Гражданско-правовые сделки с землей

 

 

 

                ФИЛИАЛ НОУ ВПО « САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ИНСТИТУТ 
                ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ СВЯЗЕЙ, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА»

       В Г. КАЛИНИНГРАДЕ

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

по дисциплине «Земельное право»

 

на тему: «Гражданско - правовые сделки с землей»

 

 

 

 

 

 

Студента 2 курса Юридического факультета

Группы 78 БЮ

 Ходоско Дмитрия Леонидовича

 

Преподаватель

Рузметов Сергей Атаханович

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Калининград

2014

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………...	с. 3
1. Общие требования, предъявляемые к сделкам с землей.....................	с. 3
2. Содержание сделок совершаемых с землей..………………………...	с. 10
3. Особенности правового регулирования сделок с землей....................	с. 12
Заключение..................................................................................................	с. 19
Список использованной литературы.........................................................	с. 20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение:

В течение многих лет земля была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней. Проблема оборотоспособности земельных участков приобрела остроту из-за того, что напрямую связана с утверждением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею.

Развитие рыночных отношений в период современных демократических преобразований в России объективно создало нормативные и социально-экономические предпосылки изменения способов землевладения. При этом остаются важнейшими проблемы реализации прав граждан на земельные участки. Земельный вопрос в России уже долгое время является наиболее трудным для разрешения. Исходя из истории нашей страны, Россия — это великая аграрная держава. Но постоянно меняющееся законодательство не позволяет создать устойчивую базу правовых норм, на основе которых могла бы прогрессивно развиваться гражданско-правовая защита субъектов, осуществляющих сделки с землей.

Договор как форма правового  регулирования находит все большее  применение в сфере земельных  правоотношений.

1. Общие требования, предъявляемые к сделкам с землей

Действие гражданского законодательства применительно к  сделкам с земельными участками  ограничено правилом: «нормы части  второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются  в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством»¹

Данное правило  влечет, как минимум, следующие выводы:  
а) в земельном законодательстве должны быть определены пределы применения гражданского законодательства, как о сделках общего характера, так и относительно конкретных видов сделок;

б) к нормам части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) могут устанавливаться  дополнительные правила (особенности) относительно регулирования сделок с земельными участками;  
в) установление «меры допущения оборота земельных участков» в рамках земельного законодательства должно осуществляться с учетом правил договорного регулирования, присущих гражданскому законодательству РФ. Необходимость специального регулирования сделок с земельными участками предопределена разными принципами правового регулирования гражданских и земельных правоотношений. Названные отрасли права по-разному определяют приоритеты в вопросе о соотношении частного и публичного интересов². Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При этом допускается ограничение гражданских прав в публичных интересах с соблюдением требований, изложенных в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ. В свою очередь, земельное законодательство базируется на ином принципе соотношения частного и публичного интересов. В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. История свидетельствует, что основной метод государственного контроля над сделками с землей состоит в законодательном ограничении свободы договоров, заключаемых собственниками земли. Государственный контроль над оборотом земельных участков находит свое выражение в праве компетентных государственных административных органов контролировать условия земельных сделок и на основании определенных критериев полностью или частично отменять или даже изменять их³.

Свобода договоров  отнесена ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства. Специалисты отмечают, что смысл  данного принципа находит свое проявление в трех аспектах: в признании граждан и юридических лиц свободными в заключении договора; в предоставлении сторонам возможности заключать любой договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; в свободе сторон определять условия заключаемого ими договора. При этом усмотрение сторон не должно противоречить закону или иным правовым актам⁴.

В земельном законодательстве свобода договора в определенной степени должна быть ограничена применительно  к двум последним частям (аспектам) принципа. Устанавливая свободу сторон в заключении договоров о распоряжении земельными участками, следует допустить возможность перехода земли только путем совершения сделок, прямо предусмотренных законом. В противном случае будут значительно ограничены возможности государства в области контроля над земельными сделками. Как правило, государственный контроль находит свое выражение в установлении особенностей совершения тех или иных сделок.

Земельное законодательство РФ в отличие от гражданского отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов. В юридической литературе были высказаны разные суждения относительно возможности ограничения оборота земельных участков на уровне субъектов Российской Федерации. По мнению Г. В. Чубукова, А. А. Погребного, «отдельные ограничения оборота земель между собственниками могут быть предусмотрены законодательством субъектов РФ»⁵. В тоже время И. А. Иконицкая полагает, что «ограничения земельного оборота ... должны содержаться именно в федеральном законе, но отнюдь не в законодательстве субъектов РФ»⁶. Сделки с земельными участками, выступая одним из оснований возникновения права на землю, могут быть предметом регламентации исключительно федерального законодательства. Та же позиция отражена в Федеральном законе от 24 июля 2002. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»⁷. В соответствии с п. 5 ст. 1 названного акта «принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается».

Устанавливая  общие требования к сделкам с  земельными участками, следует иметь  в виду, что все ограничения  свободы договоров могут быть подразделены на две группы: негативные и позитивные. Негативные ограничения: ст. 575 ГК РФ не допускает дарение между коммерческими организациями; ст. 690 Кодекса запрещает заключение договора безвозмездного пользования между коммерческой организацией и лицом, являющимся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Позитивные ограничения свободы договоров, как правило, базируются на обязательном включении в них определенных условий. В отношении договоров с земельными участками такими условиями могут быть дополнительные требования к покупателям земельных участков в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства: например, наличие опыта работы в сельском хозяйстве или специальной подготовки. К сожалению, действующий Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»⁸ в отличие от ранее действовавшего Закона РСФСР 1990 года не предъявляет каких-либо «профессиональных» требований ни к главе хозяйства, ни к его рядовым членам. Между тем наличие специальной подготовки у лиц, занимающихся ведением сельского хозяйства, является обязательным требованием по законодательству многих стран.

Моделируя ограничения  оборота земли, необходимо помнить, что негативные и позитивные ограничения  свободы договоров проводятся как  по субъектам, так и по объектам, так в настоящее время в земельном законодательстве установлены ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Указанные субъекты не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

Общий элемент всех рассматриваемых сделок — земельный участок, который вне зависимости от целевого назначения, от наличия на нем строения должен отвечать определенным требованиям, а именно: сохранение целевого назначения участка; сохранение целевого использования для участков сельскохозяйственного назначения и, соответственно, разрешенного использования для земельных участков городов, иных поселений; наличие кадастрового плана земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке; соблюдение минимальных размеров, установленных для участков соответствующего целевого использования.

В качестве общего обязательного требования к сделкам  с земельными участками нужно  установить наличие кадастрового плана  земельного, участка. Формально указанное  правило действует применительно к отдельным видам сделок с земельными участками, причем выражено оно путем предъявления несколько отличающихся друг от друга предписаний, что, соответственно, влечет разные правовые последствия при неисполнении таковых. Ст. 37 ЗК РФ определяет, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В случае заключения сделки купли-продажи земельного участка независимо от целевого назначения или аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, не прошедшего кадастровый учет, такие сделки, должны квалифицироваться как ничтожные по ст. 168 ГК РФ.

Одним из обязательных требований при совершении сделок с  земельными участками должно быть соблюдение минимального размера, установленного для участков соответствующего целевого использования. Особую актуальность эта проблема имеет для регламентации сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Помимо ограничения  минимального размера земельного участка  действующее законодательство устанавливает в некоторых случаях его максимальную площадь, превышение которой при совершении сделок не допускается. Данное правило не является общим. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что «размер продаваемого участка не может превышать предельную норму предоставления, установленную в данном районе».

Ограничение максимальной площади земельного участка предусмотрено  в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» в качестве одного из принципов регулирования оборота  земель сельскохозяйственного назначения. Ограничение распространяется только на земельные участки, находящиеся одновременно в собственности гражданина, его супруга и лиц, которые перечислены в п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона, в пределах одного административно-территориального образования субъекта РФ. Данный принцип реализован применительно к регламентации сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения в п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: «не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей».

Особого внимания заслуживает вопрос о возможности совершения сделок с земельным участком при наличии спора по нему. По мнению некоторых авторов, купля-продажа участка возможна при отсутствии земельных споров по участку⁹. Наличие спора относительно земельного участка не может рассматриваться в качестве препятствия для заключения сделок с ним по следующим соображениям. Наличие спора по земельному участку было основанием для отказа в выдаче свидетельства о праве собственности на земельный участок согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»18. В соответствии же с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наличие судебного спора о границах земельного участка не основание для отказа в регистрации. Оспаривание в суде прав на земельный участок также не может рассматриваться в качестве безусловного основания для невозможности заключения сделки с таким участком. Согласно п. 2 ст. 28 указанного Федерального закона «в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, регистратор прав в графу «Особые отметки» вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

Таким образом, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует  о необходимости установления общих  требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть достигнута путем включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи – «общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с земельными участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений.