Основания возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки

Переход права собственности на земельные участки по наследству

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства.

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст. 1111 ГК РФ)5.

Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).

Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.

Согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности

• земельный участок или
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком

входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных  Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизация)

Согласно ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются

1) гражданам и юридическим лицам:

• в собственность;
• в аренду;
• в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 Кодекса (на основании договора, в виде служебного надела и т.д.).

2) юридическим лицам:

• в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Кодекса (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется

1. за плату или
2. бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами:

• в качестве продавца - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
• в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Не могут быть переданы в частную собственность (приватизированы) земельные участки (п. 2 ст. 27 ЗК РФ):

• отнесенные к землям, изъятым из оборота;
• отнесенные к ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

• изъятия земельных участков из оборота;
• установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
•   резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Возникновение права собственности при переходе права собственности на здание, строение и сооружение

Ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (с учетом долей в праве собственности - для нескольких собственников).

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Кодекса (исключительное право на приватизацию и т.д.).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Прекращение прав на землю

2.1 Основание прекращения  прав на земельный участок, находящийся  у лиц на праве собственности

Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, п. 3 указанной статьи установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только после предварительного равноценного возмещения. С учетом данных норм в п. 1 ст. 1 ГК РФ провозглашается принцип неприкосновенности собственности. Реализуется данный принцип в ст. 44 ЗК РФ и ст. 235 ГК РФ, устанавливающих исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки.

Законодатель гарантирует стабильность и защиту не только права собственности, иные права на земельные участки: право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования также могут быть прекращены только по основаниям предусмотренным действующим законодательством, перечисленным в ст. 44 – 47 ЗК РФ.

Как отмечает О.И. Крассов, законодательное закрепление этих оснований, с одной стороны, является гарантией обеспечения стабильности реализации указанных прав, а с другой стороны, возможностью прекращения прав в целях обеспечения публичных интересов, в тех случаях когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо правообладатель не выполняет требований земельного законодательства6.

В отличие от оснований возникновения прав на земельные участки основания прекращения прав перечислены в ЗК РФ. Законодатель различает их в зависимости от вида права на земельный участок. Основания прекращения права собственности перечислены в ст. 44 ЗК РФ, права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования в ст. 45, права аренды – ст. 46, право безвозмездного срочного пользования – ст. 47. Сравнительный анализ этих статей позволяет установить, что в некоторых случаях основания прекращения прав на земельные участки, используемые на различных правах, являются одинаковыми. Так все перечисленные выше права могут быть прекращены в тех случаях, когда участки необходимы для государственных или муниципальных нужд либо в случае нарушения требований земельного законодательства. Но в то же время есть и различия, например, только право собственности на земельные участки может быть прекращено в случае его отчуждения при совершении сделки. Таким образом, классифицируя основания прекращения прав можно использовать такой критерий как вид права на земельный участок.

В юридической литературе предлагается иная классификация. Основания, перечисленные в ЗК РФ, делят на две группы. К первой группе относятся случаи, когда право прекращаются по волеизъявлению их обладателя. Это – случаи отказа от права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ) либо отчуждения земельного участка при совершении сделки.

Ко второй группе относятся случаи принудительного прекращения прав, такие как изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, реквизиция, прекращение права при совершении земельного правонарушения. Так как законодатель различает основания прекращения прав в зависимости от вида права на земельный участок, то воспользовавшись нормами Земельного и Гражданского кодексов определим их. Согласно ст. 44 ЗК РФ устанавливаются три основания прекращения права собственности на земельный участок:

1) Отчуждение собственником своего  земельного участка другим лицам. Отчуждение земли собственником  оформляют заключением гражданско-правовых  сделок. В качестве собственника  могут выступать государство, юридические  лица, а также граждане, которые  вправе отчуждать землю по договорам купли-продажи, дарения и т. д. Однако для этих сделок есть ряд условий: участки должны быть не исключены из гражданского оборота или не ограничены в обороте. Например, земли, изъятые из гражданского оборота, нельзя предоставлять в частную собственность, и они не являются объектом гражданско-правовых сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляют в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

2) Отказ собственника от права собственности на земельный участок. Отказ от права собственности на земельный участок на практике редкий случай. Особенно в настоящее время, когда приобрести землю стоит немалых финансовых вложений. Законодательство регулирует данный вопрос в Земельном кодексе РФ и Гражданском кодексе РФ. Гражданин или юридическое лицо могут отказаться от права собственности, дополнительно объявив об этом. До приобретения права на землю другим лицом собственник вправе осуществлять свои правомочия в отношении данного земельного участка и обязан нести бремя содержания этого имущества, то есть платить налоги и по обязательным счетам.

При отказе от права собственности на землю участок приобретает правовой режим бесхозяйной вещи. В гражданском праве бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо собственник отказался от права на вещь. Бесхозяйными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи.

Бесхозяйные недвижимые вещи должны приниматься на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года со дня постановки бесхозяйной вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если суд не признает права муниципальной собственности на землю, то собственник может вновь принять во владение, пользование и распоряжение земельный участок. Кроме того, право на собственность может перейти в силу приобретательной давности, срок которой составляет 15 лет.

3) Принудительное изъятие земельного  участка у собственника. Причиной  принудительного изъятия земельного  участка служат виновные действия  собственника и иные обстоятельства. Иные, по сравнению со ст. 44 ЗК РФ, случаи прекращения права собственности установлены в ст. 235 ГК РФ в соответствии с которой принудительное изъятие у собственника земельного участка допускается только по основаниям, предусмотренным законом, при:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

2) отчуждение имущества, которое  в силу закона не может принадлежать  данному лицу (ст. 238 ГК РФ);

3) отчуждение недвижимого имущества  в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ);

4) реквизиция (ст. 242);

5) конфискация (ст. 243ГК РФ);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), может производиться на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.