Жилищное право

                                       Оглавление:

1. Договор социального найма жилого помещения: его условия, стороны………………………………………………….………. .3
2. Порядок изменения и расторжения договора социального найма ………………………………………….………………..……….. 7
3. Жилищное право и жилищное законодательство………….... 10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Договор социального найма жилого помещения: его условия,стороны.

 

Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор социального и договор  коммерческого найма. Целью договора найма жилого помещения всегда является удовлетворение потребности нанимателя в жилье.

Правила заключения и  исполнения социального найма регулируются нормами жилищного законодательства.

Правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом - жилищным законодательством РФ.

Жилищное законодательство выделяет различные виды жилого фонда  в зависимости от формы собственности (частный, государственный, муниципальный). В государственном и муниципальном жилищном фонде жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Если же жилое помещение входит в частный жилищный фонд, а собственником сдаваемого в наем помещения является физическое или юридическое лицо, между сторонами заключается договор коммерческого найма жилого помещения. Таким образом собственник жилого помещения согласно ст. 30 ЖК РФ, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на другом законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, которые установленны гражданским законодательством, ЖК РФ.

 

Порядок заключения договора социального найма: Перед заключением  договора коммерческого найма наниматель не становится на учет как нуждающийся в предоставлении жилья, но при этом не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия. То есть не выполняется та процедура, которая является обязательной по ЖК РФ при заключении договора социального найма.

 

Стороны договора социального найма: Согласно ст. 60 ЖК РФ сторонами по договору социального найма являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) и граждане (наниматели), перечень которых установлен жилищным законодательством (в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма). При заключении договора коммерческого найма его стороны (собственник жилого помещения - это наймодатель, физическое лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование, является нанимателем) по взаимному соглашению регулируют существенные условия договора.

 

Права и обязанности  сторон по договору социального найма: Договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором  социального найма этого жилого помещения.

21 января 2006 г. Постановлением Правительства РФ N 25 были утверждены Правила пользования жилыми помещениями. В соответствии с ними право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного по Типовому договору социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Согласно им наниматель имеет право:

а) вселять в занимаемое жилое помещение третьих лиц. Заселение осуществляется с согласия членов семьи нанимателя, в том  числе временно отсутствующих, и  наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие членов семьи и наймодателя не требуется;

б) сдавать с согласия наймодателя и проживающих совместно  с нанимателем членов его семьи, а также временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

в) разрешение по взаимному  согласию с проживающими совместно  с нанимателем членами семьи  и с предварительным предупреждением  наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

г) осуществлять с согласия наймодателя и проживающих совместно  с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения иным нанимателем, в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ;

д) требовать от наймодателя  своевременного осуществления капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг.

Наниматель имеет и  другие права, предусмотренные законодательством.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в рамках, установленных ЖК РФ;

б) осуществлять пользование  жилым помещением с соблюдением  прав и законных интересов проживающих  в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность  жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение иных действий, приводящих к его порче;

г) обеспечивать надлежащее состояние жилого помещения, а также  помещений общего пользования в  многоквартирном доме (квартире), соблюдать  чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

д) незамедлительно принимать  возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) осуществлять текущий  ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязательство по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) уведомлять наймодателя  в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее  согласованное время в жилое  помещение работников наймодателя  или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и другого оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении  права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в  исправном состоянии жилое изолированное  помещение, санитарно-техническое и  другое оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет и  другие обязанности, предусмотренные  законодательством.

Члены семьи нанимателя имеют одинаковые с ним права  пользования жилым помещением.

Согласно ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом помещении. Основанием для этого служит тот факт, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет долю в общем имуществе жилого дома, а при сдаче по договору социального найма жилого помещения к нанимателю переходит не только право пользования непосредственно жилым помещением, но и право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального  найма жилого помещения является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Отдельным предметом  договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное  жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее  имущество в многоквартирном доме.

По ст. 63 ЖК РФ договор  социального найма жилого помещения  заключается в письменной форме  на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда  социального пользования.

Сейчас действует утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 Типовой договор социального найма жилого помещения.

Переход права собственности  на занимаемое по договору социального  найма жилое помещение, права  хозяйственного ведения или права  оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения  по договору социального найма имеет  право требовать своевременного внесения оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма обязуется:

1) передать нанимателю  свободное от прав третьих  лиц жилое помещение;

2) принимать участие  в надлежащем содержании и  в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, где находится сданное внаем жилое помещение;

3) производить капитальный  ремонт жилого помещения;

4) предоставлять нанимателю  необходимых коммунальных услуг  надлежащего качества.

 

 

Оплата: Согласно ст. 154 ЖК РФ оплата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 

1) плату за пользование  жилым помещением (плата за наем)

2) плату за содержание и ремонт  жилого помещения, включающую  в себя плату за услуги и  работы по управлению многоквартирным  домом, содержанию и текущему  ремонту общего имущества в  многоквартирном доме. Капитальный  ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата же за наем жилого помещения  по договору коммерческого найма  определяется по соглашению сторон, одностороннее  изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

 

 Порядок изменения и расторжения договора социального найма.

 

Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту.

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения  производятся в соответствии с ст. 82, 83 Жилищного Кодекса с учетом общих правил об изменении и о  расторжении гражданско правовых договоров, установленных в ст. 450--453 ГК РФ.

Изменение или расторжение договора возможно лишь по взаимному соглашению сторон. Соглашение об изменении или  о расторжении договора совершается  в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установлен-ный законом либо договором, а при его отсутствии -- в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Изменение договора социального найма  жилого помещения допускается при  условиях, указанных в ст. 82 ЖК РФ.

Граждане, проживающие в одной  квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных  договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей  семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Кроме того, как уже  отмечалось, необходимость изменения  такого договора в части указания в нем нового члена семьи может  быть связана с вселением в  жилое помещение граждан в  качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключений договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).