Система оценки недвижимого имущества как основной вид экономической экспертизы: назначение, элементы и взаимосвязи

 

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Система оценки недвижимого  имущества как основной вид экономической  экспертизы: назначение, элементы и  взаимосвязи.

Введение

Среди элементов рыночной экономики  особое место занимает  недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Оценка объектов недвижимости представляет собой одну из множества возможных экспертиз, в ходе которых определяется те или иные экономические показатели. Оценка стоимости недвижимого имущества может оказаться очень сложной и трудоемкой. Однако общие принципы оценки стоимости очень схожи с теми, которые применяются  для анализа других инвестиций. При этом использование количественных методов может улучшить качество расчетов но, не может быть гарантией эффективного использования инвестиций. Рассматриваемые подходы не являются исчерпывающими, но они являются наиболее популярными и применимыми в практике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Цена недвижимости

Практический опыт указывает: для  небольшой жилой недвижимости целесообразно  проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Массовая оценка недвижимости –  это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специальные  области применения. Примером такой  оценки является оценка квартир «по  справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным  органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между  понятиями фактической продажной  цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

Цена продавца – это сумма, которую  он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя – это общая  сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы  на оформление сделки. Посредник может  быть, а может и отсутствовать  как у покупателя квартиры, так  и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает  цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые  определяют среднюю или более  вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации  они могут быть подразделены на объективные  и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости  рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и  микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;

темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих  возможностями инвестирования средств  в недвижимость;

развитие системы ипотеки;

развитие  системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические  факторы характеризуют объективные  параметры конкретных сделок. Из них  особенно важны те, которые описывают  объект сделки (квартиру). Существенными  являются также факторы, связанные  с характером сделки и условиями  платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

Метод оценки стоимости недвижимости

Выделяют  три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

метод сравнения

затратный метод

метод капитализации  доходов.

 

Основной  метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод  применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения  продаж применяется при наличии  достаточного количества достоверной  рыночной информации о сделках купли-продажи  объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП  также может называться подходом прямого сравнительного анализа  продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность  применения метода САП следующая:

Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются : собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские  фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании  метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают  измерители, традиционно сложившиеся  на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены  одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят  характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение  цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

состав передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли-продажи;

условия продажи;

время продажи;

месторасположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

характер использования;

компоненты стоимости, не связанные  с недвижимостью.

 

Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для  определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производиться  в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и  состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей  корректировки к предыдущему  результату;

во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

 

 

 

 

Метод оценки по затратам

Метод оценки по затратам к земле  практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

определение стоимости участка  земли;

определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы  стоимости участка земли и  восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта  метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения  целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной  или заменяющей стоимости для  целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие  расходы, непосредственно связанные  со строительством:

стоимость материалов, изделий и  оборудования;

заработная плата строительных рабочих;

стоимость строительных машин и  механизмов;

стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и  другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят  расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость  строительно-монтажных работ.

стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;