Основания прекращения права собственности на землю

Наряду с общими требованиями к изъятию земельного участка для публичных нужд Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»29 предусматривает ряд специальных изъятий из этого общего порядка, с одной стороны, серьезно ущемляющих права граждан (например по обжалованию решений судов), а с другой стороны, предусматривающих определенные льготы гражданам, у которых изымаются участки, принадлежавшие им на праве землепользования или землевладения (взамен им могут быть предоставлены земельные участки на праве частной собственности).

Отдельно стоит вопрос об обязанностях органов публичной власти доказывать наличие государственных (муниципальных) нужд, а также невозможность их удовлетворения иначе, чем посредством изъятия земельного участка. Единообразной судебной практики по этому вопросу не сложилось, равно как и его четкого нормативного решения30.

Так, по делу о признании недействительным распоряжения главы администрации города Белгорода от 8 июня 2005 года № 1827 «Об изъятии земельного участка по улице Костюкова для муниципальных нужд и о признании недействительной государственной регистрации указанных ненормативных правовых актов»31 суд признал, что орган местного самоуправления не доказал обстоятельства, положенные в основание принятого им распоряжения.

Из материалов другого дела следует, что спорный участок был изъят для государственных нужд на основании протоколов, имеющих силу международных договоров, поскольку Россия взяла на себя международные обязательства по строительству именно в этом месте Китайского делового центра. Общество было уведомлено об изъятии спорного участка, были предприняты все необходимые меры, включая предложения других участков взамен изымаемого. При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции пришел к выводу, что оснований для отмены судебных актов не имеется32.

Представляется, что объективного и беспристрастного решения этого вопроса можно добиться только одним путем - развитием системы территориального планирования и нормативным закреплением в статье 49 ЗК РФ обязательности фиксации указанных в ней публичных нужд в документах территориального планирования.

В настоящее время Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает фиксацию в документах территориального планирования (в том числе в генеральных планах) мест планируемого размещения лишь отдельных публичных объектов (транспорта, энергетики и т.д.) из указанных в статье 49 ЗК РФ. Думается, что в этих документах должны фиксироваться все публичные объекты, которые планируют построить на территориях, принадлежащих всем уровням публичной власти.

Если планируемые объекты будут предварительно зафиксированы в документах территориального планирования и размещены в сети Интернет, то население получит возможность узнавать об объектах и местах их строительства заранее, а через механизм публичных слушаний высказывать свое отношение к ним на стадии, когда строительство еще не началось, а бюджетные деньги на него не выделены. Это позволит создать более эффективный механизм учета частных и публичных интересов, снизить социальную напряженность, возникающую при строительстве «непопулярных» объектов (например, АЭС). При этом в документах территориального планирования также могут и должны фиксироваться объекты, не требующие изъятия частных участков.

2.2. Изъятие  земель у арендатора

 

ГК РФ устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621); отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620).

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока33.

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Данное правило ст. 283 ГК РФ распространяет на лиц, имеющих земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Это означает, что правила данной статьи не распространяются на принудительное расторжение договора аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Из этого следует, что ГК РФ не предусматривает в качестве основания расторжения договора аренды желание публичного собственника использовать переданный в аренду земельный участок для государственных нужд.

Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий.

Расторжение договора аренды возможно во внесудебном порядке, в том числе и не в связи с нарушением условий договора, если в договоре аренды земельного участка предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется34.

Иные правила содержатся в ст. 46 ЗК РФ. Согласно данной статье кроме оснований и порядка прекращения аренды земельного участка, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В  одних случаях суды пришли к выводу о том, что земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд не только у собственника земельного участка, но и у его арендатора до истечения срока действия договора аренды35, в других - к прямо противоположной позиции, согласно которой процедура изъятия земельного участка распространяется исключительно на собственников земельных участков36.

Несмотря на то что нормы об изъятии земельного участка прямо регулируют выкуп участка у его собственника либо изъятие земельного участка у обладателя иного вещного прав (право постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения), указанные нормы могут быть применены по аналогии в случаях, если для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду, если арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.

При этом уполномоченный орган публичной власти должен принять решение об изъятии путем выкупа как арендованного земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке и принадлежащих арендатору на праве собственности, а при несогласии правообладателя данный орган должен обратиться в суд с требованием о выкупе арендованного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. На основании принятых решений об изъятии путем выкупа арендованного земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на таком участке, договор аренды земельного участка прекращается в силу положений подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ37.

К  арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной (далее - публичной) собственности, могут быть применены нормы ГК РФ и ЗК РФ об изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, однако постановка вопроса о выкупе арендуемого земельного участка не обоснованна.

Прежде всего необходимо разграничивать изъятие для государственных нужд земельных участков в зависимости от того, находятся ли эти земельные участки в публичной или в частной собственности. В первом случае, действительно, должна идти речь об изъятии земельного участка у арендатора. Процедура здесь должна быть такая же, какая предусмотрена для изъятия земельных участков у собственников, землевладельцев, землепользователей (принятие решения уполномоченным государственным или муниципальным органом об изъятии участка, уведомление арендатора и т.п.). Эта процедура, на наш взгляд, должна применяться независимо от того, есть на данном земельном участке строения, принадлежащие арендатору на праве собственности, или таких строений нет (например, если речь идет о сельскохозяйственных угодьях). Отличие в этом случае будет заключаться лишь в том, что будет иметь место несколько иной фактический состав, необходимый для осуществления изъятия застроенных земельных участков для публичных нужд. Во избежание нарушения прав арендаторов в гражданское законодательство следует внести соответствующие изменения. В частности, необходимо упомянуть об арендаторах публичных земель в ст. 283 ГК РФ38.

Вместе с тем арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности, могли приобретать право аренды этих земельных участков на торгах. В этом случае арендаторам должна быть компенсирована стоимость данного права, но эту компенсацию следует рассматривать не как выкуп земельного участка у арендатора, а как возмещение его убытков (реальный ущерб). В связи с этим в гражданское и земельное законодательство необходимо добавить норму о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется в ходе проведения оценочной деятельности в установленном порядке.

Отдельной проблемой, не урегулированной в законодательстве, является возможность изъятия публичных земельных участков из одной формы публичной собственности в другую (например, изъятие муниципальных земельных участков в федеральную собственность для строительства железной дороги). На наш взгляд, необходимо нормативно закрепить, наряду с принятием административных актов о перераспределении публичных земель, заключение договоров о возмездной передаче имущества между публично-правовыми образованиями, конкретизирующих права и обязанности сторон. Расчет стоимости отчуждаемого у одного публичного собственника другому земельного участка должен происходить по тем же правилам, что и в случае изъятия земельного участка у частного собственника по причине закрепленного в Конституции РФ (ст. 8) принципа равенства всех форм собственности.

Соответственно, права арендатора должны быть гарантированы равным образом вне зависимости от того, в частной, государственной, муниципальной (или неразграниченной государственной) собственности находится участок, переданный ему в аренду.

В настоящий момент существует коллизия норм ГК РФ и ЗК РФ в части возможности изъятия земельного участка у арендатора для государственных и муниципальных нужд. С одной стороны, установление полного запрета изъятия у арендатора земельного участка для государственных или муниципальных нужд могло бы привести к созданию для арендатора больших правовых гарантий, чем для частного собственника, что едва приемлемо. С другой стороны, произвольное одностороннее расторжение договора аренды публичным собственником земельного участка ставит под сомнение права и законные интересы арендатора земельного участка. Во избежание этого нами были предложены некоторые изменения, которые напрашиваются в действующее законодательство.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, п. 3 указанной статьи установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только после предварительного равноценного возмещения. С учетом данных норм в п. 1 ст. 1 ГК РФ провозглашается принцип неприкосновенности собственности. Реализуется данный принцип в ст. 44 ЗК РФ и ст. 235 ГК РФ, устанавливающих исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки.

Законодатель гарантирует стабильность и защиту не только права собственности, иные права на земельные участки: право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования также могут быть прекращены только по основаниям предусмотренным действующим законодательством, перечисленным в ст. 44 - 47 ЗК РФ.

Особым основанием возникновения права собственности на землю граждан и юридических лиц является приватизация земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Ее основу составляют специальные нормативные правовые акты, регулирующие проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель передается в частную собственность граждан и юридических лиц на основании актов о приватизации.

Основания прекращения прав на земельный участок по сфере применения можно разделить на две группы: