Аренда земельных участков

     Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи. То есть вещи, которые не теряют своих  свойств в процессе использования, в том числе земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

     Однако  не все земельные участки могут  быть объектами аренды. Так, земельные  участки, изъятые из оборота, не могут  быть переданы в аренду, за исключением  случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.

     Земли, полностью изъятые из оборота, а  также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ.

     Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ):

     1) государственными  природными заповедниками и национальными  парками (за исключением случаев,  предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

     2) зданиями, строениями  и сооружениями, в которых размещены  для постоянной деятельности  Вооруженные Силы Российской  Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

     3) зданиями, строениями  и сооружениями, в которых размещены  военные суды;

     4) объектами организаций  федеральной службы безопасности;

     5) объектами организаций  федеральных органов государственной  охраны;

     6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

     7) объектами, в  соответствии с видами деятельности  которых созданы закрытые административно-территориальные  образования;

     8) объектами учреждений  и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

     9) воинскими и  гражданскими захоронениями;

     10) инженерно-техническими  сооружениями, линиями связи и  коммуникациями, возведенными в  интересах защиты и охраны  Государственной границы Российской  Федерации.

     Ограничиваются  в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки(п.5 ст.17 ЗК РФ):

     1) в пределах особо охраняемых  природных территорий, не указанные  в п. 4 ст.27;

     2) из состава земель лесного  фонда;

     3) в пределах которых расположены  водные объекты, находящиеся в  государственной или муниципальной  собственности;

     4) занятые особо ценными объектами  культурного наследия народов  Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

     5) предоставленные для обеспечения  обороны и безопасности, оборонной  промышленности, таможенных нужд  и не указанные в п. 4 ст.27ЗК РФ;

     6) не указанные в п. 4 ст.27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;

     7) предоставленные для нужд организаций  транспорта, в том числе морских,  речных портов, вокзалов, аэродромов  и аэропортов, сооружений навигационного  обеспечения воздушного движения  и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

     8) предоставленные для нужд связи;

     9) занятые объектами космической  инфраструктуры;

     10) расположенные под объектами  гидротехнических сооружений;

     11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

     12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся  биогенному загрязнению, иные  подвергшиеся деградации земли;

     13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

     14) в первом и втором поясах  зон санитарной охраны водных  объектов, используемых для целей  питьевого и хозяйственно-бытового  водоснабжения.

     Арендная  плата также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель).

     Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору право на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока  договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

     Однако  согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что оговорка "если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами" свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется, противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.

     Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем  в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.

     Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств. То есть ЗК РФ не должен нарушать предмет ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.

     Из  п. 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

     Порядок осуществления прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный  ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в ЗК РФ. Так, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Тогда как арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается его участком, то представляется, что закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

     Земельный участок может быть передан в  аренду для государственных или  муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более  чем один год. При этом арендатор  земельного участка в пределах срока  договора аренды земельного участка  обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п.7 ст.22 ЗК РФ).

     В соответствии с п. 8 ст.22, при продаже  земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной  собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

     Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

     Аренда  земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория земли). Категории земель установлены в ст. 7 ЗК РФ. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки (подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Однако по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

     Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривает и другие основания прекращения аренды.

     ЗК  РФ не регулирует оборот земельных  участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения - это земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

     Оборот  земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулирует Закон об обороте земель, который устанавливает особенности аренды этих земельных участков. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Следовательно, ст. 3 Закона об обороте земель не допускает для этих субъектов права возможности иметь в собственности земельные участки из земель сельхозназначения. Вместе с тем п. 3 ст. 15 ЗК РФ допускает право собственности для иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства на земельные участки из земель других категорий.

     Статья 9 Закона об обороте земель устанавливает  порядок аренды земельных участков из земель сельхозназначения. В аренду могут быть переданы участки, в том  числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками. В этом случае заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя.

     Площадь земельных участков, одновременно находящихся  у одного арендатора, Закон об обороте  земель не ограничивает (п. 6 ст. 9).

     Согласно п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель в договоре аренды земельного участка из земель сельхозназначения может быть предусмотрена передача арендованного участка в собственность арендатора. То есть арендатор вправе выкупить этот участок по истечении срока аренды или до наступления этого момента, но при условии, что он внес всю обусловленную договором выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.

     Порядок выкупа арендатором арендованного  земельного участка в собственность, установленный в п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель, в целом аналогичен порядку выкупа арендатором в собственность арендованного имущества, который прописан в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Однако при выкупе должны быть соблюдены особенности, указанные в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.