Основания возникновения прав на землю. Ипотека права земельной аренды

    При обнаружении арендатором во время  использования арендованного имущества  недостатков, за которые арендодатель несет ответственность, он по своему выбору вправе (п. 1 ст. 612 ГК РФ):

    - потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов по  устранению недостатков имущества;

    - непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

    - потребовать досрочного расторжения  договора аренды.

    За  недостатки, полностью или частично препятствующие использованию арендованного  имущества, которые обнаружены арендатором  до заключения или во время заключения договора аренды, арендодатель ответственности  не несет. В этом случае арендатор  может отказаться от заключения договора аренды.

    Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках  арендованного имущества, может  незамедлительно безвозмездно устранить  недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным  имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости  от желания арендодателя устранить  недостатки либо произвести замену имущества  арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами, предоставленными ему п. 1 ст. 612 ГК РФ.

    Арендодатель  вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В  этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом  предупредить арендатора обо всех имеющихся  правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет  право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных  с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество  или нет.

    Распределение обязанностей по содержанию арендованного  имущества между арендодателем  и арендатором осуществляется в  диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность  по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено  законом, иными нормативными правовыми  актами либо договором. Капитальный  ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при  его отсутствии в договоре или  неотложной необходимости - в разумный срок.

    Арендатор обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного  имущества, если иное не установлено  законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах, связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Предусмотрев обязательное согласие арендодателя в указанных случаях, законодатель исходил из того, что реализация арендатором перечисленных прав может повлечь за собой утрату права собственности арендодателя на арендованное имущество. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.

    Согласно  ст. 615 ГК РФ договоры субаренды могут  заключаться на срок, не превышающий  срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством  для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным  ГК РФ, влечет за собой ничтожность  договора субаренды.

    В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные  в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено  договором аренды. Кроме того, ГК РФ предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном  прекращении основного договора аренды, если им не было предусмотрено, что договор субаренды все  равно продолжает действовать. В  этом случае субарендатор имеет право  требовать от арендодателя по основному  договору аренды заключения с ним  договора аренды имущества, находящегося в его владении и пользовании  в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока  договора субаренды и на условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды.

Список  литературы

1. Гражданский кодекс РФ
2. Земельный кодекс РФ
3. Улюкаева В.Х. Земельное право: Учебное пособие. / В.Х. Улюкаева. – М.: Издательство Былина, 2006 г.
4. Земельное право: учебник / под. Ред. Б.Е. Быстрова. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008 г.
5. Права на землю в РФ: Практическое пособие / под ред. М.Ю.Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 г.