Развитие национальных гостиничных цепей

Гостиницы как объекты коммерческой недвижимости пока проигрывают своим основным конкурентам — торговым, офисным и жилым проектам — в борьбе за инвестиции.

Причины этого явления известны: для реализации гостиничных проектов требуются большие капиталовложения. Эксплуатация гостиниц влечет за собой более высокие расходы, чем в конкурирующих отраслях. Соответственно, сроки окупаемости проектов гостиничной недвижимости выше, чем офисной, торговой или жилой. Инвестор должен быть готов к тому, что вложенные средства полностью окупятся только через 8-10 лет с начала строительства объекта. В условиях экономической и политической нестабильности, характерной для российской действительности последних 15 лет, немногие могли себе позволить выводить деньги из оборота на такой срок.

 Гостиничный сектор в целом  стремится повторить классическую  схему, по которой развиваются  все направления коммерческой  недвижимости: развитие концепции,  привлечение средств, строительство,  реализация, эксплуатация. Но есть и факторы, благодаря которым строительство гостиниц становится все более актуальной темой не только в Москве, но и в регионах. В то время как общий объем гостиничного рынка России составляет около 16 млн кв. м площадей в существующих средствах размещения, современным требованиям соответствует не более 20-25%, а все остальное требует комплексной реконструкции или замены. Только для того чтобы восстановить доперестроечные объемы по отрасли, нужно реконструировать или заново построить не менее 200 000 номеров.

Главным фактором риска, сдерживающим активное освоение нового поля деятельности, является масштабность задачи. Минимальные объемы строительства — около 1000 гостиниц по всей стране. Инвесторы, располагающие достаточными средствами для реализации крупных гостиничных проектов, стремятся к оптимизации отдачи от капиталовложений, в том числе и за счет экономии на масштабах производства. Оптимизация затрат возможна при наличии типового продукта, налаженных связей с поставщиками и, наконец, наличия профессиональной управляющей компании.

Основным препятствием на пути гостиничного бума в городах России можно назвать  не столько дефицит денежных средств  на реализацию проектов, сколько отсутствие механизмов управления.

Крупнейшие гостиничные сети мира объединяют тысячи гостиниц и сотни  тысяч номеров, что позволяет уверенно говорить об эффективности этой формы управления. Для наглядности можно привести такой пример: количество номеров, управляемых компанией Intercontinental Hotels Group, составляет почти 537 000, что более чем в два раза превышает объем номерного фонда всей России.

В России пока не сложился класс собственников, владеющих большим количеством  гостиничных объектов, а услуга профессионального  управления не сформировалась по той  причине, что владельцы гостиниц не доверяют наемным менеджерам.

Эта ситуация быстро меняется, поскольку  современный этап развития российского  гостиничного рынка отличается от того состояния, в котором он был 15 лет  назад. В ближайшее время сетевой  продукт будет развиваться на российском рынке в двух направлениях.

Первое направление связано  с российскими управляющими компаниями. Первые российские сети формировались  на базе “общности владения”, принцип  объединения на этой стадии — чем  владеешь, тем и управляешь. При  таком варианте формирования гостиничной  сети полномочия управляющей структуры достаточно широки.

В то же время существует более  простой и достаточно эффективный  способ объединения объектов гостиничной  недвижимости, в основе которого лежит  принцип доверительного управления. История формирования таких сетей достаточно проста: опыт наиболее успешных проектов стал привлекать к себе внимание тех участников рынка, которые не смогли по тем или иным причинам столь же эффективно распорядиться собственными объектами. В последние годы зарубежный опыт доверительного управления гостиничными объектами рассматривается наиболее продвинутыми российскими компаниями как способ повышения эффективности бизнеса, позволяющий расширить сферу присутствия на внутреннем рынке.

Отличия российских гостиничных сетей  от международных образцов заключаются в отсутствии единого продукта в рамках имеющихся сетевых образований. Количество объединенных в сеть объектов еще нигде в России не превысило 20. На начальном этапе формирования гостиничной сети важно уделять внимание мотивации сотрудников и прикладывать усилия для удержания квалифицированных кадров, сохранения целостности компании и предотвращения ухода топ-менеджеров.

Российские операторы занимают собственную нишу, не конкурируя напрямую с международными брендами. Они предлагают услуги на тех сегментах рынка, которые не охвачены зарубежными представителями. Это небольшие малоприбыльные по западным меркам объекты: курортные отели, функционирующие на рынках с высокой сезонностью, гостиницы в отдаленных регионах России. Такое позиционирование позволяет отечественным сетям набраться необходимого опыта и запаса финансовой прочности для дальнейшей экспансии. Можно предположить, что в будущем они смогут более успешно конкурировать с международными брендами, менее гибкими и хуже приспособленными к российской действительности.

Еще одна тенденция — это объединение  российского административного  ресурса, западного менеджмента  и капитала, которое позволяет  осуществлять крупномасштабные проекты  в достаточно короткие сроки. Например, компания Conseillon Belegging B. V. создала структуру, в которую кроме оператора “Аккор” (марка Ibis) входит корпорация “ТемпСтройСистема”, а финансирование осуществляется Европейским банком реконструкции и развития. Эти примеры не исчерпывают список тех компаний, которые потенциально готовы раскинуть гостиничные сети по России. Первые крупные региональные проекты зададут определенный темп, под который в дальнейшем будут подстраиваться остальные участники рынка.

Именно высококлассные отели в первую очередь притягивают  иностранных гостей, прибывающих в нашу страну. Не обходят их вниманием и бизнесмены. Отечественных предпринимателей в гостиницах высокого уровня в четыре раза больше, чем тех, кто приезжает на отдых. Среди иностранных гостей этот разрыв составляет приблизительно 20%. А поскольку деловые поездки продолжают превалировать над другими видами путешествий, то роль отелей высоких категорий в российской индустрии гостеприимства остается весьма значимой. В основном отели, представляющие в России международные гостиничные сети, сконцентрированы в Москве и  Санкт – Петербурге.

Можно ожидать, что следующим этапом деятельности международных гостиничных  сетей на территории России станет строительство отелей более низких категорий, в частности трехзвездных. Остается актуальным вопрос их внедрения в регионы и известные туристические центры России.

Объектов размещения высокой категории  и гостиниц туристического уровня, отвечающих международным стандартам, в крупных российских городах  слишком мало. Отдельные островки качественного размещения, такие как пятизвездочный "Atrium Palace Ноте1 & World Trade Center" в Екатеринбурге и четырехзвездочный "Quality Hotel Tyumen" в Тюмени - погоды не делают. Необходимость в хорошем, качественном и рассчитанном на разные вкусы и финансовые возможности размещении возрастает год от года. И первыми почувствовали необходимость освоения регионов международные гостиничные компании.

Известные международные гостиничные  компании с успехом начали применять  отработанные схемы. Они осознают, что  возможность выстраивать собственные цепи дает им неоспоримые преимущества.

"Radisson Hotel and Resorts Worldwide", в дополнение к строительству  в 1991 г. гостиницы в Москве, открыла через два года гостиничный  комплекс в Сочи. Несколько позже  к нему прибавилась еще одна четырехзвездная гостиница - "Лазурная Пии Отель", ориентированная на гостей-горнолыжников. Однако интересы корпорации значительно шире: "Radisson Hotel and Resorts Worldwide" пытается охватить цепочкой гостиниц туристические и деловые центры бывшего СССР. Важным стратегическим направлением для компании стала Прибалтика. Так уже построены две гостиницы в Литве: в Вильнюсе - четырехзвездная "Рэдиссон-8А5-Астория" и отель в Клайпеде, заметно превосходящий по классу любые другие гостиницы города. В Латвии функционирует пятизвездочный отель "Рэдиссон-ЗАБ-Да-угава", в Эстонии - "Рэдиссон-ЗАБ-Отель Таллинн", считающийся самым дорогим проектом в стране. Таким образом, гостиничная цепь в этих регионах в общей совокупности будет иметь 1500 номеров. В азербайджанской столице Баку функционирует пятизвездочная гостиница "Плаза-Баку". Планируется открытие первой гостиничной цепочки "Radisson Hotel and Resorts Worldwide" в Киеве.

Американская компания "Best Western" - вторая по величине представленной цепочки в России и других государствах бывшего СССР. "Best Western" также  простирает свои интересы на северо-запад России и Прибалтику. Помимо Московской гостиницы "Арт-отель" и новгородского отеля "Береста" компания отметилась во всех прибалтийских государствах: в Литве (Каунас) - отель "Сан-такос", в Латвии (Рига) - отель "Мара", в Эстонии (Пярну) - отель "Пярну". А замкнула кольцо "Best Western" в Санкт-Петербурге отелем "Нептун" - это единственный трехзвездочный отель, представленный в цепочке компании на территории России.

"Best Western" стремительно  заполняет нишу недорогих четырехзвездочных гостиниц. Она обратила внимание на пустующую нишу трехзвездочных отелей, удобных не только для организованных путешественников, но и для бизнесменов средней руки.

Компания "Marco Polo Hotel & Resorts" в период с 1991 по 1993 гг. открыла  четыре отеля: два в Москве и по одному - в Санкт-Петербурге и Новгороде, таким образом, став самой крупной гостиничной цепочкой в России. Однако удержаться на рынке не смогла и постепенно ее предприятия перешли в другие системы. Так, гостиницы "Палас Отель" в Москве и Санкт-Петербурге вошли в систему "Sheraton". Столичная гостиница "Марко Поло-Пресня" стала частной собственностью и филиалом компании "Visit-Moscow". Новгородская гостиница "Береста - Палас" перешла в систему "Best Western". Английская гостиничная корпорация "Forte / Le Meridien" имеет договоры с двумя московскими гостиницами - "Националь" и Country-Club". Третья ее гостиница - "Le Meridien Villon" находится в Литве. "Moscow-Country-Club" - единственный загородный пятизвездный отель, отвечающий самым строгим международным стандартам.

"Moscow-Country-Club" стал  образцом гостиничной культуры, к которой стали подтягиваться  и другие российские объекты,  занимающиеся организацией подмосковного  отдыха граждан. Однако до сих  пор "Moscow-Country-Club" нет равных. В числе предложений поле для игры в гольф на 18 лунок, а также симулятор, помогающий отработать приемы игры не только любителям, но и профессионалам. Загородный отель приспособлен также и к проведению деловых встреч, симпозиумов, конференций. Для семейного отдыха на его территории находятся 38 комфортабельных дач.

Международная корпорация "Bass International" управляет еще одним  загородным отелем - "Holiday Inn Vinogradovo". Эта четырехзвездная подмосковная гостиница ориентирована на транзитных пассажиров, поскольку расположена недалеко от "Шереметьево-2", и на деловых туристов.

В то же время другая цепочка - "Inter Continental", входящая в корпорацию "Bass International", ушла с российского  рынка. Одновременно "Inter Continental" начал  активно внедряться на среднеазиатский рынок, где у корпорации свои интересы.

Компания "Marriott International" сконцентрировала свое внимание пока только на столице. Три гостиницы, "Тверская", "Гранд отель"и "Interstate Hotels", функционируют на основании франшизного  договора. Гостиница "Ренессанс" имеет прямой договор с компанией, что дает право ее персоналу работать в других отелях этой системы.

Группа "Kempinski" представлена двумя  гостиницами в Москве и Санкт-Петербурге, которые одними из первых обрели славу  лучших представителей российской индустрии гостеприимства.

Компания "Sheraton" помимо Москвы и  Санкт - Петербурга представлена и в  Тбилиси - "Метехи-Палас".

Французская компания "Accor Group" , оператор сетей гостиниц и ресторанов,  действуя через дочернюю «Рашэн мэнэджмент хотел кампани», осуществляет управление шестнадцатью гостиницами под брендами Novotel (стандартизированные отели верхнего сегмента среднего класса) и Ibis(стандартизированные отели экономкласса), планируя также открытие гостиниц под брендом Mercure(стандартизированные отели экономкласса). Accor считает российские регионы очень перспективным рынком для международных гостиничных сетей, делая ставку на сеть эконом-класса Ibis.

Компания представлена десятью  гостиницами в Москве (Novotel и Ibis) и одной в ближнем Подмосковье (Novotel в аэропорту Шереметьево — первая гостиница под управлением Accor в России), двумя в Санкт-Петербурге (Novotel и Ibis). По одному отелю имеется в Нижнем Новгороде , Казани, Ярославле, Самаре, Екатеринбурге и Омске. Планируется открытие гостиниц в Москве, Липецке, Сочи и Тюмени.