Кадастровая оценка

Вместе с тем следует  отметить и возможность несовпадения рассмотренных выше понятий. Как  пример, в рамках Государственной  кадастровой оценки земель населенных пунктов 2007 г. кадастровая стоимость  земельных участков, занятых водными  объектами, находящимися в обороте, приравнивалась к их рыночной стоимости, определенной на основе индивидуальной оценки, т.е. кадастровая стоимость  в данном случае не являлась продуктом  массовой оценки. Кроме того, кадастровая  стоимость может использоваться не только как база для налогообложения, но и в аналитических, статистических и иных подобных целях.

2.2 Задачи и результаты  массовой оценки

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

• оценка для управления залоговым портфелем;
• определение стартовой цены на аукционах;
• определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
• расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;
• экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;
• повышение эффективности управления объектами недвижимости.

При рассмотрении ипотечного портфеля массовую оценку целесообразно  применять из-за большого количества объектов в портфеле, характеристики которых могут быть достаточно разнообразными. Кроме того, модель, полученную в  ходе массовой оценки, можно использовать для прогнозирования стоимости в будущем (если в нее введен фактор времени), а также для оценки вновь входящих в портфель объектов.

Стартовая цена на аукционах  при реализации недвижимости может  быть определена на основе результатов  массовой оценки. Во-первых, рассчитанная модель станет экономическим обоснованием величины, ниже которой невыгодно  отчуждать объекты недвижимости. Во-вторых, массовый характер оценки обеспечит  однородность цен на различные лоты в пределах класса недвижимости, т.е. равноправие покупателей объектов-заменителей.

Повышение эффективности  управления объектами недвижимости должно основываться на применении аналитической  информации, являющейся продуктом процесса массовой оценки, в частности, на анализе  влияния разнообразных факторов стоимости, зонировании, используемом для определения наиболее эффективных  направлений развития городских  территорий.

Модели массовой оценки стремятся  отобразить рынок конкретных видов  недвижимого имущества на конкретной территории. Специалисты, занимающиеся массовой оценкой, должны в первую очередь  определить модель, т.е. установить переменные (факторы спроса и предложения), оказывающие  влияние на стоимость имущества, например квадратного метра жилой  площади. Затем оценщики должны калибровать  эту модель, иными словами, установить поправки и коэффициенты, которые  наилучшим образом отражают вклад, вносимый каждой отобранной переменной в стоимость недвижимости, например сумму в денежных единицах, которую  рынок определяет для определенного  элемента недвижимости (простейшая поправка). Необходимо провести тщательный и всесторонний рыночный анализ, который позволит установить, насколько точно модель определяет стоимость недвижимости, а отсюда - оценить правильность выбора модели и ее калибровки. Для  всех трех подходов к определению  стоимости — затратного подхода, подхода, основанного на сопоставлении  продаж, и доходного подхода, — разработаны модели, предназначенные для применения в массовой оценке.

Результатами массовой оценки, кроме кадастровой стоимости  объектов оценки, также являются:

• определение факторов стоимости, степени их влияния на стоимость, а также взаимосвязей между ними;
• создание модели формирования стоимости, которая, в рамках класса объектов и принятых допущений, универсальна, поэтому может быть использована для расчета стоимости вновь образуемых объектов;
• зонирование территорий, производимое в первую очередь по удельным показателям кадастровой стоимости земельных участков.

2.3 Сходства и отличия  массовой и индивидуальной оценки

Оба вида оценки — массовая и индивидуальная — имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется не только согласование задачи, но и принятие решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных единиц. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

Как в массовой, так и  при индивидуальной оценке используются три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Оба вида оценки, используя одни и те же подходы  и методы, отличаются методикой оценки: глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и  способами обработки, используемой для оценки информации.

Так же, как это делается при индивидуальной оценке, в массовой оценке проводится анализ наиболее эффективного использования. Анализ рынка для  целей массовой оценки предполагает широкое использование наряду с  экспертными методами статистических методов, помогающих провести стратификацию  данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев при неразвитости отдельных сегментов рынка имеет  смысл говорить о виде оцениваемой  стоимости (инвестиционная стоимость). Построение и калибровка моделей  также имеют особенности.

При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы коэффициент дисперсии, определяющий среднее отклонение, для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.

Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Массовая оценка - для одновременной  оценки большой однородной группы объектов для целей налогообложения, а  индивидуальная — для оценки рыночной стоимости отдельных объектов при  проведении различных рыночных сделок. Обе оценки могут лишь дополнять  друг друга в необходимых для  этого случаях.

Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и  индивидуальной оценки:

• Объект оценки.
• Количество объектов оценки.
• Трудоемкость оценки.
• Квалификация исполнителей.
• Объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы.
• Формирование перечня объектов оценки.
• Определение факторов стоимости объектов оценки.
• Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки.
• Группировка объектов оценки.
• Моделирование стоимости объектов оценки.
• Проверка качества полученных результатов.
• Алгоритм расчета стоимости объектов.
• Точность результатов.
• Формирование информационных ресурсов по результатам оценки.

В целом можно сделать  вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

2.4 Развитие кадастровой  оценки в РФ

В Российской Федерации кадастровая (массовая) оценка как самостоятельная  наука развивается около 10 лет. В  качестве основного направления, использования  результатов массовой оценки недвижимости в РФ, является государственная кадастровая  оценка земель. 
Первое решение о проведении государственной кадастровой оценки земель было принято Правительством РФ в 1999 г. В 2000 г.

Правительством РФ были установлены  Правила проведения государственной  кадастровой оценки земель. Начиная  с 2000 г. Госкомземом России (впоследствии Росземкадастром и Роснедвижимостью) были разработаны методики и программные  средства для оценки каждой категории  земель и рассчитаны показатели кадастровой  стоимости.

С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость  используется в качестве налоговой  базы при расчете земельного налога, а во многих регионах и для определения  арендной платы за государственные  и муниципальные земли.

Сравнение кадастровой и  индивидуальной (рыночной) оценки в  Российской Федерации позволяет  сделать следующие выводы.

• Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой как для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
• В отличие от расчета рыночной стоимости кадастровая оценка земель проводится методами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Часто для кадастровой оценки используется только один метод, например метод капитализации расчетного рентного дохода для оценки сельскохозяйственных угодий и лесных земель.
• Для расчета показателей кадастровой оценки широко используются, кроме рыночных, и нормативные данные, а также информация регистрационных палат, которая часто является заниженной по сравнению с реальными рыночными ценами. Ярким примером нормативных данных может служить коэффициент капитализации 3%, установленный при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, что соответствует сроку капитализации в 33 года. Этот срок может быть и характеризует средний цикл сельскохозяйственного производства, по ставка дохода в 3% не отражает реального уровня риска инвестирования в сельскохозяйственные угодья.

Глава 3

Порядок определения  кадастровой стоимости земельного участка 

3.1 Порядок определения кадастровой стоимости

Порядок определения кадастровой  стоимости регламентирован действующим  законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации  принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Управление Росреестра в соответствующем  субъекте Российской Федерации готовит  списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.