Контрольная работа по "Земельному праву"

Во втором приведенном случае с учетом СНиПов и этажности здания рассчитывается удельный показатель земельной доли, который представляет собой площадь жилой территории (земельного участка), приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений дома. В результате расчетов с использованием показателя земельной доли определяется нормативный размер земельного участка, т.е. размер земельного участка, который передается в собственность бесплатно (п. 1 ст. 11 Закона N 72-ФЗ). Учет нежилых помещений, входящих в кондоминиум, при определении границ земельного участка осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.). 
Сверх нормы земельные участки могли предоставляться в собственность (за плату) или в аренду при условии, что соответствующие участки расположены в границах жилой группы или двора соответствующего дома (кондоминиума) (п. 2 ст. 11 Закона N 72-ФЗ).

Следует отметить, что в настоящее время приобретение земельного участка площадью, превышающей площадь, определенную в соответствии с установленным порядком, невозможно, поскольку ЖК РФ такой возможности не предусматривает, в отличие от ранее действовавшего законодательства (п. 2 ст. 11 Закона N 72-ФЗ).

Определение границ земельного участка завершается его межеванием и кадастровым учетом.

Инициировать формирование земельного участка под многоквартирным домом в настоящее время вправе общее собрание собственников помещений в данном доме. О формировании земельного участка общим собранием собственников принимается решение и уполномочивается любое лицо на обращение в компетентные органы с заявлением о формировании земельного участка (п. п. 3, 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ). Товарищество собственников жилья, в том числе такой орган товарищества, как общее собрание членов, а также управляющая организация не наделены правом инициировать формирование земельного участка.

Таким образом, формирование земельного участка под многоквартирным домом, инициируемое общим собранием собственников, предполагает в том числе и определение границ земельного участка. 
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о формировании земельного участка под ним принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания по общему правилу принимаются большинством голосов, за исключением решений о пределах использования земельного участка и введении ограничений пользования им. В отношении решений общего собрания, предусмотренных п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (иные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания), не установлено требования квалифицированного большинства. Несмотря на то что компетенция общего собрания по вопросу формирования земельного участка установлена не ЖК РФ, а Законом N 189-ФЗ (п. 3 ст. 16), представляется, что в отношении решения о формировании земельного участка следует применять общее правило о том, что решения общего собрания принимаются простым большинством голосов.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом. По общему правилу государственная регистрация проводится путем внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Вместе с тем в отношении всего общего имущества многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В данном случае, как уже говорилось, вводится некая фикция государственной регистрации, т.е. регистрации в традиционном смысле не проводится, запись в ЕГРП не вносится, но право считается при этом зарегистрированным, а следовательно, и существующим de jure¹.

Однако законодательство допускает государственную регистрацию недвижимых объектов общего имущества, как бы еще раз, уже после «фиктивной» государственной регистрации прав на них. Так, в соответствии с абз. 3 п. 39 Правил ведения ЕГРП  при регистрации права общей долевой собственности в графе «Доля» указывается размер доли согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах, а если в них не указан размер доли, то в графу «Доля» вносятся слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади». Согласно п. 74 Правил ведения ЕГРП сведения о регистрации общей долевой собственности на недвижимые объекты общего имущества включаются в выдаваемое собственнику самостоятельного помещения свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем объектов общего имущества. 
Как видим, норма абз. 3 п. 39 Правил ведения ЕГРП предполагает, что для регистрации долевой собственности на недвижимые объекты общего имущества представляются документы, в которых может быть не указан размер доли, а в свидетельстве о государственной регистрации права дополнительно описываются объекты общего имущества, очевидно, что описать их можно только при условии представления в регистрирующий орган соответствующими лицами технических документов в отношении недвижимых объектов общего имущества.

Все вышеизложенное применимо и к земельному участку как элементу общего имущества многоквартирного дома. Следует, однако, отметить, что наряду со специальной нормой ст. 23 Закона N 122-ФЗ, применяемой ко всему недвижимому общему имуществу, в том числе и земельному участку, в отношении последнего действует норма, являющаяся специальной уже по отношению к нормам ст. 23 названного Закона: речь идет о положении ст. 16 Закона N 189-ФЗ, согласно которой земельный участок, сформированный и прошедший государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а в случае если земельный участок сформирован и прошел государственный кадастровый учет после вступления в силу ЖК РФ, то он является общей долевой собственностью с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета. 
Полагаем, что ст. 16 Закона 189-ФЗ является специальной нормой относительно положения о возникновении прав на недвижимость с момента их регистрации, тем более что норма п. 2 ст. 8 ГК РФ допускает установление законом иных правил. Законодательству известны исключения из указанного общего правила помимо ст. 16 Закона N 189-ФЗ: приобретение права собственности членом потребительского кооператива, полностью внесшим паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ), и возникновение права собственности у наследников со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права на наследственное имущество (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

В соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ можно выделить два случая приобретения прав на земельные участки в существующей застройке: 
— земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ, и в отношении его проведен государственный кадастровый учет; 
— на момент введения в действие ЖК РФ земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет (п. п. 2 — 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ).

В первом приведенном случае, по нашему мнению, право собственности на земельный участок возникает с 01.03.2005, т.е. с момента вступления в силу ЖК РФ, но не с момента вступления в силу Закона N 189-ФЗ, поскольку положение о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности владельцев помещений, содержится в ЖК РФ (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), а не в Законе N 189-ФЗ; последний определяет только лишь порядок вступления в силу ЖК РФ, и в том числе положения ЖК РФ, касающегося собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Положений о том, что ЖК РФ в части норм о правах на земельный участок имеет обратную силу, действующее законодательство не содержит. В приведенном случае право собственности на земельный участок возникает в силу прямого указания закона.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Используемая  литература:

1. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. № 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки».
3. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11.
4. Земельный кодекс http://www.info-law.ru/kodeks/7/8817/.
5. Комментарий к Земельному кодексу http://poselenie39.ru/load/5-1-0-6
6. Правила оформления прав на земельные участки в порядке «дачной амнистии» http://www.to42.rosreestr.ru/news/juristics/nedvizhimost/1304063/
7. Лесной кодекс http://www.info-law.ru/kodeks/20/10843/.
8. Б.В. Ерофеев Земельное право России: Учеб./Отв. ред. Н.И. Краснов. – 9е изд., перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2004. – 656с.
9. Порядок перевода земель из одной категории в другую в целях жилищного строительства рекреационного использования http://subschet.ru/subschet.nsf/docs/C325746D00614678C32574B800629D80.html.
10. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». 
11. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
12. Правила ведения ЕГРП

¹ Земельный участок как элемент многоквартирного дома С.В. Стрембелев