты, становится идентичной ссуде капитала, приносящей процент (например, процент по банковскому вкладу).

     В случае, когда арендодателем выступает государство, арендная плата изымается в государственный бюджет для обеспечения государственных и общественных нужд.

     Существующие в мировой практике способы установления и взимания арендных платежей за землю могут различаться в зависимости от:

     - показателей, взятых в качестве базы для начисления арендного платежа;

     - способов определения значения ставок арендной платы;

     - принципов определения различного рода субсидий и налоговых льгот;

     - порядка и сроков взимания арендной платы.

     При этом, как правило, размер арендной платы определяется либо исходя из оценки рыночной стоимости земли, либо исходя из определения величины приносимого ею дохода при передаче в аренду, то есть на основании установления рыночных ставок арендной платы.

     Согласно Земельному кодексу Российской Федерации не подлежат передаче в аренду земельные участки, изъятые из оборота, за исключением случаев, установленных федеральным законом. В соответствии с пунктом 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

     - государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

     - зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

     - зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

     - объектами организаций федеральной службы безопасности;

     - объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

     - объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

     - объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно – территориальные образования;

     - исправительно – трудовыми учреждениями и лечебно – трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

     - воинскими и гражданскими захоронениями;

     - инженерно – техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

     Земельный участок может быть впервые предоставлен в аренду путем заключения договора аренды на торгах. На торгах также может быть продано право на заключение договора аренды земельного участка.

     Договоры аренды или субаренды подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, когда такие договоры заключены на срок менее чем один год.

     На практике могут применяться различные варианты моделей установления арендной платы, как на основе анализа рыночных ставок арендной платы, так и на основе прогнозирования ожидаемых доходов арендуемого земельного участка.

     При выборе модели арендной платы необходимо учитывать степень развития рынка земли и недвижимости, в том числе рынка аренды. Следует иметь в виду, что в отличие от западных стран, где сложился рынок аренды земли, в России можно говорить только о рынке недвижимости. Поэтому принимаемые модели установления арендной платы могут рассматриваться только как некоторое приближение к рыночной модели. Однако в целом переход к механизму установления арендной платы на основе оценки рыночной стоимости земли позволит в перспективе реализовать рыночным моделям определения арендной платы за землю, в том числе и для государственных или муниципальных земель.

     Серьезной проблемой при выборе адекватной модели арендной платы является наличие достоверной информации о предоставлении земельных участков в аренду, рыночных ставках арендной платы, реальных доходах арендаторов, в том числе при аренде земель, находящихся в частной собственности. Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит в ближайшем будущем решить проблему создания единого информационного пространства для построения рыночных моделей арендной платы на землю.

     Анализ нормативных актов в части определения базовых размеров арендной платы за земли, предоставляемые в аренду органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, показал, что практически во всех случаях за основу исчисления этого показателя принимается ставка земельного налога. При этом расчет размера арендной платы производится путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка и на поправочные коэффициенты, устанавливаемые в зависимости от вида использования земель и категории арендаторов. Повышающие коэффициенты, как правило, применяются при расчете арендной платы для высокодоходных видов деятельности, занимающих небольшие по площади земельные участки. Использование понижающих коэффициентов направлено на поддержку социально-ориентированных видов использования земель поселений (земли, предназначенные для жилой застройки, земли, предоставленные для ведения садоводства и огородничества), а также приоритетных для поселений видов деятельности (категорий арендаторов), таких как хлебопекарни, больницы, аварийно-спасательные службы и т.п.).

     Таким образом, система установления арендной платы за землю не отвечает принципу рыночной экономики, в соответствии с которым земельный участок должен приносить собственнику доход при использовании его надлежащим образом, а применяемый к установлению базовых размеров арендной платы нормативный подход не позволяет определять размер арендной платы в зависимости от изменяющейся конъюнктуры земельного рынка, что и противоречит экономической сущности арендных отношений на землю.

     Основой существования рыночной экономики является свободная конкуренция разных видов деятельности. Существенная дифференциация арендных платежей в зависимости от вида использования земельного участка не позволяет создать равные условия для такой конкуренции. Стоимость земельного участка и, следовательно, арендный платеж за него не должны зависеть от вида использования участка, а определяются исключительно его местоположением и окружением. Большая разница в арендных платежах за два рядом расположенных участка, используемых разным образом, нарушает экономическую связь между размером арендой платы и их рыночной стоимостью. 10. Перов А. В., Толкушин А. В. Налоги и налогообложение: Учеб.пособие. – М.: Юрайт-М, 2005. – 555 с.;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Нормативная  цена земельного участка

 

    Нормативная цена земли представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости, введенный для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. 

     В силу сложившихся в России особенностей обложения земельным налогом базовая величина нормативной цены по части земель может не соответствовать реально существующему уровню рыночных цен. Органы местного самоуправления вправе своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

     Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

     Основными источниками получения информации о рыночных ценах на землю могут быть:

     - договора купли - продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;

- договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность;

- данные о предложениях по продаже земельных участков по информационным риэлтерским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать земельный участок. При использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает практика) ниже цены предложения на 20 - 50%;

- данные государственной статистики.

     При использовании перечисленных источников информации из рыночной цены застроенного земельного участка исключается цена расположенных на нем объектов недвижимости.

     В условиях недостаточной информации о реально складывающихся рыночных ценах при совершении сделок с земельными участками, учитывая сложность решаемой задачи и ее социально-экономическую значимость, определение складывающегося уровня рыночных цен на землю и соответствующей ему нормативной цены земли предлагается производить экспертным путем на основе указанных ранее источников информации, их анализа с учетом характера и достоверности каждого из этих источников и обобщения экспертных оценок специалистов комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

     В качестве экспертов привлекаются специалисты:

     - органов исполнительной власти субъекта РФ по финансам, земельным ресурсам и землеустройству, управлению имуществом, налогам, градостроительству и архитектуре;

     - администраций районов и городов;

     - агентств по торговле недвижимостью и организации аукционных торгов;

     - территориальных проектных организаций и организаций, выполняющих работы по экономической оценке территорий;

     - органов управления ведущими отраслями хозяйственного комплекса региона;

     - по инженерно-транспортному обустройству территории;

     - региональных банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

     В зависимости от местных условий и категории оцениваемых земель в качестве экспертов могут также привлекаться специалисты:

     - сельского, лесного, водного и иного хозяйства;

     - горного дела;

     - экологии и охраны природы, охраны памятников истории и культуры;

     - отдыха, туризма и других областей.

     Для последующего ценового зонирования на территории субъекта РФ выделяются следующие основные группы земель:

     - земли городов и поселков;

     - земли сельских населенных пунктов;

     - земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне черты населенных пунктов;

     - земли для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне черты населенных пунктов;

     - земли сельскохозяйственного назначения (вне черты населенных пунктов), кроме земель, предоставленных для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства (далее по тексту - земли сельскохозяйственного назначения).

     Экспертные оценки величины нормативной цены выделенных групп земель производятся последовательно, начиная с земель городов с наиболее развитым социально-культурным потенциалом на территории субъекта РФ.

Расчетная нормативная цена земли определяется исходя из экспертных оценок специалистов, учитывающих комплекс факторов, влияющих на нее.

     Факторами, влияющими на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов, являются:

     - обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров;

     - обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);

     - численность и плотность населения;

     - уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы);

     - санитарно - гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.);