Методы оценки недвижимого имущества

1. Общие сведения об  объекте

 

Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.

Месторасположение: город Нижняя Тура, улица 40 лет Октября, дом 2.

Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки:  20.02.2014

Собственники недвижимости: здание – Российская компания;

 земля  - государство.

Описание месторасположения:  Здание расположено на участке земли общей площадью 1,5 га, с ровным рельефом.

Описание здания: Здание офисного типа постройки 1990 года.  Здание состоит из подвала,  и строения 4 этажности. В здании завершен ремонт.

Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.

С учетом существующего здания: использовать как офисное.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.

Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной  цены продажи объекта.      

 

2. Методы оценки недвижимого  имущества

  2.1 Затратный подход

 

Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд  к зданию возможен по улице 40 лет Октября. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь 4800 кв.м.

Коммунальное обеспечение:  здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность: 4 этажей и подвал

Площадь общая:   4800 кв.м.

Площадь полезная:     3500 кв.м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная):     90% от полезной площади

Строительный объем:      20000  куб.м.

Фундаменты:  ленточные, бутобетонные

Стены:     из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм

Перекрытия:   из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по            металлическим балкам

Перегородки:   кирпичные

Кровля:   из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам

Утеплитель:     засыпной керамзит

Лестницы:        из сборных железобетонных элементов

Полы:     мраморные

Окна:    деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления

Двери:    деревянные

Наружная отделка: штукатурка, окраска

Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска  масляными красками,

Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

  Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся  и проходящих аукционах земельных  участков в центре города, пришли  к выводу, что цена права использования  земельного участка составляет  за 1 кв.м. составляет 1000 руб. (данные на конкретный момент времени  собираются самостоятельно  на основе анализа рынка земельных участков).

В  расчетах учесть, что Свердловская область относится к  2 климатическому району и 1 территориальному поясу.

 

 

ХАРАКТЕРИСТИКА   СТРОЕНИЙ

Наименование  4х этажное административное здание    Лит. ____________________  Размеры: ______20000___________                     

Конструктивные Элементы		Материал  и  конструкции Таблица  № 91	Удельный  вес  по  таблице  №	Цен-ностный  коэффи-циент	Удельный  вес  после  прим. цен. коэф.	Процент  износа  элемента	Процент  износа  элемента  строению
Фундамент		ленточные, бутобетонные	10	3,59	35,9	32	11,36
Стены		красный глиняный кирпич толщ. 770 мм.	10	1,36	13,6	15	2,04
Перегородки		кирпичные	10	1,76	17,6	29	5,104
Перекрытия		сборные мелкоразмерные железобетонные плиты по металлическим балкам	16	1,23	19,68	16	3,1488
Крыша		оцинкованная сталь по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам	2	1,38	2,76	30	0,828
Полы		мраморные	9	1,63	14,67	23	3,3741
Заполнение  проемов	Окна	деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления	4	0,82	3,28	10	0,328
	Двери	деревянные	4	0,38	1,52	10	0,152
Внутр. отделка	Стены	улучшенная и декоративная штукатурка, покраска масляными красками	6	1,61	9,66	12	1,1592
	Потолки	покраска масляными красками	6	2,06	12,36	7	0,8652
Наруж. Отделка		штукатурка, окраска	6	1,28	7,68	23	1,7664
Отопление		от сетей города	5	1,0	5,0	10	0,50
Газоснабжение			2	1,0	2,0	14	0,28
Электроснабжение			5	1,0	5,0	17	0,85
Радио			1	1,0	1,0	40	0,40
Разные  работы		благоустройство	4	1,0	4,0	34	1,36
Итого:			100		1,56		0,3352

 

ОЦЕНКА   СТРОЕНИЙ

Таблица  № ______________________91_____________  Стоимость  измерителя ________________________22,8______________________

Стоимость  измерителя   с  поправочным  коэффициентом: ______22,8         ______________________________________________________

Восстановительная  стоимость  строения: __________148078359,9                         ______________________________________________

Общий  процент  износа: ______________                    0,3352______________                       _________________________________________

Действительная  стоимость строения: _____________98442493,66                               ___________________________________________

Рыночная стоимость:____________________________99942493,66                                                  _______________________________

 

Сед	22,8
V	20000
К1	1,249
Кц	1,56
К2	110
Ккл	1,07
Кприб	1,2
НДС	1,18
Св	148078359,9

Восстановительная стоимость строения

С в = Сед*V*K1*Kц*K2*Kкл*Kприб

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• Стоимость земельного участка

Сз = Сед*Sзу = 1000 * 1500 = 1500000

 

• Стоимость объекта рыночная

Срн = Сз+Сд =  98442493,66 + 1500000 = 99942493,66                          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

Конструктивные Элементы		Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %
Фундамент		Трещины в швах между блоками, высолы и следы увлажнения стен подвала	Ширина трещин до 2 мм	32
Стены		Глубокие трещины и отпадение штукатурки .местами, выветривание швов	Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10%	15
Перегородки		Трещины на поверхности, глубокие трещины в местах сопряжении со смежными конструкциями	Ширина трещин на поверхности до 2 мм, в сопряжениях ширина трещин до 10 мм	29
Перекрытия		Отпадение фактурного слоя местами	Повреждения на площади до 20%	16
Крыша		Поражение гнилью маурлата и концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений	Повреждение на площади до 20 %	30
Полы		Стирание поверхности в ходовых местах	выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%	23
Заполнение  проемов	Окна	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах.	-	10
	Двери	Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов	-	10
Внутр. отделка	Стены	Глубокие трещины, мелкие пробоин, отслоения накрывочного слоя местами	-	12
	Потолки	Местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины	-	7
Наруж. Отделка		Отставание или отбитые места	Площадью менее 1 кв.м до 5% площади поверхности	23
Отопление		Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах	-	10
Газоснабжение		Ослабление сальниковых набивок и прокладок кранов и запорной арматуры	-	14
Электроснабжение		Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек	-	17
Радио		Нечеткий сигнал, местами обрывы	-	40
Разные  работы		Износ вспомогательного инвентаря	-	34

Физический износ конструкций элементов зданий 

2.2 Метод дисконтированных денежных потоков

 

Исследование рынка офисных помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет  800 руб. за кв.м., при условии, что 400 руб. в расчете на 1 кв.м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.

Учитывая, что отделочные работы будут  завершены в течение первого года  и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и практически достигнет  в третий и последующие годы  загрузки 95%.

Эксплуатационные расходы составят 20 руб. за 1 кв.м. нормативной площади.

 

период	1	2	3	4	5	Остаточный период
Площадь, кв.м	4800	4800	4800	4800	4800	4800
Динамика арендной платы	1	1,05	1,1	1,15	1,20	1,25
Арендная плата за кв.м	9600	10080	10560	11040	11520	12000
ПВД	46 080 000	48 384 000	50 688 000	52 992 000	55 296 000	57 600 000
Коэффициент загрузки	0,60	0,85	0,95	0,95	0,95	0,95
ДВД	27 648 000	41 126 400	48 153 600	50 342 400	52 531 200	54 720 000
Динамика расходов	1,0	1,1	1,2	1,3	1,4	1,5
Операционные расходы  . за кв.м	5 040	5 544	6 048	6 552	7 056	7 560
ЧОД	24 192 000	26 611 200	29 030 400	31 449 600	33 868 800	36 288 000
Расходы на обслуживание долга	-	-	-	-	-	-
ДП	3 456 000	14 515 200	19 123 200	18 892 800	18 662 400	18 432 000
Реверсия	-	-	-	-	-	123 601 005,87
Текущая стоимость ДП	2 902 270,90	10 236 499,06	11 325 391,06	9 396 220,08	7 794 505,36	-
Текущая стоимость реверсии	-	-	-	-	-	51 622 980,04
Рыночная стоимость	-	-	-	-	-	93 277 866,5
Ставка капитализации	-	-	-	-	-	14,91%
дисконт	19,08%	19,08%	19,08%	19,08%	19,08%	-

 

R ф	7,40%
R др	2,00%
R нл	2,50%
R им	3,00%
R вк	0,0125%
q	4,17%

 

2.3 Сравнительный подход.

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Для оценки методом сравнения продаж необходимо провести исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г.Н-Тура. В данной работе необходимо выбрать в качестве аналогов 3 здания офисных центров. Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:

на объем передаваемых прав на здание;

на финансовые условия;

на условия продажи;

на дату продажи;

на местоположение;

на площадь здания;

на состояние помещений;

на наличие парковки, охраны.

 

 

Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

		Объекты сравнения
Элемент сравнения	Офисный центр	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи/предложения,	?	90 000 000	100 000 000	95 000 000
Передаваемые права на здание	-	в собственность	в собственность	В аренду с последущей продажей
Корректировка,	0	0	0	+ 532 547
Скорректированная цена	-	90 000 000	100 000 000	95 532 547
Условия продажи	Льготное	Льготное	Платеж эквивалентом денежных средств	Льготное
Корректировка	- 1 763 001	- 1 334 682	+ 1 302 953	- 1 453 765
Скорректированная цена	-	88 665 318	101 302 953	94 078 782
Дата продажи/дата выставления на торги	сейчас	6  мес.	3 мес.	2 деня.
Корректировка	0	3 % +2 700 000	1,5 % +1 500 000	0
Скорректированная цена	-	91 365 318	102802953	94 078 782
Местоположение	-	Лучше	сх	сх
Корректировка	0	- 2 193 486	0	0
Скорректированная цена	-	89 171 832	102 802 953	94 078 782
Площадь офисная	100%	100%	100%	100%
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена		89 171 832	102 802 953	94 078 782
Состояние объекта	Отл.	Отл.	Хор.	Отл.
Корректировка%	0	0	+ 1 004 612	0
Скорректированная цена		89 171 832	103 807 565	94 078 782
Наличие парковки, охраны, и др.	есть	есть	есть	нет
Корректировка	0	0	0	+ 1 777 324
Скорректированная цена		89 171 832	103 807 565	95 856 106
Весовые коэффициенты		0,3	0,2	0,5
Итоговая стоимость объекта, рублей	95 441 115,6
Итоговая стоимость объекта оценки, рублей	93 678 114,6