Контрольная работа по "Земельному праву"

 

Содержание

1. В чем  состоят особенности совершения  сделок с земельными участками? 3

2. Каким принципом  следует руководствоваться при  разграничении норм гражданского  и земельного права при регулировании  сделок с земельными участками?  Проиллюстрируйте действие этого  принципа на примере отдельных  норм гражданского и земельного  законодательства. 6

3. Какие виды  сделок с земельными участками  подлежат обязательному нотариальному  удостоверению? 11

4. Укажите  особенности наследования земельного  участка, крестьянского (фермерского)  хозяйства и земельного участка  находящегося на праве пожизненного  наследуемого владения. 17

5. Составьте  проект договора мены земельного  участка с жилым домом на  квартиру и проект передаточного  акта по данному договору 19

Решение задач 24

Список литературы 27

 

1. В чем состоят особенности совершения сделок с земельными участками?

Земля является объектом, который  не только используется управомоченным лицом для собственных нужд, как любая другая вещь, а составляет важнейший ресурс всего государства, имеет стратегическое, жизненно важное назначение для всего его населения.

Поэтому законодатель в Земельном  кодексе РФ, закрепляя основные принципы земельного законодательства, среди  главных устанавливает принцип  приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед  ее использованием в качестве недвижимого  имущества.

Тем не менее, Конституция РФ, Гражданский  и Земельный кодексы РФ объявляют  земельный участок недвижимым имуществом со всеми вытекающими последствиями. Также разрешаются все предусмотренные  гражданским законодательством  сделки с земельными участками.

Гражданское законодательство, регулирующее отношения собственности и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом, распространяется на сделки, в том числе куплю-продажу земельных участков, только в самом общем виде: оно определяет существо самого правоотношения купли-продажи, основополагающие права и обязанности сторон купли-продажи, которые характерны для сделок со всеми вещами, и не более того.¹

Основным же нормативным регулятором  купли-продажи земельных участков, устанавливающим особенности совершения этой сделки, является земельное законодательство, и в первую очередь Земельный  кодекс РФ.

Что касается особенностей совершения сделок с земельными участками, в том числе купли-продажи, содержатся в нормах Земельного кодекса РФ и иных земельно-правовых актах. И в рамках именно законодательного акта их систематизация действительно не представляется возможной из-за разнообразия земельных отношений, их объектного и субъектного состава. недвижимость собственник приватизация аренда.

Важной особенностью является то положение  Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым объектом купли-продажи  может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый  учет. В результате этого учета  земельный участок будет сформирован, т.е. из «земли» превратится в конкретный индивидуально-определенный объект.

В зависимости от категории земель и их собственника Земельным кодексом РФ устанавливаются правила о  запрете и ограничении оборотоспособности объектов земельных отношений (например, ограничены в обороте земельные участки лесного фонда, предоставленные для нужд обороны и безопасности и др.). Это означает, что указанные земельные участки вообще не могут выступать объектами сделок, в том числе купли-продажи.

Оборот земель сельскохозяйственного  назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» СЗ РФ². Данный нормативный правовой акт устанавливает следующие особенности купли-продажи земель этих категорий:

- ст. 3 закрепляет, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица  без гражданства, а также юридические  лица, в уставном (складочном) капитале  которых доля иностранных граждан,  иностранных юридических лиц,  лиц без гражданства составляет  более чем 50 процентов, могут  обладать земельными участками  из земель сельскохозяйственного  назначения только на праве  аренды.

- ст. 4 устанавливает требования  к размеру земельных участков  сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные). В  соответствии с этими требованиями  формируется объект купли-продажи  - земельный участок из земель  сельскохозяйственного назначения;

- ст. 8 содержит положение о том,  что при продаже земельного  участка из земель сельскохозяйственного  назначения субъект РФ или  в случаях, установленных законом  субъекта РФ, муниципальное образование  имеют преимущественное право  покупки такого земельного участка  по цене, за которую он продается,  за исключением случаев продажи  с публичных торгов;

- ст. 12 закрепляет требования к  обороту земельных долей в  праве общей долевой собственности  на земельные участки сельскохозяйственного  назначения.

Процесс купли-продажи земельных  участков зависит от субъектов, которые  в нем участвуют. В законодательстве предусмотрены особенности таких сделок, где в качестве продавца выступает публичный собственник - государство или муниципальное образование в лице своих уполномоченных органов. Государство передает в собственность других лиц особое имущество - земельный участок, который имеет ценность не только как объект частных интересов, но и как всенародное достояние. Поэтому необходимо передать каждый участок наиболее рациональному собственнику, который в своих интересах будет разумно и бережно его использовать и охранять.

Главная особенность купли-продажи  земельных участков, принадлежащих  публичным образованиям, - это порядок  этого процесса. В самом общем  виде купля-продажа земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) либо в заявительном порядке в случаях, установленных  в законодательстве.

 

2. Каким принципом следует руководствоваться при разграничении норм гражданского и земельного права при регулировании сделок с земельными участками? Проиллюстрируйте действие этого принципа на примере отдельных норм гражданского и земельного законодательства.

В связи с приданием земле  двойственного значения - как природного объекта и природного ресурса, с  одной стороны, и недвижимого  имущества - с другой, соответственно изменилось и содержание земельных  отношений, и, как следствие этого, возникла и определенная специфика  их правового регулирования. Земельные  отношения стали предметом правового  регулирования одновременно земельного и гражданского законодательства. Разграничительный  ориентир между ними установлен ст. 3 Земельного кодекса РФ. Так, в соответствии с п. 1 статьи 3 ЗК РФ земельным законодательством  регулируются те земельные отношения, которые связаны с использованием и охраной земель как основы жизни  и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории. Именно эти отношения закон относит  к земельным.

В то же время п. 3 ст. 3 ЗК РФ установил, что имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также отношения  по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным  или иным специальным законодательством.³

Таким образом, все общественные отношения  по поводу земли закон четко разграничил  на земельные (по поводу использования  и охраны земель) и имущественные (по поводу владения, пользования и  распоряжения земельными участками  и совершения сделок с ними).

Но на практике все сложнее.

1. Отношения собственности на землю, т.е. по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, как и по совершению сделок с ними, наряду с нормами гражданского законодательства в значительной степени регулируются нормами земельного законодательства.

Например, вопросы приватизации земель, установления условий пользования, ограничений и запретов, не говоря уже об обороте земель, особенно сельскохозяйственных, во многом регулируются нормами земельного законодательства.

2. Земля как объект недвижимого имущества является основой жизни и деятельности человека и обладает установленным законом приоритетом охраны как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием ее в качестве недвижимого имущества (п. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

3. Законодательно установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (зданий, строений, сооружений), согласно которому все указанные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Указанные выше обстоятельства ставят земельный участок как объект отношений в особый режим охраны и целевого рационального использования, который обеспечивается нормами  земельного законодательства даже в  тех случаях, когда эти отношения  имеют имущественный характер. Примеров этому много. Наиболее заметным из них  является Федеральный закон об обороте  земель сельскохозяйственного назначения, который определяет и условия  приватизации этих земель, и ограничения  по их обороту, и особенности их использования.⁴

В силу того что эти отношения  в значительной степени регулируются нормами земельного законодательства, естественно считать их земельными. В то же время их нельзя не отнести  к гражданским отношениям, поскольку  они имеют имущественный характер, а объектом их является земля как недвижимое имущество.

Такая двойственность данной группы земельных отношений еще более  усиливается, когда речь заходит  о взаимосвязи и взаимозависимости  правового и хозяйственно-экономического положения земельных участков с  расположенными на них и прочно связанными с ними иными объектами недвижимости, например зданиями, строениями, сооружениями, водными объектами и т.п. Здесь оборот земельных участков совмещается с оборотом упомянутых иных объектов недвижимости в рамках единых действий.

При совершении гражданско-правовых сделок земельный участок и расположенные  на нем и прочно связанные с  ним иные объекты недвижимости в  тех случаях, когда они принадлежат  одному лицу, выступают в виде единого  земельно-имущественного комплекса, являющегося  и единым объектом отношений. Земельно-имущественный  комплекс является объектом гражданско-правовых отношений, поскольку составляющие его элементы (земельный участок  и прочно связанные с ним другие объекты недвижимого имущества) представляют собой объекты имущества. В то же время эти отношения  нельзя не назвать земельными по причинам, которые были изложены выше. Из всего  сказанного выше следует, что гражданско-правовые отношения, объектом которых является земельный участок в любой  форме, т.е. в комплексе с иным имуществом или вне его, правомерно считать земельно-имущественными отношениями. Собственно, в правоприменительной практике земельно-имущественные отношения именно в таком их понимании уже давно принимаются в качестве предмета как гражданского, так и земельного права.⁵

В смысле изложенных выше положений  отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками как объектами имущества, всегда (а не только применительно  к земельно-имущественным комплексам) являются отношениями земельно-имущественными, регулируемыми нормами как гражданского, так и земельного законодательства.

Земельно-имущественный комплекс как единый объект земельно-имущественных  отношений представляет собой сложную  вещь, состоящую как минимум из двух элементов: земельного участка  и прочно связанных с ним других объектов. В связи с этим возникает  вопрос о главной вещи в комплексе.

Вопрос этот имеет большое практическое значение, так как главная вещь комплекса определяет юридическую  судьбу иных его объектов, являющихся в этом случае принадлежностью главной  вещи.

Земельным и гражданским законодательством  этот вопрос решается по-разному.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного права является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все расположенные на земельном участке объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Тем самым однозначно земельный участок определен в качестве главной вещи в земельно-имущественном комплексе. Это же подтверждается и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который устанавливает, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, равно как и отчуждение зданий, строений и сооружений без земельного участка при тех же условиях, не допускается.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих  одному лицу земельного участка и  находящихся на нем объектов недвижимости должен применяться и при прекращении  права на землю в случаях реквизиции, конфискации зданий, строений и сооружений, обращения взыскания на указанное  имущество по обязательствам его  собственника Постановление Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Между тем гражданское законодательство при решении аналогичных вопросов исходит из того, что главной вещью  земельно-имущественного комплекса  являются расположенные на земельном  участке строения и сооружения, судьбе которых следует земельный участок  в той или иной его части (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

 

3. Какие виды сделок с земельными участками подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

В статье 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате содержится полный список нотариальных действий, совершаемых частнопрактикующими нотариусами, и первым пунктом в этом списке значится удостоверение сделок, то есть удостоверение действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.