Аренда земельных участков

По смыслу закона при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд убытки возмещаются только землепользователям, землевладельцам и арендаторам. Что же касается собственников, то удовлетворение их имущественного интереса в связи с выбытием участка предполагается погашением или предоставлением "предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда" в случае с принудительным отчуждением или предоставлением выкупной платы.

При этом убытки собственника, причиненные изъятием земель, включаются в плату за изымаемый земельный участок (ч. 2 п. 1 Правил). Но сам по себе факт включения убытков в иные платежи не означает, что убытки вообще не возмещаются. Следовательно, убытки подлежат возмещению всем категориям лиц, имеющих права на землю.

Можно допустить, что убытки не возмещаются обладателям сервитутов.

Например, если у частного лица А. изымается земельный участок, находившийся в аренде у Б., то право на возмещение убытков имеют как собственник А., так и арендатор Б. Но если собственник вправе получить компенсацию от того, в чью пользу изымается участок, либо из соответствующего бюджета, то арендатор Б. вправе получить компенсацию от собственника А.

Некоторые авторы отмечают, что многие нормы ГК РФ, касающиеся земельных отношений, нельзя в принципе отнести к гражданско-правовым, они являются сугубо земельно-правовыми; к таким нормам часто относят и нормы об изъятии земельных участков (ст. 284 - 286 ГК). На самом деле все-таки речь должна идти об определенном соотношении норм различных отраслей, что представляет собой и сегодняшний "симбиоз" правил ЗК РФ и ГК РФ применительно к изъятию земельных участков.

Относительно действующих норм по возмещению потерь сельскохозяйственного производства и убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, были высказаны различные замечания.

При этом к числу недостатков следует отнести перечневый прием изложения случаев, когда и кому возмещаются убытки (п. 1 ст. 57 ЗК РФ); используемая законодателем юридическая техника приводит лишь к новым вопросам. Так, подп. 2 п. 1 ст. 57 ЗК РФ "ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц" предусмотрено как самостоятельное основание для возмещения убытков, а далее (подп. 3) в качестве отдельной причины названо "временное занятие земельных участков" (кстати, кем?, в силу чего?, в результате правомерной или неправомерной деятельности?, на какой именно срок?). Совершенно понятно, что в определенной части логический объем этих понятий совпадает. Аналогично (т.е. отрицательно) следует оценить и норму подп. 1 п. 2 в ее соотношении с подп. 4 п. 1 - если убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подп. 1 п. 2), то зачем указывать этих лиц в подп. 4 п. 1, когда им убытки не возмещаются? Тем более что по смыслу данной статьи в ней речь идет о любых действиях, которые вызывают убытки, и в силу ст. 15 ГК РФ нет никакой необходимости описывать частные, отдельные, конкретные случаи возникновения обязанности возместить убытки. Если же предположить, что в ст. 57 имеются в виду так называемые экономические убытки, но тогда встает вопрос: зачем смешивать различные категории?

Вызывает сомнения и обоснованность нормы п. 4 ст. 57 ЗК РФ, так как с учетом длительности процесса возмещения убытков собственнику из бюджета и уровня инфляции, даже только декларируемого, полученная сумма возмещения может не покрывать и половины убытков.

Перечень недостатков ст. 57 ЗК РФ может быть продолжен, тем более что отсутствие в ней системности и несоблюдение принятой в праве терминологии, оказывает отрицательное влияние и на иные (подзаконные) акты.

К сожалению, земельное законодательство чрезвычайно редко использует договорные формы взаимодействия; в данном случае расходы по консервации правильнее было бы разложить между всеми заинтересованными лицами: государством, муниципальными образованиями, физическими и юридическими лицами - собственниками, арендаторами, но для этого требуется именно договорный механизм, более гибкий по сравнению с правилами возмещения убытков и потерь производства при изъятии для государственных или муниципальных нужд.

В этой связи было бы целесообразным провести одновременную ревизию имеющихся норм о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства. При этом было бы правильно создать единую методологию расчета, позволяющую исключить совпадение экономических категорий, применяемых при расчете.

Следует признать, что расчет упущенной выгоды как части убытков опирается на те же показатели, которые используются при расчете потерь сельскохозяйственного производства, что может послужить основанием для путаницы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

При этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.). Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы.

1. Провозглашенный п.1.ст.1 ЗК РФ принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, целесообразно заменить принципом согласованного действия гражданского и земельного законодательства.

Это предоставит возможность государственным и муниципальным органам при регулировании отношений, объектом которых являются земельные участки, использовать одновременно нормативно-правовые акты, относящиеся к гражданскому и земельному законодательству, а также позволит гражданам в полном объеме и упрощенном порядке реализовывать свои права на указанные объекты собственности.

2. Несмотря на положения ст. 131 ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также ряд других нормативных правовых актов, устанавливающих императивное правило о регистрации прав на недвижимое имущество вообще и земельные участки, в частности, п.1 ст. 1 ГК РФ, провозглашая основные начала гражданского законодательства, не содержит принципа регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки.

Исходя из того, что основные начала (принципы) и гарантии в своей совокупности формируют гражданское законодательство как целостную правовую систему демократического типа, способную наиболее эффективным образом регулировать имущественные и неимущественные отношения в условиях рыночной экономики России, а также являются непосредственным источником прав и обязанностей сторон в конкретных правоотношениях, предлагаю дополнить п.1 ст. 1 ГК РФ принципом: «государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит единственным доказательством существования зарегистрированных прав на такое имущество. Эти права могут быть оспорены только в судебном порядке».

3.В п. 1 ст. 6 ЗК РФ следует включить такой объект земельных отношений, как земельная доля, которая представляет собой долю в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Указанное обстоятельство позволит исключить неясности относительно того, является ли земельная доля объектом земельных отношений или нет. Поскольку, по мнению автора, земельная доля является полноценным объектом земельных отношений.

Доли земельных участков являются не только объектами земельных отношений. Они являются полноценными объектами и гражданских правоотношений, поскольку активно вовлекаются в гражданский оборот посредством совершения различных сделок, правила совершения которых содержатся, в основном, в ГК РФ.

4. Из содержания главы VI. ЗК РФ «Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков» (ст.ст. 40 - 43) ЗК РФ следует исключить права и обязанности, касающиеся земельных участков как объектов недвижимого имущества в гражданском обороте, например, право собственников возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка (пп2 п.1 ст. 40 ЗК РФ). Одновременно, сохранить в главе VI. ЗК РФ те права и обязанности, которые касаются вопросов владения, пользования и распоряжения земельными участками как природными объектами и природными ресурсами.

5. Название главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» не соответствует ее содержанию: установление и регламентация прав на земельные участки как объекты гражданского оборота. Для приведения в соответствие формы и содержания главы 17 ГК РФ целесообразно название изложить в следующей редакции: «Земельный участок, вещные и иные права на него». Это позволит включить в содержание главы 17 ГК РФ понятие земельного участка как объекта гражданского оборота, а также установить объем прав на земельный участок не только собственника, землепользователя, землевладельца, но и арендатора. Кроме того, данная редакция установит единство используемых понятий в названии и содержании - «земельный участок», в то время как в ныне действующей редакции названия используется термин «земля», а в содержании главы в основном речь идет о земельном участке.

6. В настоящее время отсутствуют правовые основания приобретения земельных участков в собственность первоначальным способом, поскольку земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, относятся к государственной собственности (ст. 16 ЗК РФ). Распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, даже при отсутствии правоустанавливающих документов о принадлежности земельного участка какому-либо субъекту, данный объект имущества не квалифицируется как бесхозяйный, поскольку правом распоряжения на него обладают вышеуказанные органы.

7. При совершении сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, в гражданском обороте существенное значение имеют общие гражданско-правовые нормы, устанавливающие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие, виды, форму сделок, юридические последствия недействительности сделки, порядок распоряжения долей в праве собственности на земельный участок. При этом специальные нормы в соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ регулируют отдельные имущественные и обязательственные отношения и применяются в случаях, прямо предусмотренных земельным законодательством. Предлагаем п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ следует изложить в следующей редакции: «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и долями в праве общей собственности на земельный участок, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством с учетом правового режима земель, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

О борьбе против незаконного оборота наркотических средств и психотропных веществ [Текст]: [Конвенция ООН, принята Вене 20.12.1988 г.] // Международная защита прав и свобод человека. – М., Юридическая литература. 1990. – С. 119.

Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. – 1993. – № 237.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 25.12.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 25.11.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.

Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую [Текст]: [Федеральный закон № 172-ФЗ, принят 21.12.2004 г., по состоянию на 23.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2004. – № 52 (часть 1). – Ст. 5276.

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: [Федеральный закон № 101-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3018.

О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 137-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4148.

О введении в действие части второй гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 15-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 26.11.2001] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 411.

Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц [Текст]: [Постановлением Правительства РФ № 262, от 07.05.2003 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 19. – Ст. 1843.