Контрольная работа по "Земельному праву"

Необходимо также помнить, что указанные требования применяются также к договору мены.

При заключении договора купли-продажи земельного участка также следует учитывать, что на земельные участки как на объект недвижимости распространяется правило п. 3 ст. 433 ГК РФ – «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». В соответствии с п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками предусмотрена только в случаях, указанных в федеральных законах (например, при продаже предприятия с земельным участком). В остальных случаях государственной регистрации подлежит только само право собственности нового собственника.

На основании норм гражданского законодательства стороны за ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи земельного участка несут ответственность. По правилу ч. 3 ст. 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 3. Мена и дарение земельного участка. Форма договора. Порядок регистрации сделок. Понятие «пакет документов»

 

На сегодняшний день действующим законодательством  предусмотрено совершение таких  сделок с земельными участками как  мена и дарение. Сразу отметим, что сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства.  Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено. Единственный нормативный акт, посвященный договором дарения и мены – это Рекомендуемая форма договора дарения и Рекомендуемая форма договора мены земельного участка, установленные письмом Госкомзема от 19.10.94 г.

Прежде всего, обратимся к мене. Сделки мены и дарения почти в полном объеме регулируются гражданским законодательством, хотя некоторые особенности совершения сделки мены установлены ЗК (ст. 37). В частности, предусмотрена обязанность лиц, меняющихся земельными участками, предоставить друг другу точную информацию о земельных участках. Если ими предоставляется заведомо ложная информация о правовом режиме и состоянии земельных участков, договор мены, по инициативе лица, не получившего точную информацию, может быть расторгнут. В качестве альтернативы допускается право такого лица требовать доплаты. Определенные особенности совершения сделок мены, отражающие специфику земельных отношений, учтены при регулировании сделок мены земельных долей.

Мена земельных участков является земельно-правовой сделкой, близкой по сути к процедуре к купле-продаже. Принципиальная разница между земельно-правовыми сделками мены и купли-продажи заключается в том, что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получаемый в обмен земельный участок служит право собственности на другой земельный участок.

Объектами сделки мены выступают  права собственности на обмениваемые земельные участки (в том числе земельные доли в общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями. К обмениваемым земельным участкам предъявляются определенные требования. По общим нормам гражданского права (ст. 568 ГК), могут обмениваться права только на равноценные земельные участки. «Равноценность» земельных участков означает их равную денежную стоимость. Если цена обмениваемых земельных участков различна, предусматривается обязанность одной из сторон сделки, земельный участок которой ниже по стоимости, произвести доплату в размере разницы в ценах.

Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения. Дарение — действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок (ст. 572 ГК). Сделки дарения оформляются договором дарения между дарителем и одаряемым. Не допускается дарение права пожизненного наследуемого владения, права бессрочного пользования или аренды.

Подписывая договор, одаряемый  тем самым выражает добровольное согласие принять дар. Это важно, так как, получая право собственности, он одновременно получает и обязанности, выразить согласие на несение которых — его право. До момента оформления права собственности он вправе отказаться от дара, заявив об этом письменно. Письменный отказ подлежит регистрации, если поступил после регистрации договора дарения.

Обратимся форме таких договоров. Так, договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соответственно не допускается такая разновидность письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами и т.д. При этом закон устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК). С момента заключения договора в письменной форме у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу. Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения мены недвижимости (однако стороны могут это сделать добровольно). Следует помнить, что при мене земельного участка в договоре необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка.

Договор мены является классической бартерной сделкой. Интерес сторон при заключении договора мены сводится к тому, что без привлечения денежных средств (либо привлечения их в меньшем количестве) получить то или иное имущество в собственность, при условии выбытия из своей собственности какого-либо материального блага (товара), в котором заинтересована другая сторона сделки (контрагент).

Что касается договора дарения  земельного участка, то он также должен заключаться в письменной форме. Данный договор имеет ряд особенностей. Прежде всего, если в договоре содержится условие о встречном требовании, он считается притворной сделкой (под видом договора дарения, т.е. безвозмездной передачи имущества, заключен договор мены, купли-продажи и т.п.) и признается ничтожным. Стоит помнить и то, что договор дарения земельного участка может содержать обещание дарения в будущем. Однако договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения также ничтожно.

Есть и еще одна особенность. Закон предусматривает возможность отмены дарения и возврата дара, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае, если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам убитого.

Закон также предусматривает, что в определенных случаях дарение земельных участков не разрешается (например, от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями).

Мена и дарение земельного участка являются разновидностями  сделок с отчуждением недвижимости. В связи с этим необходимо строгое  соблюдение процедуры государственной  регистрации. При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: регистрация самой сделки, что подтверждается совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, и регистрация права собственности приобретателя (покупателя, одаряемого, меняющегося, плательщика ренты).

Для совершения рассматриваемых сделок ее участники должны иметь «пакет документов».

Приведем примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договора дарения земельного участка:

• Заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц.
• Документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия). Физические лица (включая представителей) - документы, удостоверяющие личность (для предъявления).
• Подлинники договора дарения.
• Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего земельный участок (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП.
• Подлинник кадастрового плана земельного участка, удостоверенный в установленном порядке.
• Справка из налогового органа об уплате дарителем земельного участка налога на наследство или дарение.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя на сделку. Следует помнить, что дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 4. Ипотека (залог недвижимости) земельного участка. Оформление договорных отношений. Предмет сделки, существенные условия. Права, обязанности и ответственность сторон

 

На сегодняшний день залог земельных участков регулируется Федеральным законом 6 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (главой XI).

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда  собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установленных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени.

Залог представляет собой  одну из форм обременения земельного участка. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Он имеет право возводить в установленном порядке здания и сооружения без согласия залогодержателя, извлекать доходы, получать сельскохозяйственную продукцию. При этом залогодержатель не приобретает право залога либо иные права на такие объекты, продукцию или доходы. При пользовании земельным участком залогодержатель не должен ухудшать состояние земельного участка или допускать уменьшения его стоимости.

Объектом залога могут  быть право частной собственности  на земельный участок либо земельную  долю в общей собственности, а  также право аренды. При залоге земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (т.е. без выделения доли), требуется наличие согласия всех собственников, оформляемое письменно. Залог земельной доли каждого участника в долевой собственности не требует согласия собственников других долей. Право аренды передается арендатором в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Следует учитывать, что  определенные земельные участки  не могут быть предметом залога (к примеру, земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, пожизненном наследуемом владении либо пользовании). Таким образом, закон ограничивает и круг субъектов отношений залога (так, из числа залогодателей исключаются государственные и муниципальные органы, учреждения и организации).

Отношения по залогу земельного участка оформляются заключаемым между сторонами договором.

Закон определяет существенные условия договора ипотеки, но не конкретизирует их. На практике этим занимаются судебные органы. Президиум ВАС РФ неоднократно указывал, что «существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой» (постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. № 9822/07; постановление ФАС СЗО от 10 февраля 2006 г. № А05-16000/04-23). Из данного постановления ВАС РФ следует, что основным существенным условием анализируемого договора является его предмет. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости)» (п. 2 ст. 9) содержит следующие правила о предмете ипотеки: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его:

• наименования,
• места нахождения и
• достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Предметом залога может быть только тот земельный участок, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке.

Следующим существенным условием договора ипотеки суды признают залоговую оценку предмета залога. Оценка предмета залога не является рыночной ценой предмета залога, поэтому она может ей вообще не соответствовать, так как она осуществляется по соглашению сторон, в ряде случаев она может ровняться 0 руб.

Запрещается установление в договоре ограничений на право пользования земельным участком.

Стоит упомянуть и  такое существенное условие договора, как обязательства, обеспечиваемые ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если права залогодержателя удостоверяются закладной (именной ценной бумагой), на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Говоря о правах и  обязанностях сторон, мы говорим о  правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя, которые регулируются нормами ГК РФ, ЗК РФ, различных ФЗ. Так, залогодатель обязан немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ); страховать заложенное имущество в полной его стоимости; т.д. В то же время, залогодатель имеет право, к примеру, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога; завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ) т.д. Имеет определенные права и обязанности и залогодержатель.