Основные подходы к оценке объектов недвижимости

2. Прогнозирование величин денежных  потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 
1)  потенциальный валовой доход; 
2)  действительный валовой доход; 
3)  чистый операционный доход; 
4)  денежный поток до уплаты налогов; 
5)  денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: 
•  ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами), 
•  чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, 
•  облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1.  Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2.   Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3.   Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4.   Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5.   Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены 
на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

• назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
• принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
• капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 
1)  метод кумулятивного построения; 
2)  метод сравнения альтернативных инвестиций; 
3)  метод выделения; 
4)  метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий: 
•  моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; 
•  расчет ставки доходности инвестиций по объекту; 
•  полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 ; где

PV – текущая стоимость; 
Ci – денежный поток периода t; 
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t; 
M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Становление в России рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель – личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.

Существует множество приемов для определения стоимости объекта недвижимости, однако, большинство из них может быть ограничено тремя подходами: доходным, затратным и сравнительным. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

Для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости используются, как правило, все три оценочных подхода. В соответствии с каждым подходом получают предварительные величины стоимости оцениваемого объекта.

 

 

Список литературы

 

1)Тепман Л.Н. Оценка недвижимости – Юнити-Дана, 2005;

2)Гриненко С.В. Экономика недвижимости – Таганрог, ТРТУ,2004;

3)Грязнова А.Г. Оценка недвижимости – Финансы и статистика, 2002;

4)Асаул А.Н. Экономика недвижимости – СПб, Гуманистка, 2003.

5)Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С. 25

6)   Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – С. 34

 

7)Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – С. 89

8)Оценка недвижимости. Учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – С. 96

9) Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. – С. 154

10) Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – С. 148

1 Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – С. 46