Управление объектом недвижимости на тактическом уровне

Министерство образования  Российской Федерации

Сибирская государственная  автомобильно-дорожная академия

(Сибади)

 

 

Заочный факультет

 

 

Курсовая  работа

По дисциплине: «Управление недвижимостью»

На тему: «Управление объектом недвижимости на тактическом уровне.»

ЭУНз -08-15

 

 

Студент                                             Яскевич А.О.

         Проверил                                          Павлюченко М.Н. 

 

 

 

 

2012

 

Содержание

Введение                                                                                                                3

Глава 1.Описание объекта  недвижимости как технико-технической  подсистемы.                                                                                                       5

Глава 2. Описание объекта  недвижимости, как социально- технической подсистемы.                                                                                                    6

Глава 3. Описание объекта недвижимости как организационно-экономической подсистемы.                                                                         

Глава 4. Управление объектом недвижимости

Заключение                                                                                                          

Список используемой литературы.

 

Введение

К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки,  и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Недвижимость составляет основу национального богатства нашей страны. Именно в объектах недвижимости – зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях,- последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивающий надлежащий уровень жизни, как в настоящем, так и в будущем.

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. Нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, т.к. имеют первостепенный потребительский приоритет. И поэтому этот объект на рынке недвижимости требует особый системный подход для оценки и управления им.

Актуальность изучения данной темы обусловлена реальностью нашего времени. Именно в объектах недвижимости последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивающий надлежащий уровень жизни, как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопления мирового богатства. Недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. В то же самое время рынок недвижимости очень переменчив, невозможно спрогнозировать его развитие с большей точностью на несколько лет вперед, возможно лишь отметить основные тенденции его развития. Поэтому для успешной управленческой деятельности необходимо собирать, анализировать и систематизировать информацию о состоянии недвижимости.

Объектом исследования в  курсовой работе являются жилой дом находящийся в частной собственности.

Предметом исследования является организация процесса управления этим объектом недвижимостью.

Цель работы является изучение объекта недвижимости, как системы  и разработка сценариев управления на тактическом уровне.

 

Глава 1.Описание объекта недвижимости как технико-технической  подсистемы.

Наименование объекта – объект индивидуального жилищного строительства был построен в 2003 году в Омской области, п.Магистральный, ул. Поворотная, д.8.

Материал наружных стен-кирпич, перегородки-кирпичные, перекрытия-деревянные. К дому подведено газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация индивидуальная.

Физический износ здания 15%.

Дом состоит из четырех комнат площадью: 1 комната-19 м2, 2 комната-36м2, 3 комната -14 м2, 4 комната -18.6 м2,кухня - 16м2, коридор -18 м2, кладовая-8 м2, ванная комната- 5 м2. Общая площадь дома 140 м2,высота потолков -2.8 м2.

Отделка и оборудование квартиры:

Жилые комнаты: вид отделки стен - обои, потолка-подвесной потолок. Материал полов-ламинат;

Кухня: вид отделки стен – обои+ подвесная панель, потолка-подвесной потолок. Материал полов-ламинат .Оборудование-электроплита, раковина.

Ванная комната: вид отделки  стен и пола-керамическая плитка, потолка -подвесные панели. Оборудование- ванна, раковина и унитаз.

Коридор- вид отделки стен - обои, потолка-подвесной потолок. Материал полов-ламинат;

Кладовая- вид отделки стен - обои, потолка-подвесной потолок. Материал полов-ламинат;

Межкомнатные двери во всем доме деревянные окрашенные в  белый цвет, оконные проемы –пластиковые белого цвета.

Трубы холодного и горячего водоснабжения –стальные, радиаторы отопления- чугунные и стальные окрашенные.

 

Глава 2. Описание объекта недвижимости, как социально- технической подсистемы.

Объект недвижимости находится  на территории Омской области. Очень  удобное место для проживания. Объект имеет в своем приложении земельный участок площадью 1000 м2.

Дом  находится в частной  собственности, контроль за которым  осуществляет сам хозяин и к большому сожалению он вынужден сам решать многие проблемы, такие как, вывоз мусора.  Хозяину дома , приходится вывозить мусор самостоятельно.

Очень хорошее экологическое  состояние окружающей среды, т.к. на территории нет никаких промышленных зон. На территории имеются много  скверов и парков, больших и  малых лесонасаждений. Это очень  большой плюс для здоровья и благосостояния граждан, т.к. в районе много молодых  семей с детьми..

Остановка общественного  транспорта расположена в 10 минутах  ходьбы от дома. В Зоне пешеходной доступности находятся: два магазина, кондитерская, парикмахерская, детский сад и школа в 50 метрах от дома, библиотека-  в 70 метрах от дома.

Но вместе с тем нужно  отметить низкую транспортную доступность  к району и низкое качество дорожного  покрытия. Хотя ежегодно проводится текущий  ремонт покрытия дорог.

На мой взгляд, недостатками расположения объекта являются:

-Отдаленность от дома  больниц и аптек;

- Место расположения дома отдалено от центра города.

- Недостаточное количество общественного транспорта.

        - Вывоз  мусора приходится осуществлять  самостоятельно, т.к. нет управляющей компании которая взяла бы на себя эту ответственность. 

Глава 3. Описание объекта недвижимости как организационно-экономической подсистемы.

Под строительство была приобретена  земля и нанята бригада строителей для возведения данного объекта. Объект недвижимости был построен в 2003 году. На дом было потрачено 5 млн. руб.

Дом находится в частной  собственности.

В настоящее время повысился  спрос на дома и земельные участки, развивается массовое строительство  коттеджей и масштабное расширение площади. Фактором спроса является хорошая  экология, большие пощади, доступная цена на землю.

На момент строительства  объект может быть продан за 7 млн. руб. В данный момент он стоит значительно дороже, т.к. цены с каждым годом растут, происходит инфляция. В настоящее время ажиотаж на приобретение земельных участков с готовой постройкой.

 

 

Глава 4. Управление объектом недвижимости

Целью процесса управления для нашего объекта недвижимости является максимизация доходов, получаемых от ее эксплуатации. В соответствии с этой целью я буду выбирать наиболее лучший вариант управления для моего объекта недвижимости.

1)На мой взгляд, сдавать мой объект недвижимости в аренду выгодно, но не реально, т.к. дома в этом районе потребителю купить экономически выгоднее.

2)Еще можно рассмотреть вариант постройки сауны (бани) вместимостью на 10 человек и сдавать в почасовую аренду, что так же принесет дополнительные доходы. На начальном этапе необходим денежный капитал в размере 1млн.руб., в этом случае возможно воспользоваться банковским кредитом.

 На постройку бани может быть потрачено порядка 500 тыс. руб.. Баня будет состоять из 2 номеров. В каждом номере по две комнаты отдыха и одной сауны. Дополнительные расходы будут потрачены на бильярд- 200 тыс руб., минибар- 50 тыс.руб., телевизор- 30 тыс.руб., караоке – 2 тыс.руб., мягкая мебель-100 тыс руб. Так же мне понадобятся услуги персонала -400 руб. сутки. Баню будет работать круглосуточно, оплата будет 900 рублей в час.

Следовательно, доход в сутки составит 24*0.9=21 600 руб.,

Доход в месяц составит 21600 *31=669 600 руб.

За минусом расходов на электроэнергию и твердое топливо 130 руб./сут. в месяц- 4 000 руб., в год- 47450 руб.

 В год  баня может приносить 21.600 руб.*365=7 884000 руб.-(47450руб.+148800руб.)=7687200 руб.

3)Объект исследования будет выставлен на продажу.

Передача права собственности  –полная, с соблюдением условий договора купли-продажи объекта недвижимости.

Базовая цена объекта составляет-7 млн. руб.

Цена продажи одного 1кв. площади-50 тыс. руб.

Время продажи 3 месяца

Уровень инфляции в год  составляет +20%

3*20/12=+5%

Скорректируемая цена- 7 350 тыс. руб.

Главным плюсом данного объекта  недвижимости является достаточно большая площадь. Данный факт будет составлять +10%.

По состоянию окружающей среды объект недвижимости находится в экологически чистом районе, что в процентном соотношении составляет +10%.

Месторасположение заметно удалено от центра, что весьма влияет на стоимость продаваемого объекта недвижимости и в % соотношении составляет -5%.

По состоянию конструктивных элементов (физический и моральный  износ) составляет 0% общего износа здания.

Скоректируемая цена 7350тыс.руб.+(-5%)+20%=8452500 руб.

Общая чистая корректировка 8452500-7350000=1102500

Стоимость мебели и оборудования 500 тыс. рублей

Рыночная стоимость объекта 8453 000 руб.

А это значит, что рыночная стоимость превышает стоимость  заданную собственником.

Сравнительные расчеты проводились  для того чтобы потребитель на основе их мог сделать вывод и  заинтересоваться в предлагаемом объекте, что создает преимущество данного  объекта над близ находящихся объектами.

 

 

Заключение

В своей работе я рассмотрела  объект недвижимости как систему  и разработала сценарии управления на тактическом уровне.

Объектом исследования в  курсовой работе является жилой дом, находящийся в частной собственности. Дом одноэтажный построенный из облицовочного кирпича. Имеет множество удобств и средств для комфортного проживания в нем. Место расположения дома отдалено от центра города.

Очень хорошее экологическое  состояние окружающей среды, т.к. на территории нет никаких промышленных зон. На территории имеются много  скверов и парков, больших и  малых лесонасаждений. Это очень  большой плюс для здоровья и благосостояния граждан, т.к. в районе много молодых  семей с детьми.

В своей работе я рассмотрела 3 варианта управления объектом недвижимости. Наиболее эффективным решением было выдвинуто продать дом, т.к. это наилучший вариант для объекта, имеющего уже половину предельно допустимого износа (-15%). Тем более цена располагает и выгодному приобретению этого объекта, т.к. аналогичные объекты этого района продаются по рыночной цене, превышающей стоимость этого объекта на 23%.

 

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ: По состоянию на 15 октября 2012 года-Новосибирск, Сиб. Унив.изд-во, 2012-528 с.
2. Жилищный кодекс РФ: По состоянию на 01 октября 2012 года-Новосибирск, Сиб. Унив.изд-во, 2012-95 с.
3. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для ВУЗов/ Под общей ред. П. Г. Грабового-Смоленск: Смолин Плюс,199-567