Результат маркетинговых исследований и создание концепта

       

Благоустройство территории

Проектом предусматривается благоустройство  территории, прилегающей к зданию вокзала со стороны города, а также, благоустройство существующего сквера (в границах полосы отвода железной дороги).

Вдоль фасада здания вокзала со стороны  города предусматривается  расширение существующего тротуара, в связи с  устройством дополнительных входов в здание и устройством пандусов для маломобильных групп населения.

Ширина тротуара со стороны входов в здание  (со стороны города) принимается  не менее 3,75 м. Покрытие тротуара принимается из асфальтобетона.

Благоустройство сквера включает в  себя расширение зон газонов, обновление существующих газонов (перекопка,  подсыпка плодородного грунта с посевом многолетних трав), устройство зон отдыха с установкой малых архитектурных форм (скамьи, урны, цветочные вазы). При этом максимально сохраняются существующие зеленые насаждения (кусты, деревья).

Временная парковка личного автотранспорта  производится на существующей территории привокзальной площади и дополнительных площадей не требуется.

 

Раздел 3 Продолжительность строительства

 

 

Нормативная продолжительность строительства определена по п. 5 Приложения к СНиП 1.04.03-85*

, мес.

где  С – стоимость строительно–монтажных работ, руб.;

V – средневзвешенная  выработка рабочих в смену  (п. 4.7 [12]), руб./чел.–дн.

N – средняя  численность работающих, чел.;

22 – количество  рабочих дней в месяце.

по реконструкции вокзала:    мес.

в том числе  подготовительный период составляет 1 мес;

 

по реконструкции  пешеходного тоннеля:   мес.

в том числе  подготовительный период составляет 0,5 мес.

 

 

Общая продолжительность строительства составляет: 6,7 мес.

 

Таблица 14.1 - Технико-экономические  показатели строительства

 

№ п/п	Наименование	Ед. изм.	Количество
1	Продолжительность строительства	мес.	6,7
	в т. ч. подготовительный период	мес.	1,5
2	Потребность работающих	чел.	61
3	Трудовые затраты	чел.-дн.	8991,4

 

 

Раздел 4 Логистика

Пригородный ж/д вокзал города Зеленогорск по взаиморасположению пассажирских платформ и ж.д. путей относится к вокзалу берегового типа.

Расчетный годовой поток пассажиров П год=1,191360 млн. чел.

В соответствии с п.1.10 ВСН ЦЛ-87 вокзал города Зеленогорск относится к среднему типу пригородного вокзала.

Вокзал действующий и обеспечен  привокзальной площадью, временными автомобильными парковками и остановками местного общественного транспорта. Дополнительного функционального зонирования территории не требуется.                                                                                                                                                                        

Между перроном низкой пассажирской платформы и привокзальной площадью имеется перепад рельефа ~ 1.0м.

Проект предусматривает реконструкцию  здания вокзала и реконструкцию  подземного пешеходного перехода (тоннеля) через ж/д пути.

Компоновка помещений реконструируемого  здания вокзала выполнена с учетом  функциональных назначений помещений, взаимных технологических связей, требований санитарных и противопожарных норм.

На территории вокзального комплекса  имеются существующая застройка  и инженерные сети.

Расстояния между реконструируемыми зданиями и сооружениями соответствуют                                действующим противопожарным нормам (СНиП 2.07.01-89* Приложение 1*, п.1;                              СП 4.13130.2009 п. 4.3).

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 5. Бюджет.

 

К денежным оттокам  будут относиться:

• затраты на реконструкцию, благоустройство
• эксплуатационные расходы.

 

Эксплуатационные расходы можно разделить на две составляющие: приобретаемые ресурсы, такие как газ, вода, электроэнергия, тепловая энергия и средства, необходимые для обслуживания здания: зарплата персонала, ремонт оборудования, проведение профилактических работ.

Обслуживание включает в себя расходы на обслуживающий персонал (табл. 5.1.); на техобслуживание инженерного оборудования (табл. 5.2.); текущий ремонт и другие расходы (табл. 5.3.).

 

Таблица 5.1.

Обслуживающий персонал.

№ п/п	Должность, профессия	Кол-во персонала	Оклад, руб	% на  соц.страх.	Всего
1	Управляющий	1	30 000	4 200	43 200
2	Уборщица	2	20 000	2800	45 600
3	Главный инженер	1	15 000	2 100	17 100
4	Сантехник	1	11 000	1 540	12 540
5	Электрик/плотник	1	17 000	2380	19 380
6	Дворник	2	15000	2100	34 200
Итого в месяц:					172 020

 

 

 

 

Таблица 5.2.

Расходы на техобслуживание инженерного  оборудования

№ п/п	Необходимые договоры на техобслуживание инженерного  оборудования	Стоимость работ в месяц	Периодичность (раз/год)	Стоимость работ в год
1	Комплексная санитарная обработка	20 000	4	80 000
2	Вывоз мусора	3 000	24	77 000
3	Чистка кровли от снега	12 000	3	36 000
Итого в год:				183 000

 

 

 

Таблица 5.3.

Текущий ремонт и другие расходы.

№ п/п	Статья  расходов	Примечание	Стоимость
1	Текущий ремонт		20 000
3	Приобретение  приборов и инструментов		7 000
4	Непредвиденные  расходы		5 000
Итого в год:			32 000

 

Коммунальные  услуги 918 000 рублей в год. Коммунальные услуги рассчитаны : 1700 м2*45 руб/м2=76 500 руб/месс.

Итого эксплуатационные расходы на обслуживание вокзала составляют в год 1 305 000 рублей, что в расчете на м2 общей площади составляет 74,7 руб.  в месяц.

Стоимость реконструкции  данного здания составила 106 092 000рублей

 

План  организации эксплуатации и сервиса

Техническая эксплуатация – это комплекс взаимоувязанных  мероприятий по обеспечению безотказной  работы всех элементов, систем и оборудования объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением в течение нормативного срока службы.

Управляющей компанией  создается система мониторинга  объекта недвижимости, в рамках которой  осуществляется сбор, систематизация и анализ информации о техническом  состоянии здания.

Существуют  три вида осмотра: общий (все конструкции, инженерное оборудование, различные виды отделки и все элементы внешнего благоустройства), частичный (отдельные части здания), внеочередной (после природных явлений, наносящих повреждения).

Общие осмотры - 2 раза в год (весной и осенью) производятся комиссией в составе: управляющий объектом, инженер по эксплуатации и главный инженер эксплуатирующей организации, рабочие соответствующих специальностей.

При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением  арендаторами помещений условий договоров аренды.

Частичный осмотр отдельных конструкций производится в срок от 1 до 10 дней с момента  обнаружения дефекта в зависимости  от характера деформаций в двух случаях:

1. если не приняты срочные меры по ликвидации причин появления деформаций в конструкциях или частей зданий, что может привести к разрушению отдельных конструкций или к аварии здания в целом;
2. при эксплуатации инженерного оборудования, которое должно осматриваться в процессе эксплуатации более часто (в целях его бесперебойной работы), чем это делается при общем осмотре.

Внеочередные  осмотры проводятся в срочном  порядке не позднее 1-2 дней после  стихийного бедствия.

При проведении осмотров основных инженерных систем здания проводится следующее:

1. устранение незначительных неисправностей в системах водоснабжения и водоотведения;
2. устранение незначительных неисправностей в системах отопления и горячего водоснабжения;
3. устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;
4. устранение незначительных неисправностей в системах вентиляции и кондиционирования.

Частичные осмотры  систем водоснабжения и водоотведения  проводятся 3-5 раз в месяц, систем центрального отопления – 3-5 раз  в месяц в отопительный период, осмотры открытой электропроводки  – 3 раза в месяц, скрытой электропроводки – 6 раз в месяц.

Для обеспечения  безопасности объекта принимаются  следующие меры:

1. установка системы видео наблюдения;
2. установка системы оперативной связи и оповещения;
3. тесное взаимодействие с правоохранительными органами, пожарными и медицинскими службами.

Оказание услуг  по уборке и уходу должно быть организовано в период времени, не создающий неудобств для работников и посетителей вокзала.

Технологическая карта уборки площадей

Зона	Время и периодичность
Кассовые залы	06.00-24.00 - по необходимости
Лестницы	06.-24.00 по необходимости
Коридоры, холлы	06.00-24.00 по необходимости
Сан. узлы	06.00-24.00 каждые 3 часа
Места общественного  питание	09.00-21.00 – каждые 2 часа
Зал ожидания	06.00-24.00 по необходимости