Оценка земельных участков

В зависимости от субъекта, осуществляющего  правовое регулирование:

• Государственное — осуществляется государственными органами и их должностными лицами с применением исключительно правовых норм.
• Негосударственное — осуществляется общественными организациями, коллективами или индивидуальными участниками общественных отношений с применением как норм права, так и индивидуальных правовых средств.

 

В зависимости от степени централизации:

• Централизованное — единообразное регулирование общественных отношений на всей территории страны.
• Децентрализованное — регулирование осуществляется из различных центров и уровней в пределах страны (например в федеративном государстве).

В зависимости от сферы действия права:

• Общее — распространяется абсолютно на всех субъектов.
• Ведомственное — распространено только в какой-либо сфере государственного управления.
• Местное — распространено на уровне административно-территориальных или муниципальных образований.
• Локальное — распространено внутри корпоративных сообществ и организаций.

 

1.4 Стадии и механизм  регулирования

Стадии

правотворчество  (создание нормы права)	→	юридический  факт	→	возникновение правоотношения	→	реализация права
			↘	применение права  (факультативная стадия)	↗

 
      Первая стадия (правотворчество) — создаётся норма права, имеющая общее воздействие на общественные отношения, путём обозначения ориентиров о возможности наступления либо позитивных, либо негативных последствий, которое оказывает влияние на волю и сознание людей. Правовыми средствами являются норма права иисточники права.

     Вторая стадия (юридический факт + правоотношение) — происходит индивидуализация и конкретизация нормативных предписаний после наступления юридических фактов, то есть воплощение нормы права применительно к конкретному общественному отношению, где она начинает работать. На этой стадии правовыми средствами являются субъективные права и юридические обязанности.

     Третья стадия (реализация права) — правовые предписания воплощаются в жизнь и имеют конкретный правовой результат, в том числе посредством правообеспечительной и правоохранительной функций. .Правовыми средствами здесь являются акты использования права, исполнения обязанности или соблюдения запрета.

      Четвёртая стадия (правоприменение) — деятельность компетентных органов, связанная с индивидуализацией предписаний нормы права и оформленная в виде акта применения права. Является факультативной стадией, субъекты прибегают к ней только в случае возникновения такой необходимости, когда реализация правовых предписаний невозможна без вмешательства со стороны компетентных органов (в основном сфере регулятивных и охранительных отношений: регистрация брака, принятие судебного решения). Правовым средством здесь является правоприменительный акт.

 

Механизм

Механизмом правового  регулирования является совокупность специальных юридических средств, при помощи которых осуществляется регулирование общественных отношений. Правовые средства выступают в качестве инструментов, используемых в процессе правового регулирования.

Основные правовые средства (являются основными на конкретной стадии правового регулирования):

• норма права;
• субъективные права и юридические обязанности;
• акты реализации права;
• правоприменительные акты.

Вспомогательные правовые средства (состоят в неразрывной связи с основными):

• нормативный правовой акт;
• акты толкования права;
• юридические факты;
• правосознание;
• правовая культура.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 : Правовое обеспечение  оценки стоимости земли и природных  ресурсов

 

2.1 Методы оценки земли

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли  используется ряд унифицированных  методов. Они являются общими методическими  приемами и технологиями оценки, которые  могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом  землепользования. Данные методы могут  использоваться как для оценки земли  в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отличия в их применении для оценки разных типов  земель заключаются в способах расчета  исходных показателей, например, лесного  дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов  сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и  целесообразность применения того или  иного метода зависит от целей  оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости  земли любым методом является использование рыночных данных. 
 
          Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов.

В Международных стандартах для оценки земли рекомендуется  применять следующие методы оценки:

-способ сравнения продаж;

-разнесение;

-извлечение (абстракция);

-остаточной стоимости;

-способ развития территории;

-капитализации арендной  платы за свободный участок.

Нормативный метод - заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с  учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного  обустройства и др. Земли разделяют  на зоны, дифференцированные по базовым  ставкам земельного налога и нормативной  цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли  фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной  цены земли:

ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

 

Метод сравнения  продаж-  является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный  рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о  сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для  применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации  земельной ренты - основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с  применением метода прямой капитализации.

Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

, где

V_L — стоимость земельного участка,

I_L — доход от владения землей,

R_L: — ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты  по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением  безрисковой ставки отдачи на капитал  на величину премии за риск, связанный  с инвеcтированием капитала в оцениваемый  земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, ) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются  достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли  и всей собственности конкретного  типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется  даже на развитых рынках, так как  обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности  информации о продажах земельных  участков. Получаемые значения считаются  ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

-  определение элементов сравнения объектов;

-  определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

-  расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

-  расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

-  расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; 

-  расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод является наиболее эффективным  в условиях пассивного рынка (отсутствуют  данные о продаже свободных земельных  участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой  стоимости. Стоимость земельного участка  в общем виде определяется по формуле:

 , где

Сз, — стоимость земельного участка,

С — стоимость объекта,

Су — стоимость улучшений.

Метод остатка - основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Основные этапы метода остатка  для земли:

1) определяется чистый операционный  доход всей собственности на  основе рыночной ренты и предполагаемых  операционных расходов; 
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); 
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) -используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

-  определение размеров и количества индивидуальных участков;

-  расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

-  расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

-  вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

-  выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива  обычно включают:

-  расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;