Практика составления договора подряда в строительстве

Договор строительного подряда  должен предусматривать, среди прочего, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую  документацию. В случае если это должен сделать подрядчик, документация подлежит одобрению со стороны заказчика. Договор, по которому предоставление проекта составляет обязанность подрядчика, именуется «проектно-строительным контрактом».¹⁹ Помимо распределения обязанностей по представлению проектно-сметной документации, в договоре должны быть установлены ее состав и содержание.

Таким образом, условия, определяющие, кто и когда обязан передать проектно-сметную  документацию и каково ее содержание, относятся к числу необходимых, а значит, тем самым, в силу ст. 432 ГК РФ и существенных условий данного договора.

В ходе строительства подрядчик  может обнаружить, что определенные работы в проекте и смете не были учтены и по этой причине необходимо провести дополнительные работы (например, из-за обнаружения подпочвенных вод). Тогда у подрядчика возникает не только право, но и обязанность сообщить заказчику, с соответствующим обоснованием, какие именно дополнительные работы следует провести. В соответствии с п. 3 ст. 743 ГК РФ заказчик, в свою очередь, должен не позднее десяти дней с момента получения такого сообщения или в иной, предусмотренный законом или договором срок сообщить подрядчику о принятом им на этот счет решении. Имеется в виду согласие или, напротив, несогласие с проведением дополнительных работ. Если в течение этого времени ответ не будет получен, подрядчик обязан приостановить работы с тем, чтобы убытки, вызванные простоем, будет вынужден возмещать ему заказчик, если только не докажет отсутствия необходимости в осуществлении таких работ. В случаях, когда подрядчик не выполнит этой обязанности – приостановить работы, указывал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, такой подрядчик «лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков». Он не вправе, как подчеркивал Президиум, требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в том случае, если акт приемки строительно-монтажных работ подписан представителем заказчика, так как этот акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ.²⁰ Подрядчик, не остановивший в указанных случаях строительство, принимает на себя риск продолжения работ. Если же подрядчик все-таки выполнил дополнительные работы, он приобретает право требовать их оплаты только при условии, если докажет, что сделано это было в интересах заказчика (например, выполненные работы были необходимы для сохранения объекта).

Возможны и такие случаи, когда  заказчик согласился на проведение и  оплату дополнительных работ, на необходимости которых настаивал сам подрядчик, но последний отказывается их выполнять. Тогда вступает в действие та же ст. 743 (п. 5) ГК РФ. Она предоставляет подрядчику право уклониться от выполнения – при согласии заказчика на их проведение и оплату только таких дополнительных работ, которые не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть им выполнены по иным не зависящим от него причинам (например, из-за отсутствия материалов или оборудования). При отказе подрядчика от выполнения необходимых работ во всех других случаях заказчик может воспользоваться предоставленным ст. 397 ГК РФ правом поручить выполнение дополнительных работ третьим лицам за разумную цену и в разумный срок или исполнить обязательство за счет должника своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства.

Предусмотрен особо случай возникновения  у подрядчика права требовать  дополнительной оплаты. Речь идет о  «разумных расходах», которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (п. 4 ст. 744 ГК РФ). При применении соответствующей нормы следует иметь в виду и действие содержащегося в п. 3 ст. 10 ГК РФ указания. Речь идет о том, что, если закон, как это имеет место в данном случае, ставит защиту гражданских прав в зависимость от их «разумного осуществления», «разумность действий» соответствующего лица (т.е. подрядчика) предполагается. Следовательно, для освобождения себя от обязанности оплачивать дополнительно понесенные расходы заказчику придется доказать «неразумность» действий его контрагента-подрядчика. Применение приведенной в п. 4 ст. 744 ГК РФ нормы возможно только в случаях, когда необходимость нести соответствующие расходы возникла не по вине подрядчика.

Стороны имеют возможность согласовать  вопросы, относящиеся к размеру  предоставляемого для строительства  земельного участка, его состоянию  и срокам передачи. И только тогда, когда в договоре отсутствует  указание на этот счет, вступает в действие соответствующая норма ГК РФ, в силу которой площадь и состояние земельного участка, а естественно, и дата его предоставления должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 747).

Среди иных, обязательных для заказчика, услуг в договоре нередко выделяются и такие, как предоставление вспомогательной рабочей силы, помощь при испытании, которое предшествует сдаче объекта, и др.

Статья 747 ГК РФ, посвященная обязательствам заказчика, не совсем удачно именует их «дополнительными обязанностями». В действительности все они целиком укладываются в более общую – «создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ», т.е. именно в одну из конституирующих договор строительного подряда обязанность, что подтверждается включением ее в легальное определение данного договора.

Уже по указанной причине непредоставление услуг, о которых идет речь в ст. 747 ГК РФ, может расцениваться как  неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком встречных обязанностей по договору и соответственно служить основанием для применения ст. 719 ГК РФ. Имеется в виду предусмотренное ею право подрядчика приостановить исполнение обязательства (в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ предоставление обязательства может последовать в полном объеме или в части, соответствующей непредоставленному исполнению) либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков на случай непредъявления заказчиком встречного иска.

В связи с необходимостью для  заказчика предоставить определенные услуги возникает вопрос о распределении связанных с этим расходов. Действующее на такой случай правило (п. 3 ст. 747 ГК РФ), посвященное компенсации расходов заказчику, предусматривает возникновение соответствующей обязанности только в случаях и в порядке, предусмотренных договором. Иначе заказчик не вправе заявить требование, о котором идет речь. Однако в данном случае следует принимать во внимание также и то, значатся ли соответствующие расходы в смете. При положительном ответе сумма, составляющая стоимость услуг по смете, подлежит уплате подрядчику, если только это не приведет к неосновательному его обогащению.

Аналогичная презумпция действует  и применительно к предоставлению земельного участка под строительную площадку. Имеются в виду расходы  по подготовке земельной площадки к строительству. Заказчик обязан возместить подрядчику указанные расходы только при условии, если соответствующие суммы отражены в смете.

Наряду с услугами, обязанность  предоставления которых возлагается  на определенную сторону – заказчика, особо выделена лежащая на обоих контрагентах обязанность осуществлять сотрудничество между собой (ст. 750 ГК РФ). Смысл такого сотрудничества состоит в том, что при обнаружении препятствий к надлежащему исполнению они – и подрядчик, и заказчик – должны в равной мере принимать все зависящие от них «разумные» меры, направленные на устранение таких препятствий. Неисполнение указанной обязанности влечет за собой весьма ощутимые последствия. Они состоят в том, что соответствующая сторона лишается права на возмещение убытков, которые у нее могут возникнуть, вследствие того, что препятствие, о котором идет речь, не было ею устранено.

Что же касается расходов, понесенных при осуществлении такого сотрудничества, сторона, которая их понесла, вправе требовать их возмещения только при наличии в договоре соответствующего указания на этот счет.

Заказчику принадлежат весьма широкие  права по контролю и надзору за действиями подрядчика (ст. 748 ГК РФ). Указанные  права включают возможность осуществлять проверку хода и качества выполняемой работы, включая соблюдение сроков (графика) ее выполнения, качества предоставленных подрядчиком материалов, правильности их использования подрядчиком.

С контролем и надзором связаны  для заказчика не только права, но и обязанности. Обнаружив в ходе осуществляемого им контроля и надзора допущенные подрядчиком недостатки, представляющие собой отступления от условий договора, прежде всего такие, которые могут повлиять на качество выполняемых работ, заказчик обязан немедленно информировать о том подрядчика. Не сделав этого, он потеряет право ссылаться в дальнейшем на наличие такого рода недостатков.

Возможности заказчика давать обязательные для подрядчика указания, основанные на результатах проводимого им контроля и надзора, определенным образом  ограничены. Обладающие подобной силой, они не должны противоречить условиям договора, а равно представлять собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Вместе с тем следует иметь в виду, что в конечном счете само по себе осуществление контроля и надзора – все-таки обычно лишь право, но не обязанность заказчика. По указанной причине подрядчик не может ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроля и надзора за его действиями. Вместе с тем Кодекс допускает возможность установления в законе, что надзор и контроль признаются обязанностью заказчика. Тогда, естественно, подрядчик сможет осуществить ту ссылку на неисполнение указанной обязанности со стороны заказчика, о которой идет речь. Нет никаких препятствий для установления такой же обязанности не только в законе, но и в договоре.

Заказчик при строительном подряде  несет общую для всех договоров  подрядного типа обязанность уплатить обусловленную цену. При этом сторонам в договоре строительного подряда  предоставляется возможность самим определить как цену, так и порядок ее оплаты. В этой связи заслуживают внимание рекомендации Правового руководства по составлению международных контрактов, о которых шла речь выше. Имеются в виду, в частности, три способа установления цены: в виде либо паушальной, заранее предусмотренной в договоре твердой суммы (в таком случае фактические затраты во внимание не принимаются), либо компенсации издержек (этот способ употребляется при отсутствии в момент заключения договора данных о возможных затратах подрядчика), либо размера оплаты единицы работы. Кроме основной цены, могут быть предусмотрены различного рода надбавки (премии): за более высокое качество, за сокращение сроков работы и т.п.²³

Возможно включение в договор  и иных вариантов оплаты работ, в  частности таких, как производство расчетов по конструктивным элементам, за выполнение отдельных видов работ и услуг, по этапам и др.

2.2. Ответственность сторон

Подрядчик несет ответственность  перед заказчиком за допущенные отступления  от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

Подрядчик не несет ответственности  за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Все отступления подрядчика от требований, предусмотренных в технической  документации, можно разделить на две группы: существенные отступления и мелкие отступления. Под существенными отступлениями понимаются, прежде всего, отступления от строительных норм и правил, а также отступления от технической документации, повлекшие за собой снижение качества работы.

Поскольку понятию качества работы свойственны некоторые оценочные  характеристики, то законодатель включил  в число существенных недостатков  такие перечисленные в рассматриваемой  статье недостатки, которые носят  объективный характер и при необходимости  могут быть установлены органами строительной экспертизы. За допущенные существенные нарушения подрядчик несет ответственность согласно ст. 737 Кодекса.

Если по общему правилу работа выполняется  повторно по усмотрению подрядчика, а  право заказчика на возмещение расходов по устранению недостатков поставлено в зависимость от предусмотренного договором права их устранять, заказчик по договору строительного подряда вправе наряду с другими требованиями, предусмотренными п. 1 ст. 723, по своему выбору потребовать от подрядчика безвозмездного повторного выполнения работы либо возмещения затрат, понесенных им на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Подрядчик должен устранить недостатки в разумный срок, назначенный заказчиком, а требования об уменьшении цены за выполненную работу, возмещении расходов на устранение недостатков средствами заказчика или третьими лицами, а также убытков, причиненных заказчику его отказом от исполнения договора, в 10-дневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Требование о безвозмездном  повторном выполнении работы удовлетворяется  в срок, установленный для срочного выполнения работы, а если соответствующие  работы подрядчиком по срочным заказам  не выполняются – в срок, предусмотренный  договором бытового подряда, который был ненадлежаще исполнен.

Наряду с гражданской ответственностью в ряде случаев ненадлежащее качество строительства может влечь за собой и ответственность административную. Различные ее основания предусмотрены, например, в п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса. В общем плане указанная ответственность установлена в Кодексе законов об административных правонарушениях. Имеются в виду такие основания административной по природе ответственности, как нарушение требований нормативных документов в области строительства (ст. 9.4), нарушение установленного подряда строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию (ст. 9.5), ввод в эксплуатацию топливо– и энергопотребляющих объектов без разрешения органов, осуществляющих государственный контроль на указанных объектах (ст. 9.9).

Статья 216 Уголовного кодекса содержит общее правило об ответственности  за нарушение правил безопасности при  ведении строительных работ, если это  повлекло по неосторожности причинение тяжкого или средней тяжести  вреда здоровью, смерть человека или иные тяжкие последствия.

2.3. Сдача и приемка работ

Статьей 753 ГК РФ предусмотрены требования к организации и осуществлению  приемки результатов выполненных  работ по договору строительного  подряда.

В данной статье Кодекса не содержится определенных императивных (общеобязательных) норм о порядке приемки результатов работ.

Так, заказчик, получивший сообщение  подрядчика о готовности к сдаче  результата выполненных по договору строительного подряда работ  либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке (пункт 1 статьи 753 ГК РФ).