Передвижка и подъем зданий

Сводка затрат составляется по стандартной форме 2 2. Объектные (форма 2 3) и локальные (форма 2 3) сметы, составляемые по рабочим чертежам, определяют сметную стоимость отдельных объектов.

Дополнительные средства на возмещение затрат подрядчика, выявленных после утверждения рабочего проекта реконструкции в связи с введением  повышающих коэффициентов, включаются в сводный расчет отдельной строкой с последующим изменением итоговых показателей стоимости реконструкции и утверждением произведенных уточнений инстанцией, ранее утвердившей проект.

В целях а) совершенствования порядка предпроектной и проектной подготовки строительства и реконструкции, сокращения сроков согласования, а также повышения качества исходно-разрешительной и распорядительной документации и б) заблаговременно предоставления инвесторам достоверной информации о возможных затратах  на реконструкцию муниципальными властями устанавливается определенный порядок подготовки исходно-разрешительной документации.

Например, в Москве основанием для получения права на реконструкцию объекта и аренду для этих целей земельного участка инвестором, определяемым на конкурсной основе или без конкурса (по объектам социальной инфраструктуры) , является распорядительный документ префекта административного округа Основанием для получения права на реконструкцию в случае изменения существующего функционального назначения здания или сооружения является решение органа по имущественно-земельным отношениям и градостроительству.

 

 

 

 

Общие принципы обследования зданий и выполнения технических изысканий

 

Обследование застройки выполняется с целью получения информации о ее историко-архитектурной ценности, планировке и застройке территории, градостроительных, технических  и других свойствах зданий. На основе полученных сведений разрабатывается

стратегия восстановления и обновления здании, но прежде всего – благоустройства территории.

Детальное обследование  зданий проводится в два этапа. Предварительное обследование проводится с целью уточнения имеющихся общих сведений о возможности реконструкции , реставрации или сноса здания. Это как бы повторное обследование застройки,  но с акцентом на техническое состояние здания. Техническое обследование здания производится в составе бригады с соблюдением всех правил техники безопасности для выявления дефектов и неисправностей здания в целом и его элементов. Детальное обследование здания включает:

1. изучение архивных документов, на основании которых составляется историческая справка,
2. ознакомление с инвентаризационными планами здания,
3. установление состава и назначения помещений (особое внимание уделяется 2-м первым этажам, имея в виду возможность использования их как нежилых помещений),
4. обследование конструктивных элементов здания и определение эксплуатационных качеств,
5. разработка вариантов архитектурно-планировочных предложений по переустройству здания,
6. составление предложений по решению генерального плана участка, этажности и габаритам здания,
7. получение данных о геологии и гидрогеологии участка (по мере необходимости),
8. технико – экономическое обоснование решения

 

В процессе реконструкции здании уменьшается не только физический износ ( в результате полной или частичной замены отдельных конструкций), но путем перепланировки и переоборудования удается уменьшить и величину морального износа. Учитывая капитальность стеновых остовов и большой остаточный срок их службы, процесс обследования и проектирования реконструкции должно быть уделено исключительно большое внимание, чтобы избежать в дальнейшем новых перепланировок и расходов, замедлить (насколько это возможно)  моральное старение здания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Обследование застройки включает отбор архивных материалов, натурные изыскания и камеральную обработку данных. Историко-архивная оценка зданий требует особой глубины исследований, поскольку в зданиях, подвергнутых неоднократной реконструкции и реставрации, необходимо восстановить первоначальный облик.

 

На основе полученных данных выделяют:

1. памятники федерального, территориального или местного значения, охраняемые законом,
2. здания, имеющие историческую или архитектурную ценности и предлагаемые к охране
3. постройки, представляющие интерес как этнографические образцы старой застройки,
4. элементы городской среды, внешний облик которых придает индивидуальность застройке,
5. рядовую застройку и малоценные здания, реконструкция и даже снос которых не противоречат целостности восприятия ансамблей улиц и площадей.

Обследование ситуации на местности (сведения о транспортных и пешеходных потоках, функциональных зонах, характере системы социально- бытового обслуживания, шумовом и инсоляционном режимах) совмещают с получением информации о зданиях.

 

Детальное обследование зданий

 

Опорные здания, предназначенные для капитального ремонта, реконструкции и реставрации, детально обследуются для получения необходимых сведений о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций, а так же об архитектурно-планировочных и объемных решениях. Объемно-планировочные решения здания обследуются по следующим показателям: этажность, строительный  объем, количество жилой и вспомогательной площади, группа капитальности и пр. Сведения о несущих конструкциях, приведенных в технических паспортах, сравниваются с натурой.

В процессе обследования здания составляются обмерные (обмерочные) чертежи фасадов, планом, разрезов (М1:50 или 1:100, с точностью +_ 1 см). На поэтажных планах указывают назначение и характер использования помещений, размеры конструктивных элементов, санитарно-технического и инженерного оборудования. Особо выделяют детали, вызывающие дополнительные нагрузки на несущие конструкции. На чертежах разрезов наносят отметки и размеры конструктивных элементов, а так же выполняют вертикальную привязку оконных проемов и архитектурных элементов фасадов. Для облегчения работы целесообразно использование фотоснимков здания, его архитектурных фрагментов и  примыкающей застройки.

На генеральном плане (М1:500) показывают застройку и характер благоустройства территории.

Несущие и ограждающие конструкции обследуют для получения сведения об их прочности и надежности. по результатам обследования несущих конструкций и выполнения их проверочных расчетов разрабатывается техническое заключение, в котором дается оценка прочности основных конструктивных элементов и здания в целом.

Если речь идет о проведении капитального ремонта без значительных увеличений нагрузок в последующем, то выполняют контрольное обследование оснований и фундаментов. Если же предполагается реконструировать дом (например, надстроить этаж или сменить деревянные перекрытия на железобетонные), то выполняется всестороннее обследование. При этом определяются физико-механические свойства грунтов, однородность основания, неравномерность его нагружения, характер осадок. Определяют действительные геометрические размеры фундамента, прочность и износ материала, наличие арматуры, ее состояние и др.

При обследовании стен выявляют несущие и самонесущие стены, их состояние (наличие каналов, пустот, дефектов, трещин, арматуры и пр). Столбы и колоны освидетельствуют методами, применяемыми для обследования стен. При этом определяют размеры сечений, арматуру, конструкцию стыков и опор, консолей, капителей.

Техническое состояние перекрытий  в значительной мере определяет выбор методов реконструкции всего сооружения. В отдельных местах приходится вскрывать полы и обшивку потолков, что создает определенные сложности инженерных изысканий. во время обследования перекрытия устанавливают:

1. расчетно-конструктивную схему и характер промежуточных опор,
2. сечение и шаг несущих элементов,
3. вид материалов и степень их износа
4. прогибы и деформации полов и потолков
5. звуко- и теплоизоляционные свойства конструкций.

 

Аналогичным способом исследуются лестница, балконы, перегородки, крыши и кроли.

Наибольше распространение при обследовании зданий получили неразрушающие методы контроля качества строительных материалов и конструкций. Использование приборов и инструментов позволяет получить необходимые сведения о прочности, деформативости, трещинообразовании, скрытых дефектах, влажности, температуре, плотности и др.

Для определения прочности материалов используют приборы, основанные на свойствах ультразвука или ударной волны,  а так же приборы механического принципа действия,  позволяющие оценить прочность по косвенным признакам (результатам вдавливания конуса, шарика или отскока бойка от поверхности).

Приборы обеих групп позволяют получить результат с относительно большой погрешностью (+_15%). В связи с этим рекомендуется использовать одновременно несколько приборов, основанных на различных принципах действий.

Приборно-инструментальная база обследований зданий

 

№	Наименование приборов	Назначение
1	Прибор ультразвукового контроля бетона (УКБ 1М и др)	Определение прочности, наличия скрытых дефектов, однородности (по плотности) бетона
2	Фазометры (АФ 2 и др)	Определение физико-механических свойств кирпичной кладки и крупногабаритных конструкций
3	Измерители защитного слоя (ИЗС АР и др)	Определение местоположения арматуры в бетоне и толщины защитного слоя арматуры
4	Молоток Кашкарова	Определение прочности поверхностного слоя материала конструкции
5	Прибор определения прочности материала (ПМ)	Определение прочности поверхностного слоя материала конструкции
6	Прибор ТКПС-1	Определение прочности металлических профилей (по результатам внедрения металлического шарика)
7	Приборы определения геометрических параметров строительной конструкции (нивелиры, теодолиты, прогибометры, тензометры)	Определение прогибов, перекосов, смещений строительных конструкций, контроль геометрических размеров зданий вертикальности лифтовых шахт и пр.
8	Металлоискатели (МИ1 и др)	Для определения наличия и местоположения скрытых металлических конструкций
9	Пирометры (Пирс 040 РРТ и др)	Обнаружение скрытых дефектов неоднородностей и динамики изменения физических параметров с помощью инфракрасных тепловизоров
10	Приборы определения воздухонепроницаемости ограждающих конструкций и соединений между ними (ДСКЗ-1)	Определение коэффициента воздухонепроницаемости стыка.
11	Микроскопы отсчетные (МИР 2 и др)	Определение ширины раскрытия трещина поверхности конструкции
12	Прибор РВП 451 (перископ)	Внешний осмотр труднодоступных мест (опор конструкций высоких помещений пустот и пр)
13	Электронные влагометры (ЭВ 2м, НВ ЛНИИ АКХ и др)	Определение абсолютной влажности древесины в конструкциях и однослойных ограждающих конструкций зданий
14	Термощупы и электронные термометры	Определение температуры поверхности конструкций нагревательных приборов и температуры массивных конструкций (в местах размещения термодатчиков)
15	Инструменты и материалы для обмера конструктивных элементов здания	Рулетки, метр рейки, исходные инвентаризационные поэтажные планы здания, схемы и эскизы

 

 

Расположение и размеры выявленных дефектов и повреждений, в так же места вскрытий и отбора проб материалов с помощью условных обозначений показывают на планах, разрезах, фасадах и развертках соответствующих конструкций.

Обмерные работы проводят для определения полного состава и объема ремонтно-строительных работ и разработки качественно проектной документации. С их помощью определяют точные размеры и форму конструктивных элементов в строении в целом.

В результате обмерных работ составляют эскизы (кроки), а затем обмерные планы этажей, подвалов, чердаков, крыш, перекрытий, стропил и конструктивных элементов в масштабе 1:100.

В зависимости от цели обмера здания различают обмеры археологические, архитектурные, инвентаризационные, регистрационные. Наиболее точные – археологические обмеры (в них  размеры даже однотипных деталей, неровности штукатурки, отклонения стен от вертикали). Археологические  обмеры являются элементом обследования зданий, имеющих историческое и художественное значение. Архитектурные обмеры допускают принимать  (при незначительной разнице) средний размер одинаковых элементов и деталей. Инвентаризационные обмеры  используется при оценке технического состояния здания, поэтому на чертежах воспроизводят только планы и разрезы без детальных размеров здания , но с обязательным указанием площади помещений. Результатом регистрационных обмеров  являются чертежи , имеющие общий характер и устанавливающие только основные габариты здания.

При выполнении обмера лучше начинать с установления крупных размеров конструктивных элементов, а затем определять размеры деталей , проверяя, чтобы в сумме получался габаритный (общий) размер. При обмерах сложных планов следует использовать метод засечек. Намечают опорные точки, измеряют расстояния между ними и из каждой делают промеры до характерных точек плана. Получается система треугольников, по которым затем вычерчивают контур здания по засечкам из опорных точек.

На плане обмерного чертежа первого этажа проставляют замеры по всему периметру здания на уровне низа оконных проемов, на планах последующих этажей дают размеры помещений, стен, столбов, колонн, перегородок и другие размеры и отметки. В необходимых случаях выполняют деталировочные чертежи в масштабе 1:20 (вентиляционных каналов, дымоходов, шахт, стояков, проемов, гнезд и пр.) В общем случае объем обмерных работ и состав обмерных чертежей определяются в зависимости от характера реконструктивных мероприятий.