Технология оценки обьектов недвижемости

ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка объектов недвижимости — определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости выступает как процесс, приведенный к определенным: типу операции (продажа, залог, налогообложение, и т. д.); участникам (собственнику и оценщику); дате (она действительна в пределах ограниченного периода), а также связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном окружении.

Мнение квалифицированного специалиста-оценщика относительно проведения оценки объекта недвижимости и оформление отчетом — это суждение о стоимости, а не ее установление. Стоимость устанавливается рынком. Свободный рынок «раскладывает все по полочкам» финансовые аспекты собственности и определяет цены. Со временем сама стоимость также может меняться.

Оценка недвижимости проводится для различных целей, например при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий; при учете накопленного износа объекта недвижимости; при реализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимости; при банкротстве и антикризисном управлении; при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости; при заключении договоров на совершение различного рода сделок с недвижимостью между физическими и/или юридическими лицами; при страховании; при оформлении залогов; при определении налогооблагаемой базы; при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве и др.

Но есть случаи, при которых проведение оценки обязательно: при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них; при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей; при передаче государственной собственности в доверительное управление; при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств; при продаже объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Оценка может быть:

• ретроспективной — на определенную дату в прошлом;
• текущей — как правило, используется в оценочной деятельности;
• перспективной — оценка долей собственности в предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства новых предприятий. Перспективная оценка проектируемых предприятий осуществляется на тот период времени, когда предприятие должно достигнуть стабильного положения на рынке.

Оценщики, практикующие на свободных рынках, выработали близкие процедуры оценки, сходную практику.

Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену

 

 

 

 

 

 

Объект недвижимости

Цена — это денежные средства, уплаченные за объект собственности

Стоимость — денежный эквивалент собственности

Затраты — сумма средств на воспроизводство собственности

(например, улучшение, окультивирование земли)

Рис. 1 Стоимость, цена и затраты

 

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость. (рис.1)

Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой реальной и предполагаемой сделке связана со стоимостью объекта недвижимости, часто эти термины используют как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая поправкой на сделку, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, во время кризиса 17 августа 1998 г. ради срочного получения денег продавцы охотно шли на 10-20%-ное снижение цены ради ускорения продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой цена формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Стоимость — это денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что:

• одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать;
• стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект недвижимости выражен в денежной форме.

Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом торга и может, как повышаться, так и понижаться.

Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость для целей налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т. д.

Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно сгруппировать следующим образом:

1. Объективные факторы (как правило экономические) определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости.

Их можно разделить на 2 вида:

• макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условияоплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т. д.);
• микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договоров — предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжение договора и т. д.).

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера

3. Физические факторы:

• местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструтуры и транспортного сообщения (особенно близость метро) напрямую влияют на стоимость недвижимости;

• архитектурно-конструктивные решения (в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшаться);
• состояние объекта недвижимости;
• наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, тепло и др.).
• экологические и сейсмические факторы (данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков — увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

• количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;
• объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т. п.);
• престижность района:
• экологическая обстановка в районе;
• транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
• социальная однородность дома;
• характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
• юридическая «чистота» объекта.

 

Принципы оценки

Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента - субъект, объект и рыночная среда, то в данном случае специалистами выделяются три группы принципов.

К конкретному объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, ясно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Поэтому представленные ниже группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости, но не гарантируют реальности такого поведения.

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание), позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принцип полезности гласит: недвижимость обладает стоимостью, только если она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости — это способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Профессиональные оценщики широко пользуются этим принципом в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем, запрашивают за другой с такой же полезностью. Этот подход основан на принципе замещения и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя.

«Принцип замещения» — это когда максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана с ожиданием доходов.

«Принцип ожидания» говорит, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. К принципам, связанным с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением, относятся следующие:

• остаточной продуктивности земли;
• предельной продуктивности (принцип вклада);
• возрастающего и уменьшающего дохода;
• сбалансированности;
• экономического размера;
• экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия факторов производства, которые представлены на рисунке.

Экономическая деятельность

Труд, который должен компенсироваться заработной платой

Капитал (деньги или то, что покупается за деньги),

который должен компенсироваться процентами,

дивидендами

Предпринимательская деятельность, которая

должна компенсироваться прибылью

Земля, которая компенсируется рентой

Рис 2. Факторы производства

 

Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства. В этом, смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов. При этом сначала выплачивается компенсация за использование этих производственных факторов, а оставшаяся стоимость выплачивается собственнику земельного участка как рента.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, если:

• участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте. В этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли получит максимальный доход практически без дополнительных затрат;
• участок расположен в удобном для производства месте (на окраине города, но близко к федеральной автомобильной дороге). При этом владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли получит доход при минимальных затратах на обустройство территории;
• участок расположен в красивом месте на берегу реки, и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

В соответствии с принципом остаточной продуктивности земли собственник цельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретным объектом недвижимости особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трёх вариантов получить максимальный доход). Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.