Оценка стоимости земли

Функциональный износ — это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4 этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и

сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5 этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с

улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

Полученные затратным методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинством затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками[5].

Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно   точно   оценить   величину   восстановительной   стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10—15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки — широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы применения метода определения затрат на освоение.

1 этап. Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности.

В первую очередь размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

2 этап. Расчет стоимости  освоенных участков.

Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сопоставимых продаж.

3 этап. Расчет всех затрат  на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков. Затраты на освоение включают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

4 этап. Вычет затрат на  освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая  затраты  на  продажу  и  предпринимательскую прибыль.

5 этап. Определение периода  времени, необходимого на освоение  и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Наконец, для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок[9,10].

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

1. метод сравнения продаж;

2. метод распределения;

3. метод выделения;

4. метод разбивки на  участки;

5. техника остатка для  земли;

6. капитализации чистой  земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

■  права собственности;

■ условия финансирования;

■ условия продажи;

■ условия рынка;

■ месторасположение;

■ физические характеристики;

■ доступные коммунальные услуги;

■ условия зонирования;

■ наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей,

• налоги, страховка, заработная плата ИТР;

• расходы на маркетинг;

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

• прибыль предпринимателя.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку[8].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ 66 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова) Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г.

 

 

Статья 66. Оценка земли

 

1. ЗК 1991 г. не регулировал  правила оценки земли, определяя  лишь, что цена, по которой земельные  участки продаются гражданам  местными Советами, устанавливается  законодательными актами России  и входящих в ее состав республик (ст. 48).

В комментируемой статье названы два вида стоимости земельных участков (рыночная и кадастровая), каждая из которых используется в целях, определенных законодательством. Так, согласно п. 5 ст. 65 Кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом и федеральными законами.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации.

ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Для целей ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки  не обязана отчуждать объект  оценки, а другая сторона не  обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен  на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для  аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки  выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности" (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности"[3].

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости  объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным  образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление  либо передачи в аренду;