Задание
1.
Правовые основы
кадастрового учета земельных участков.
Государственный
кадастр недвижимости является систематизированным
сводом сведений о недвижимом имуществе,
а также сведений о прохождении Государственной
границы Российской Федерации, о границах
между субъектами Российской Федерации,
границах муниципальных образований,
границах населенных пунктов, о территориальных
зонах с особыми условиями использования
территорий. Государственный кадастр
недвижимости является федеральным государственным
информационным ресурсом.
Государственным
кадастровым учетом недвижимого
имущества признаются действия уполномоченного
органа по внесению в государственный
кадастр недвижимости сведений о недвижимом
имуществе, которые подтверждают существование
такого недвижимого имущества с характеристиками,
позволяющими определить такое недвижимое
имущество в качестве индивидуально –
определенной вещи, или подтверждают прекращение
существования такого недвижимого имущества.
Правовая основа
регулирования кадастровых отношений
указана в ст. 2 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N
221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В соответствии с вышеуказанной статьей
правовую основу регулирования кадастровых
отношений составляют:
- Конституция РФ;
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Земельный кодекс Российской Федерации;
- Лесной кодекс Российской Федерации;
- Водный кодекс Российской Федерации;
- Градостроительный кодекс Российской
Федерации;
- Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости»;
- иные Федеральные законы и издаваемые
в соответствии с ними иные нормативные
правовые акты Российской Федерации.1
1.Конституция
Российской Федерации.
В соответствии
со ст. 15 Конституции РФ, она имеет высшую
юридическую силу, прямое действие и применяется
на всей территории Российской Федерации.
Законы и иные правовые акты, принимаемые
в Российской Федерации, не должны противоречить
Конституции РФ2.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
В соответствии
со ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство
определяет правовое положение участников
гражданского оборота, основания возникновения
и порядок осуществления права собственности
и других вещных прав, регулирует договорные
и иные обязательства. А также другие имущественные
и личные неимущественные отношения, основанные
на равенстве, автономии воли и имущественной
самостоятельности участников3. Именно нормы Гражданского
кодекса Российской Федерации составляют
правовую основу регулирования кадастровых
отношений, так как в данном кодексе содержатся
положения, регулирующие порядок и основания
возникновения гражданских прав, а также
их осуществление.
Гражданский
кодекс Российской Федерации регулирует
правоотношения:
- вопросов, связанных с правом собственности,
его возникновением и прекращением, (согласно
ст. 212 ГК РФ имущество может находиться
в собственности граждан и юридических
лиц, а также Российской Федерации, субъектов
Российской Федерации, муниципальных
образований. Права владения, пользования
и распоряжения своим имуществом всех
собственников подлежат судебной защите
равным образом)4;
- таких оснований приобретения права
собственности на объект недвижимости,
как приобретательная давность (ст. 234
ГК РФ)5;
- представительства (в соответствии со
ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом
(представителем) от имени другого лица
(представляемого) в силу полномочия, основанного
на доверенности, указании закона либо
акте уполномоченного на то государственного
органа или органа местного самоуправления,
непосредственно создает, изменяет и прекращает
гражданские права и обязанности представляемого)
и последствий заключения сделки неуполномоченным
лицом6;
- регулирования сделок (например, правоотношений
сторон при заключении договоров подряда,
гл.37 ГК РФ)7;
- иных вопросов, подлежащих регулированию
в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации.
3. Земельный
кодекс Российской Федерации.
Согласно ст.
70 ЗК РФ, государственный кадастровый
учет земельных участков осуществляется
в порядке, установленном Федеральным
законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости»8.
В соответствии
с п.4 ст.30 ЗК РФ, предоставление земельного
участка для строительства без предварительного
согласования места размещения объекта
осуществляется с проведением работ по
формированию земельного участка. Для
этого осуществляется выполнение в отношении
земельного участка работ, в результате
которых обеспечивается подготовка документов,
содержащих необходимые для осуществления
государственного кадастрового учета
сведения о таком земельном участке, осуществление
государственного кадастрового учета
такого земельного участка9.
В соответствии
с п. 2 ст. 31 ЗК РФ, при выборе земельных
участков для строительства, орган местного
самоуправления по заявлению гражданина
или юридического лица либо по обращению
исполнительного органа государственной
власти обеспечивает выбор земельного
участка на основе документов государственного
кадастра недвижимости с учетом экологических,
градостроительных и иных условий использования
соответствующей территории и недр в ее
границах посредством определения вариантов
размещения объекта и проведения процедур
согласования в случаях, предусмотренных
федеральными законами, с соответствующими
государственными органами, органами
местного самоуправления, муниципальными
организациями10.
При предоставлении
гражданам земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности, для целей, не связанных
со строительством согласно ст.34 ЗК РФ,
орган местного самоуправления на основании
заявления заинтересованных лиц либо
обращения исполнительного органа государственной
власти с учетом зонирования территорий
в месячный срок со дня поступления указанных
заявления или обращения утверждает и
выдает заявителю схему расположения
земельного участка на кадастровом плане
или кадастровой карте соответствующей
территории. Заявитель обеспечивает за
свой счет выполнение в отношении земельного
участка кадастровых работ и обращается
с заявлением об осуществлении государственного
кадастрового учета этого земельного
участка в порядке, установленным Федеральным
законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости»11.
3. Лесной
кодекс Российской Федерации.
Согласно ст. 92 ЛК РФ государственный
кадастровый учет лесных участков осуществляется
в соответствии с Федеральным законом
от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости12.
На основании
ст. 91 ЛК РФ, сведения о лесах, об
их использовании, охране, защите, воспроизводстве,
о лесничествах и о лесопарках
содержатся в систематизированном
своде документированной информации –
государственном лесном реестре13.
Применение
Лесного кодекса Российской Федерации
в сфере кадастровых отношений обусловлено
положением ст. 15 Федерального закона
от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости», регулирующей
принципы информационного взаимодействия
при ведении государственного кадастра
недвижимости. В соответствии с п.7 вышеуказанной
статьи орган, осуществляющий ведение
государственного лесного реестра, в срок
не более чем пять рабочих дней со дня
внесения в этот реестр сведений соответственно
о лесах представляет документы о данном
природном объекте в орган кадастрового
учета14.
4. Водный
кодекс Российской Федерации.
В соответствии
со ст. 31 ВК РФ. Сведения о водных
объектах, находящихся в федеральной собственности,
собственности субъектов РФ, собственности
муниципальных образований, собственности
физических лиц, юридических лиц, об их
использовании, о речных бассейнах, о бассейновых
округах содержатся в систематизированном
своде – государственном водном реестре.
Он создается в целях информационного
обеспечения комплексного использования
водных объектов, целевого использования
водных объектов, их охраны, а также в целях
планирования и разработки мероприятий
по предотвращению негативного воздействия
вод и ликвидации его последствий15.
Задание
2.
Решите задачу
Администрация Марксовского
района Саратовской области приняла решение
о продаже земельного участка сельскохозяйственного
назначения площадью 15 га, находящегося
в муниципальной собственности гражданину
Иванову – жителю г. Москвы. На основании
данного решения был заключен договор
купли-продажи данного участка. Правомерна ли такая
сделка? Назовите порядок продажи земель
сельскохозяйственного назначения, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности. Могут ли и каким лицам
земельные участки этой категории, находящиеся
в государственной или муниципальной
собственности продаваться без проведения
земельных торгов?
Сделка
купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного
назначения площадью 15 га, находящегося
в муниципальной собственности, заключенная
между Администрацией Марксовского района
Саратовской области и гражданином Ивановым
– жителем Москвы, неправомерна, так как,
в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса
– продажа земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности, осуществляется путем
проведения земельных торгов16.
- Право собственности земельного
участка из земель, находящихся в государственной (федеральной
или субъекта Федерации) либо муниципальной собственности, может быть
приобретено на торгах. Согласно п.2 ст.
447 ГК РФ в качестве организатора торгов
может выступать собственник или обладатель
иного имущественного права на продаваемый
объект. Организатором торгов также могут
являться специализированная организация или лицо, которые действуют
на основании договора с собственником или обладателем иного имущественного
права и выступают от их имени или от своего имени если иное не предусмотрено законом. Земельный участок, как предмет
торгов должен быть надлежащим образом
индивидуализирован в соответствии
с кадастровыми данными17.
- В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК
РФ, форма торгов определяется собственником или обладателем
реализуемого имущественного права, если
иное не предусмотрено законом. Торги
проводятся в форме аукциона или конкурса18.
- Порядок организации и проведения
торгов (конкурсов или аукционов), в связи с собой значимостью
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, как объектов права собственности, порядок организации
торгов по продаже земельных участков
определяется Правительством РФ, Федеральным
органом исполнительной власти в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской
Федерации. В настоящее время действует
Постановление Правительства РФ от 11.11.2002
№808 «Об организации и проведении торгов
по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности
земельных участков или права на заключение
договоров аренды таких земельных участков»,
которым утверждены правила организации
и проведения торгов по продаже находящихся в государственной
или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение
договоров аренды таких земельных участков19.
Правила проведения
торгов:
- Торги являются открытыми
по составу участников и проводятся
в форме аукциона или конкурса.
При этом аукцион может быть
открытым или закрытым по форме подачи
предложений о цене или размере арендной
платы.
- При продаже
находящихся в федеральной собственности
земельных участков или права на заключение
договоров аренды таких земельных участков
Министерство имущественных отношений
Российской Федерации, в отношении земель,
предоставленных для нужд Вооруженных
Сил Российской Федерации, - Министерство
обороны Российской Федерации, а в отношении
земель, предоставленных Управлению делами
Президента Российской Федерации и его
подведомственным организациям, - Управление
делами Президента Российской Федерации:
а) принимает решение о проведении торгов
в форме аукциона или вносит в Правительство
Российской Федерации предложения по
проведению торгов в форме конкурса и
условиям конкурса;
б) определяет на основании отчета независимого
оценщика, составленного в соответствии
с законодательством Российской Федерации
об оценочной деятельности, начальную
цену земельного участка или начальный
размер арендной платы, величину их повышения
("шаг аукциона") при проведении аукциона,
открытого по форме подачи предложений
о цене или размере арендной платы, а также
размер задатка;
в) определяет существенные условия договоров
купли-продажи земельных участков, заключаемых
по результатам аукциона;
г) заключает договоры аренды земельных
участков по результатам торгов.
Правительство Российской Федерации
принимает решение о проведении торгов
в форме конкурса и определяет существенные
условия договоров купли-продажи и аренды
земельных участков, заключаемых по результатам
конкурса, а также условия конкурса.
- Задаток для участия в торгах
определяется в размере не менее двадцати
процентов начальной цены земельного
участка или начального размера арендной
платы.
- Извещение о
проведении торгов должно быть опубликовано
в средствах массовой информации, определенных
Правительством Российской Федерации,
органом государственной власти субъекта
Российской Федерации или органом местного
самоуправления, не менее чем за тридцать
дней до даты проведения.
- Для участия
в торгах претендент представляет
организатору торгов (лично или
через своего представителя) в
установленный в извещении о
проведении торгов срок заявку по форме,
утверждаемой организатором торгов, платежный
документ с отметкой банка плательщика
об исполнении для подтверждения перечисления
претендентом установленного в извещении
о проведении торгов задатка в счет обеспечения
оплаты приобретаемых на торгах земельных
участков или права на заключение договоров
аренды таких земельных участков и иные
документы в соответствии с перечнем,
опубликованным в извещении о проведении
торгов. Заявка и опись представленных
документов составляются в двух экземплярах,
один из которых остается у организатора
торгов, другой - у претендента.