Контрольная работа по "Земельному праву"

Содержание.

1. Введение.
2. Земельная ипотека………………………………………стр.3
3. Примерный перечень документов, представляемых для регистрации договора ипотеки земельного участка/права аренды земельного участка……………………………………………………стр.7
4. Институт ипотеки ………………………………………..стр.9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Несмотря на многолетние старания советской власти истребить всех землевладельцев и даже само понятие частной собственности на землю, россияне по-прежнему хотят быть хозяевами своей земли, обрабатывать ее и строить на ней дома. И государство, наконец, пошло им в этом навстречу, обеспечив не только гипотетическое право на землю, но и возможность получить ее в натуре и распоряжаться по своему усмотрению. Земельная ипотека – один из первых шагов к созданию цивилизованного земельного рынка.

Покупка и продажа земли становится в  последнее время все более  актуальной, независимо от размера  земельного участка. Дачные участки, земли под строительство коттеджей, большие земельные участки для инвестирования – об этих вопросах задумается сейчас все больше людей. Вне зависимости от «высоты полета», всех их объединяют одни и те же вопросы. Какова рыночная стоимость земли, как оформить землю в собственность, какие условия кредитования по земельной ипотеке, каков налог на землю, как подвести коммуникации? Эти и другие вопросы неразрывно связаны с рынком земли. Цены на загородную недвижимость начинают расти. Инвесторы, вложившие капиталы в землю и коттеджи на пике кризиса, подсчитывают барыши. А те, кто упустил удобный момент для инвестиций, ищут, куда бы вложить деньги на растущем рынке. Лето — самое приятное время для поиска.

 

 

 

 

 

Земельная ипотека

 

Покупка земли всегда считалась  одним из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля не сгорит, не попадет в аварию, не будет  разрушена ураганом, ее не украдут  и не угонят. А если еще под  нее и денег дадут... Однако в  настоящее время о земельной  ипотеке в России в полном понимании  говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли  сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную  собственность, по мнению экспертов, в  настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки.

 Ипотека (в переводе с греческого "залог, заклад") - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. Недвижимость - это прежде всего здания, сооружения, дома, постройки. То есть все, что связано фундаментом с землей. А сама земля? Что может быть "недвижимей"?

Не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Это и не удивительно. Есть приоритеты. В соответствии с действующим законодательством в залог могут быть переданы:

- земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на правах собственности;

- земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Если  земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка  вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка  с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся  в государственной или муниципальной  собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

(абзац  введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

 

 

Не могут являться предметом ипотеки:

 

 

- участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;

- земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

- части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом.  

Ко всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством российского  законодательства, а сам процесс  оформления прав на землю требует  массы времени и денег.

Законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы - предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, эмиссией и обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и черными дырами.

Помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. К примеру, земля, под  которую выдается кредит, ранее имела  статус сельскохозяйственных угодий, а смена статуса была проведена  некорректно. Соответственно, это может  стать основанием для банка отказать в предоставлении ипотечного кредита  по причине того, что оборот сельхозземель  в стране не разрешен и такой актив  не будет ликвидным для банка.

Тем не менее земельная ипотека развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются:

- формирование технологии долгосрочного кредитования сельских товаропроизводителей под залог земельных участков;

- выдача долгосрочных кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных залогом земельных участков, на создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств;

- привлечение коммерческих банков к участию в проекте на основе предлагаемой технологии рефинансирования их земельно-ипотечных активов;

- формирование рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки.

Для запуска ипотеки под залог  земли в стране создано Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство уже приступило к работе и разрабатывает стандарты  по земельной ипотеке для физических, юридических лиц, а также для  муниципалитетов.

Стандарты разрабатываются совместно  с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли - подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости - после введения его в эксплуатацию - оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро.

Стандарты земельной ипотеки для  физических лиц практически готовы и очень скоро система начнет действовать. Реализация программы  для юридических лиц и муниципалитетов  находится в стадии доработки.

Банки пока с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной  ипотеки по причине в первую очередь  несовершенства законодательства. Но сама возможность кредитования под  залог земельных участков для  банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.

Пока же ипотечные кредиты под  залог земли предоставляют всего  несколько банков: Московский кредитный  банк, Сбербанк, Городской ипотечный  банк, банк "Сосьете Женераль Восток", Райффайзенбанк, банк "Зенит". Условия  кредитования во всех банках практически  одинаковы: 30% стоимости участка  требуется внести единовременно, а  остальные 70% придется выплачивать в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18% годовых в рублях.

Процесс уже пошел. Необходимо вносить поправки в законодательство и в случае реализации этих предложений местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики - участки с готовой инфраструктурой. В настоящее же время муниципалитет, ведя строительство на своей территории, не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

 

Примерный перечень документов, представляемых для регистрации договора ипотеки земельного участка/права аренды земельного участка:

 

- договор об ипотеке;

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (в случае, когда право залога возникает не с момента заключения договора об ипотеке, а с момента возникновения основного обязательства);

- согласие собственника земельного участка(при ипотеке права аренды земельного участка);

- закладная (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

- документы, названные в закладной в качестве приложений;

- согласие залогодержателя по последующему договору ипотеки на изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, если иное не предусмотрено предшествующим договором об ипотеке;

- лицензия на управление ипотечным покрытием,  правила доверительного управления ипотечным покрытие (при государственной регистрации ипотеки, обеспечивающей требования, составляющие такое ипотечное покрытие);

- выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном ФЗ от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за 10 дней до даты представления документов на государственную регистрацию, правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями (подлинник и копия); лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия для приобщения в дело правоустанавливающих документов) (при государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд);

- правила доверительного управления ипотечным покрытием;

- для государственных и муниципальных предприятий, владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения, обязательно письменное согласие соответствующего органа по управлению имуществом на ипотеку права аренды земли;

- на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников.

 

 

Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки.

 

Провозглашенный Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) (подп. 3 п. 1 ст. 1)  принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

Достаточно последовательное отражение  данный принцип находит в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяющем особенности ипотеки земли.

Так , в силу ст. 69 Закона об ипотеке , находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным.