Аренда земельного участка

При разрешении споров арбитражные суды руководствуются  нормами Гражданского кодекса РФ, федеральным земельным законодательством и законодательством субъектов РФ. Специфика споров об аренде такова, что при их разрешении судами, прежде всего, применяются общие положения гражданского законодательства об аренде.

Как уже упоминалось, специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования. В ст. 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, договору аренды земельного участка свойственно гражданско–правовое регулирование с учетом норм земельного законодательства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Порядок заключения договора аренды земельного участка

 

Практика заключения договоров аренды земельных участков предусматривает определенные условия, и из-за сложности законодательства, сам договор аренды земельного участка может быть признан ничтожным (недействительным) при нарушении условий подписании договора. Правоотношения, возникающие между участниками договора аренды земельного участка, регулируются условиями самого договора и вдобавок к этим условиям действуют императивные и диспозитивные нормы законодательства. Причем нормы законодательства применяются в том случае, если условиями договора аренды земельного участка они не исключены. Отсюда вытекает необходимость установить - какие нормы и условия должны быть прописаны в договоре аренды, чтобы договор считался легитимным и его нельзя было признать ничтожным, а также какие условия, не прописанные в договоре, будут считаться действительными, в силу прямого требования закона.

Для ответа на поставленный вопрос необходимо определить круг существенных условий  договора аренды земельного участка, поскольку если существенные условия не оговорены, то договор считается недействительным. Существенные условия договора прописываются в самом договоре, после заключения договора эти условия добавлены быть не могут, и будут считаться недействительными. Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, одним из существенных условий договора аренды является предмет договора, то есть то имущество, которое переходит по результату договора во владение арендатора - участок земли, с определением его границ на местности, состоящий на государственном кадастровом учете. Причем, помимо определенной границы,  местоположения и кадастрового номера, земельный участок характеризуется своей категорией. Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации существует семь категорий земельных участков – это земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли лесного фонда, земли оборонного фонда, земли водного фонда, земли запаса. И хотя в Земельном Кодексе не указаны последствия, которые последуют, если в договоре не прописана категория земель, отсутствие указания на категорию арендуемого земельного участка впоследствии все же может оказаться условием для признания договора аренды ничтожным - поскольку категория земли является признаком, непосредственно этот участок характеризующим - а значит, является обязательным признаком предмета договора [5, с.108].

К существенным условиям договора аренды земельного участка также относится порядок, размер, условия начисления, порядок внесения арендной платы. Арендная плата, порядок и условия ее начисления определяется собственником участка - это может быть как процент с урожая, так и твердые денежные суммы [8, с. 17].

Если договор аренды земельного участка заключается на срок год и более, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [9, с. 156]. Далее, договор аренды заключается между собственником земельного участка, а это, как правило, субъекты Российской Федерации и муниципальные власти и арендатором, в договоре аренды они должны быть прописаны, как арендодатель и арендатор, а не наниматель и собственник.

В последнее  время актуальной стала тема аренды земли, находящейся в государственной собственности. Владельцы земли - органы федеральной (региональной) и муниципальной власти диктуют свои условия при изменении договоров аренды и заключении их на новый срок. Это касается и сроков аренды, и арендной платы, и санкций за нарушение условий договора.

Основанием  заключения договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка  являются  торги (конкурсы, аукционы), что регулируется ст. 38  ЗК РФ. В настоящее время это самый распространенный способ взятия в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Но так как данный вопрос является очень многоаспектным и широким, то мы не видим возможность раскрытия его в данной работе, но основные моменты рассмотрим.

Одной из основных особенностей такого договора является то, что арендная плата по отдельным  видам земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, устанавливается актами органов государственной власти или, соответственно, органов местного самоуправления. При этом общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ [8, с. 17]. Основанием для заключения договора аренды участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Предоставление участков из указанных земель в аренду для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, установленном ст. 30 ЗК РФ. Передача участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается только при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Граждане, заинтересованные в предоставлении в аренду участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления; в заявлении они указывают цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение. Указанные органы должны в двухнедельный срок принять решение о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ. В недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка заключается договор аренды земельного участка. Земельным кодексом (п. 9 ст. 22) установлено, что досрочное расторжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором [10, с. 250].

Продажа права  на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ осуществляется на аукционах. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства рассмотрены в ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ. Порядок проведения аукционов определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 808 [11]. По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение пяти дней после подписания протокола (п. 26 Правил) [11].

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор  земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ):

– в пределах срока договора аренды земельного участка;

– без согласия собственника земельного участка при  условии его уведомления [8, с.18].

При аренде земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, не допускаются: изменение условий  договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных  договором прав арендатора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4 Государственная регистрация аренды земельного участка

 

Для земельной  недвижимости регистрация договора аренды земельного участка обязательна, если договор аренды земли заключен на срок более чем 1 год, такие договора вступают в законную силу только после регистрации, а именно, после внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним [12]. Заявления на регистрацию договора аренды земельного участка подаются в территориальную приемную Управления Федеральной Регистрационной Службы (ФРС). Не требуется государственная регистрация для бессрочных договоров аренды земельных участков. Государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется на срок, указанный в договоре. Арендатор имеет право начать использование земли только после того, как завершится регистрация договора аренды.

Сдача земельного участка в аренду на срок более  года возможна только после его кадастрового учета в соответствии с действующим  законодательством. Данные кадастрового учета являются юридической основой для определения территориальных границ земельного участка. Поэтому государственная регистрация договора аренды земельного участка может быть осуществлена только при условии предоставления регистрирующему органу кадастрового плана земельного участка (ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")[12]. Земельный участок, сдаваемый в аренду на срок менее года, формируется и учитывается в соответствии с нормами права, действующими на момент его приобретения арендодателем в собственность. Часть земельного участка, сдаваемая в аренду, должна быть обозначена на кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды (п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") [13, с. 98].

Размер  оплаты за государственную регистрацию  договора аренды земельного участка составляет 1000 рублей для физических лиц и 15000 рублей для юридического лица[14]. Срок регистрации договора аренды земельного участка составляет 1 месяц со дня предоставления документов.

В соответствии с требованиями ст.16, 17, 18, 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1998г. №122-ФЗ предусмотрен следующий перечень документов, представляемых на государственную регистрацию:

1) заявление  о государственной регистрации  договора аренды;

2) платежный документ, подтверждающий внесение государственной пошлины за государственную регистрацию права аренды;

3)документ, подтверждающий  полномочия представителя юридического  лица со всеми изменениями  и дополнениями;

4) документ, подтверждающий полномочия лица, заключившего договор аренды;

5)решение органа  местного самоуправления о предоставлении  земельного участка в пользование на условиях аренды;

6)кадастровый  план, удостоверенный органом, осуществляющим  деятельность по ведению государственного  земельного кадастра;

7) иные документы, предусмотренные действующим законодательством (например, в случае предоставления земельных участков в аренду под индивидуальное жилищное строительство представляется протокол о результатах проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды, при условии заблаговременной и предварительной публикации) и др.[12]

Нельзя не упомянуть о последних изменениях в государственной регистрации прав на имущество.

ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2012 года №302-ФЗ отменил требования об обязательной государственной регистрации договоров аренды, в том числе заключенных сроком более чем на 1 год[15]. Была также отменена государственная регистрация договора продажи дома, квартир и их частей, договор продажи предприятия, договор дарения недвижимого имущества, аренда предприятия, и, разумеется, не обошли стороной договор ренты.

То есть с 1 марта 2013 года правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежали применению к вновь заключаемым договорам.

Но уже через 4 дня Федеральным законом от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” вышеуказанные нововведения были отменены [16].

Другими словами, с 4 марта 2013 года договоры аренды недвижимости и предприятий, заключенные на срок свыше года, вновь подлежат обязательной государственной регистрации. Таким образом, благодаря неразберихе в системе отечественного законодательства, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в период с 01 по 03 марта 2013 года стали легитимны и без их государственной регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Подводя итог вышесказанному, можно сделать закономерный вывод о том, что законодательство, регулирующее оборот земель в Российской Федерации, недостаточно систематизировано и разрозненно между различными отраслями. Нормативно – правовые акты, регламентирующие аренду земельных участков зачастую не согласованы, дублируют друг друга, содержат внутренние противоречия, характеризуются дефицитом общих норм о земле, непоследовательностью специальных норм. Это негативно сказывается на правоприменительной практике, и в конечном итоге - на уровне обеспечения и защиты прав участников имущественного оборота.

В связи с  этим возрастает актуальность формирования целостной системы правового  регулирования оборота земли. Очевидно, что существующие проблемы необходимо решать путем совершенствования законодательства. При этом приоритетным направлением этой деятельности должно стать повышение качества правового регулирования земельного оборота, а не дальнейшее наращивание числа законов и иных нормативных правовых актов.

При приобретении земельного участка в аренду арендатор сталкивается с многочисленными бюрократическими и правовыми проволочками, начиная с заключения договора  и заканчивая государственной регистрацией.

Договор аренды земельных участков в настоящее  время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости.

Аренда земельного участка - достаточно сложное правоотношение между арендатором и арендодателем, имеющее множество различных нюансов.  В данной работе все их отразить не удалось ввиду ограничения объема работы.

В заключении следует  сделать вывод, что аренда земельных  участков -широко применяемый способ решения экономических проблем  в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ проблем правового регулирования аренды земли в научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении.