Анализ особенностей ведения мониторинга городских земель в городе Одинцово

Оценка состояния земель выполняется путем анализа ряда последовательных наблюдений (периодических, сезонных, суточных), направленности и интенсивности изменений и сравнения полученных показателей с нормативными. Показатели состояния земель выражаются в абсолютных и относительных значениях, отнесенных к определенному периоду или сроку.

Мониторинг земель является составной частью государственного мониторинга за состоянием окружающей природной среды и осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31.03.2003 N 177 "Об организации и осуществлении государственного мониторинга окружающей среды Постановление Правительства Российской Федерации от 31.03.2003. №177 «Об организации и осуществлении государственного мониторинга окружающей среды (государственного экологического мониторинга) // Собрание законодательства РФ, 07.04.2003, №14, ст. 1278.".

Функции Минприроды России по мониторингу земель предусматриваются в Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды России от 25.05.1994 N 160 Приказ Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов Российской Федерации от 25.05.1994 №160 «Об утверждении инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России» // Российские вести, №123, 06.07.1994..

Методы и способы ведения мониторинга земель разные. Это натуральные наблюдения (экспедиционные, стационарные, комплексные, фоновые, дистанционные); автоматизированная информационная система включает информационно-поисковую систему, систему обработки данных, систему комплексной интерпретации данных, прогнозно-диагностическую систему и систему управления.

В практику ведения мониторинга земель широко внедряются договорные формы. Приказом Госкомзема от 16.04.1996 N 28 утверждена форма договора на выполнение проектных и изыскательских работ по землеустройству, земельному кадастру, мониторингу земель, введенная в действие с 31 марта 1996 г Земельный кадастр: Учебно-практическое пособие. М., 2001..

В настоящее время в соответствии с Указами Президента РФ от 09.03.2004 N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" (в ред. от 20.05.2004) Указ Президента Российской Федерации от 09.03.2004 №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (в ред. Указа Президента РФ от 15.02.2007 №174) // Российская газета, №50, 12.03.2004. и от 20.05.2004 N 649 "Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти" (в ред. от 01.12.2004) Указ Президента Российской Федерации от 20.05.2004 №649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» (в ред. Указа Президента Российской Федерации от 05.02.2007 №119) // Российская газета, №106, 22.05.2004., принятыми в развитие административной реформы, создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, находящееся в ведении Минэкономразвития России.

На основании Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 19.08.2004 N 418 (в ред. от 19.03.2005) Постановление Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 №418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» (в ред. Постановления Правительства РФ от 15.11.2006 №689) // Собрание законодательства РФ, 23.08.2004, №34, ст. 3554. Роснедвижимость является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю.

Роснедвижимость организует:

создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов капитального строительства;

проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также территориального землеустройства на землях, находящихся в федеральной собственности и др.

Роснедвижимость осуществляет:

государственную кадастровую оценку земель и представление ее результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации;

ведение государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

государственный мониторинг земель в Российской Федерации, в том числе с использованием автоматизированной информационной системы;

создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости;

утверждение заключений экспертных комиссий при проведении экспертизы землеустроительной документации;

предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра и сведений об объектах капитального строительства;

государственный земельный контроль;

утверждение карт (планов) и материалов межевания объектов землеустройства и др.

Современные условия управления землепользованием в городах характеризуются переходом к правовым и экономическим способам регулирования земельных отношений, повышением внимания к экологическим проблемам землепользования. Поэтому возрастает роль мониторинга городских земель (МГЗ), который является системой мероприятий по наблюдению за состоянием городского земельного фонда для своевременного предупреждения и устранения последствий негативных процессов в городской среде. К мониторингу городских земель можно отнести систематические наблюдения всех процессов в городской среде, которые оказывают влияние на стоимость городских земель.

Под мониторингом земель понимается система наблюдения за состоянием земельного фонда для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Мониторинг в широком смысле понимается как процедура отслеживания изменений в тех или иных процессах, явлениях. Для организации мониторинга необходимо определить: регламент внесения изменений в эталонную базу (справочники, классификаторы, показатели, характеристики); ответственных за ведение эталонной базы; порядок распространения рабочих копий эталонной базы.

Мониторинг земель представляет собой новую научную дисциплину, специфика которой заключается в том, что, опираясь на действующее земельное законодательство, она представляет собой сложный синтез разделов других научных дисциплин (географии, землеустройства, архитектуры и градостроительства, экологии, медицины и так далее) и опирается на оригинальные методы исследования. Междисциплинарный синтез должен осуществляться в интересах повышения эффективности использования земель и обеспечивать безопасную жизнедеятельность населения.

При разработке и реализации системы МГЗ особое внимание уделяется анализу изменений и негативных процессов на городских землях.

Результаты МГЗ необходимо учитывать при проектировании мероприятий по рациональному использованию и охране земель.

Специфика МГЗ по отношению к мониторингу земель вообще определяется функциональным назначением городских земель, а также их не сельскохозяйственным использованием и многофункциональностью, незначительными размерами городских землепользований и землевладений, высокими требованиями к точности определения их границ и площадей, более крупными масштабами картографирования результатов мониторинга, большей насыщенностью территории объектами недвижимости (их пространственной концентрацией).

В городе земля должна рассматриваться не только как плоскость, но и как сумма некоторых подземных и надземных территорий. Поэтому здесь неизмеримо выше степень техногенного и антропогенного воздействия на все категории земель. Если земли города рассматривать как объект управления, то конечной целью мониторинга земель является сбор и постоянная актуализация информации для принятия управленческого решения. Воздействие на объект управления осуществляется при помощи обратной связи, посредством службы сбора земельных платежей с помощью государственной земельной инспекции или других территориальных органов земельного комитета. Основными функциональными задачами мониторинга земель являются:

систематическое выявление изменений в состоянии земельного фонда и обновление банка данных земельного кадастра;

изучение и оценка негативных процессов;

использование и анализ данных контроля за использованием и охраной земель;

информационное обеспечение кадастровой оценки земель.

Объектом МГЗ является городской земельный фонд (с учетом наземных, надземных и подземных объектов) независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и характера их использования. Задачей МГЗ становится создание системы слежения за изменениями баланса земель. Сокращение доли земель общего пользования, лесопокрытых территорий, земель водного фонда прямо или косвенно сказывается на снижении удобств и комфортности проживания, экологическом состоянии территории. Ведение МГЗ должно осуществляться по единой методологии с соблюдением принципа взаимной совместимости информации, основанной на применении единой государственной системы координат, высот, картографических проекций, единых классификаторов, кодов, системы единиц, входных и выходных форматов.

Для получения необходимой информации при осуществлении МГЗ основными методами являются:

дистанционное зондирование;

наземные специальные съемки и наблюдения (в том числе с применением геодезических приборов);

современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации земель, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.

В зависимости от размеров наблюдаемой территории выделяются различные уровни мониторинга. Различают мониторинг региональный, городской (охватывающий площадь в пределах городской черты с выделением земель, ограниченных границами административно-территориальных образований) и локальный (осуществляемый в границах административно-территориальных образований, на территориях отдельных землевладений и землепользований).

К городам различного ранга (по площади, численности населения, структуре производства) следует подходить дифференцированно. Для небольших городов нужно выделять следующие уровни мониторинга земель: локальный местный (охватывающий площадь в пределах городской черты) и локальный детальный (в границах отдельных землевладений и землепользований).

Разнообразные параметры и показатели мониторинга определяются с различной периодичностью, зависящей от характера конкретных наблюдений.

Наблюдения могут быть базовыми (исходные, фиксирующие состояние объектов наблюдений на момент начала ведения мониторинга земель), периодическими (через год и более), оперативными и ретроспективными.

В настоящее время ведется активная работа по формированию новой нормативной базы в области земельных отношений, являющейся внешней средой для мониторинга земель как научной дисциплины.

Основным регламентирующим документом для ведения мониторинга земель служит постановление правительства РФ, в соответствии с которым ведение мониторинга осуществляется организациями ряда министерств и ведомств (Роскомзема, Минприроды РФ, Росгидромета и др.) Постановление Правительства РФ № 100 от 5.02.93. "О государственной программе мониторинга земель Российской федерации на 1993-95 гг.. Это обусловливает необходимость разработки нормативно-правовой базы, определяющей порядок взаимодействия, обмена данными и финансирования организаций, работающих в области МГЗ, а также правовой статус мониторинговой информации.

Изменение границ участка называется мутацией. Возможно также деление и слияние земельных участков. Поскольку изменение недвижимости влияет на реестр, границы нового земельного участка должны быть утверждены центром регистрации до официального изменения кадастровой информации (кадастровой карты). Обычно это утверждение имеет форму официальной печати или подписи на зарегистрированном плане. Без этой санкции план не имеет юридической силы и не может являться основой каких-либо операций с недвижимостью. Необходимо установить допуски на возможное изменение координат границы или площади земельного участка. Этот допуск должен иметь законодательную основу, иначе суд не сможет принять к рассмотрению земельные споры, связанные с границами земельного участка.

При изменении границы земельного участка, которое превышает технический допуск (6 %), центр регистрации (земельный комитет) должен аннулировать право собственности на этот участок и создать новые права собственности на него. Старый кадастровый номер сдается в архив. Новому земельному участку присваивается новый кадастровый номер.

Делением называют раздел одного или более объектов недвижимости на большее число объектов недвижимости. Сложности возникают при появлении множества участков и множества собственников (частных или корпоративных).

Примыкающие объекты недвижимости или земельные участки могут быть объединены в новый объект после регистрации плана. Регистратор может потребовать, чтобы в отношении всех объектов недвижимости исполнялись одни и те же права и обязанности. При объединении аннулируются все права на объединяемые объекты и оформляются права на новый объединенный объект.

Регистрация плана объединения недвижимости, которая принадлежит нескольким собственникам, требует обычных разрешений и документов.

Может потребоваться специальное разрешение, если законодательно определяется предельный размер недвижимости или земельного участка.

Под охраной земель понимается система правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование земель, предотвращение их необоснованных изъятий из сельско-хозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, восстановление продуктивности земель, воспроизводство и повышение плодородия почв.

2.2 Проблемы ведения мониторинга  городских земель

В городских условиях наиболее существенное значение отводится мероприятиям по рациональному использованию земель, предотвращению их нецелевого использования.

Нарушения земельного законодательства представляют собой несоблюдение требований, предъявляемых при использовании земель действующим земельным законодательством в виде нормативно-правовых актов различного статуса. Для предотвращения подобных нарушений и устранения отрицательных последствий необходимо проводить государственный контроль за использованием и охраной земель, рассматриваемый в качестве системы осуществляемых от имени государства мероприятий по обеспечению соблюдения всеми юридическими и физическими лицами требований земельного законодательства.