Актуализация данных государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

1 слайд: Тема научно-исследовательской работы: «Актуализация данных государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения (на материалах тюменского района)»

2 слайд: Необходимость в получении достоверной и объективной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти так и частные субъекты земельного Этим обуславливается актуальность данной исследовательской работы.

Целью данной работы является выявление недостатков методики оценки земель сельскохозяйственного назначения и оценка современного уровня использования земельных ресурсов путем анализа результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Тюменского района.

3слайд:Объектом исследования выступают земли сельскохозяйственного назначения Тюменского района.

Предметом исследования является методика государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

4 слайд: Для осуществления указанной цели были поставлены следующие задачи: 

1. провести сравнительный анализ методик Государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных от 2005 г. и 2010 г.;
2. выделить  факторы, влияющие на кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного назначения;
3. провести анализ данных государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Тюменского района;
4. разработать проектные предложения по совершенствованию методики оценки земель сельскохозяйственного назначения.

5 слайд: на данном слайде представлены теоретические аспекты кадастровой оценки земель.

6 слайд: далее прописана нормативно-правовая база кадастровой оценки земель

7 слайд: мы провели анализ методик оценки земель сельскохозяйственного назначения за 2005 и 2010гг. и выявили ряд недостатков этих методик и отличительные особенности каждой из них.

  8 слайд существует 6  групп разрешенного использования в категории земли с/х назначения. Состав каждой из них представлены на слайде

9 слайд на кадастровую стоимость земель с/х назначения влияет множество факторов, такие как урожайность, плодородие, местоположение, инфраструктура хозяйства, занятость населения и др.

10 слайд организация работ по оценки земель имеет сложную структуру, которую в виде схемы вы можете видеть  на слайде

11 слайд далее представлена карта земель сельскохозяйственного назначения Тюменского района

12 слайд из анализа земель сельскохозяйственного назначения Тюменского района можно проследить довольно большое преимущество сельскохозяйственных угодий перед другими.

13 слайд  В последние десятилетия неуклонно увеличиваются площади неиспользуемых сельскохозяйственных угодий. В 2007 наблюдалась тенденция к сокращению неиспользуемых пашни и залежи, однако, в области в 2008 -2010 годах площади неиспользуемых сельхозугодий снова увеличились. Фактически площадь неиспользуемых сельхозугодий считается на уровне 2003 г. – 742 тыс. га,  а на 2011г составила 99 тыс. га.

14 слайд  Территория Тюменской области характеризуется большим разнообразием природных условий и сложным почвенным покровом. В связи с этим область разбита на три земельно-оценочных района: Среднетаежный, Южнотаежный и Лесостепной

15 слайд   Перечень объектов оценки состоит из:

1. Анализа исходного Перечня земельных участков,
2. Группировки земельных участков по видам разрешенного использования
3. И формирования перечня объектов оценки.

В Перечень объектов оценки, по состоянию  на 1.01.2011 года, включено 2006 земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения Тюменского района.

16 слайд на территории Тюменского района  сгруппированы 3 группы земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования

17 слайд Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель первой группы видов использования проведено следующим образом:

Определяется нормативная урожайность, затраты на возделывание культур, валовой  доход, земельная рента и удельный показатель кадастровой стоимости.

18 слайд Анализ рынка недвижимости показал, что наибольшее влияние на стоимость земельных участков оказывают такие факторы, как Расстояние до ближайшего населенного пункта с численностью населения более 3000 чел.», «Расстояние до ближайшего города», «Наличие вблизи (до 10 км) ж/д вокзала, станции, платформы».

19 слайд Существует три традиционных подхода определения рыночной стоимости недвижимости: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход.

20 слайд Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, отнесенных к третьей группе разрешенного использования осуществлено в следующем порядке:

1) группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;

2. определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;
3. определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка;

4. расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

21 слайд: Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов стоимости наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в группу. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся характеристики земельных участков. Выбор эталонных земельных участков для каждой группы проводился в разрезе факторов стоимости.

22 слайд Удельный показатель кадастровой стоимости земель шестой группы установлен в размере минимального для Тюменской области значения удельного показателя кадастровой стоимости земель. Значение минимального, для Тюменской области, удельного показателя кадастровой стоимости земель составило 0.09 руб./кв.м. 

23 слайд Было проведено сравнение средних удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (УПКСЗ) текущего тура с результатами кадастровой оценки 2006 года, данные в разрезе муниципальных районов приведены  в таблице

Рост  удельных показателей кадастровой  стоимости земельных участков в  сравнении с предыдущим туром  оценки вызван развитием рынка земельных  участков и в целом развитием  агропромышленного комплекса. Быстрее  всего развитие происходит вблизи крупных  городов – Тюмени, Заводоуковска, Ишима. Медленнее – в северной части Тюменской области, что  обусловлено менее благоприятными климатическими условиями.

24,25,26 слайды Далее показаны схемы оценочного зонирования земельных участков 1,3 и 6 групп видов разрешенного использования в составе земель с/х назначения Тюменской области.

27 слайд: а на этом слайде представлена схема зонирования по Тюменскому району.

28 слайд Для совершенствования методики оценки, предлагается ряд проектных предложений: 1. Актуализировать и корректировать материалы почвенных обследований, использовать при оценке материалы в соответствии с установленным сроком обновления материалов почвенных карт.

2. Введение риска повышенных капиталовложений в объект недвижимости по балльной оценке, вследствие чего соотношение данного показателя для худших, средних и лучших почв будет ближе к объективному.

29 слайд   Суть этого метода заключается в том, что для каждого риска определяется балл по десятибалльной шкале, после чего определяется общее количество наблюдений, взвешенный итог, общая сумма баллов и средневзвешенное их значение. Результаты расчета величины премии за риск инвестиций матричным методом приведены в таблице 

30 слайд 3. Для предотвращения чрезмерной эксплуатации и деградации земельных ресурсов, улучшения контроля над соблюдением норм природопользования, считаю необходимым внесение в методику определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения раздела об определении и расчете экологической антиренты. Представляется целесообразным ее изъятие государством в полном объеме и направление на разработку и осуществление экологических программ и проектов.

      4.Для учета в оценке участков фактора времени необходимо создать единую централизованную службу разработки и ежегодного обновления базовых нормативов расчета земельной ренты и ее капитализации. Это позволит создать единую, постоянно действующую систему экономически сопоставимой в пространстве и во времени  единичной или массовой оценки земельных участков.

31 слайд В заключении могу сказать, что анализ проведения ГКОЗ позволил установить, что  рост удельных показателей кадастровой стоимости вызван развитием земельного рынка, развитием АПК в целом, а так же  за счет применения новой методики.

Применяемая методика включает  учет значительно больше показателей, включая  ранее не учитываемые, что позволяет  добиться большей объективности  в оценке земель.

Экономическая и социальная значимость выполненной работы по актуализации кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель сельскохозяйственного  назначения заключается не только в  потенциальном увеличении платежей за землю, поступающих в бюджет Тюменского района и бюджеты муниципальных  образований Тюменской области, но и в стимулировании землепользователей к эффективному использованию и  управлению земельными участками, рациональному  использованию и повышению плодородия почв, вовлечению в оборот сельскохозяйственных угодий.  СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!!!!