Долевое строительство

·  обеспечение – при покупке квартиры банк получает ее в залог, следовательно, Вы можете обойтись меньшим числом поручителей. По долевому строительству – залог на квартиру возникнет только после государственной регистрации права собственности на нее, т.е. после ввода жилого дома в эксплуатацию, поэтому здесь используются поручительские гарантии. Заметим, что некоторые банки используют в качестве обеспечения залог имущественных прав заемщика по заключенному им договору участия в долевом строительстве; …

·  размер процентов по кредиту - по готовому жилью он ниже, так как этот кредит обеспечен надежнее (залог самой квартиры). При строительстве квартиры кредитный договор, как правило, предусматривает снижение процентов после получения свидетельства о праве собственности на квартиру и ее залоге в пользу банка. 

Какие еще могут  быть расходы при строительстве  квартиры по договору участия в долевом  строительстве, кроме цены самой  квартиры?

При заключении договора участия  в долевом строительстве Вам  необходимо будет оплатить государственную  пошлину за его регистрацию, возможны расходы по нотариальному удостоверению  согласия супруга (-и) на заключение данного  договора, по оформлению нотариальной доверенности на имя сотрудников  застройщика для осуществлении вместо вас регистрационных действий, оплата этих услуг.

Дополнительные расходы  Участника начинаются после ввода  в эксплуатацию построенного многоквартирного дома.

Если договором предусмотрен взаиморасчет Сторон по фактическим  площадям квартиры после завершения строительства дома, то в случае увеличения площади Вы обязаны будете оплатить возникшую разницу.

Застройщики передают свои дома эксплуатирующим и (или) управляющим  организациям, чтобы вопросы, связанные  с достойным проживанием участников строительства в своих квартирах, не оставались нерешенными, а дом  – брошенным на неопределенный срок пока все собственники не вселятся в свои квартиры. Для достижения этой цели Застройщики предусматривают  в договоре участия в долевом  строительстве предварительный  платеж участника на содержание дома.

Застройщик передает Вам  квартиру по акту приема-передачи, после  чего можно зарегистрировать право  собственности на квартиру как на объект недвижимости. Для чего Вам  необходимо будет получить данные технической  инвентаризации и кадастрового учета  квартиры (технический план, кадастровый  паспорт квартиры), оплатив услуги соответствующих организаций. В  Управлении Росреестра по Рязанской области регистрируется право собственности участника на квартиру, за что Вы оплачиваете государственную пошлину.

Вы можете избежать документальных сложностей, кабинетных очередей, потерю своего рабочего времени, если поручите решение всех вопросов специалисту  в этой области – юристу, выдав  ему нотариальную доверенность. 

Каковы последствия  просрочки платежа по цене договора участия в долевом строительстве?

В соответствии с п.5 статьи 5 Федеральному закону от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока  внесении платежа более чем три  раза в течение двенадцати месяцев  или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора.

Это значит, что договор  будет прекращен, Застройщик вернет Вам деньги, а Вы утратите право  получить квартиру. Худшее в этой ситуации – обесценивание денег во времени, так как наблюдается постоянное удорожание жилья. Кроме того, Закон  предусматривает право Застройщика  взыскать с участника пени за каждый день просрочки. 

Можно ли каким-то образом  продать оплаченную часть квартиры по договору участия в долевом  строительстве, если у у частника нет финансовой возможности для дальнейших платежей? Каковы последствия невыплаты долга?

Согласно ст. 11 Федеральному закону от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» Вы можете уступить свои права по договору участия в долевом строительстве.

Поскольку цена договора Вами не оплачена в полном объеме, подобная уступка возможна только с одновременным  переводом долга на нового участника  долевого строительства, на что Вам  обязательно нужно будет получить согласие застройщика. При этом соглашение об уступке прав по договору участия  и о переводе долга по нему должно быть так же, как и сам договор, зарегистрировано в органах по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Особо хочется обратить Ваше внимание на то, что срок, в течение  которого законом допускается уступка  участником долевого строительства  прав требований по договору, начинается с момента государственной регистрации  договора участия в долевом строительстве  и оканчивается в момент подписания сторонами передаточного акта или  иного документа о передаче готового объекта долевого строительства.

В случае, если Вы не оплатите остаток денежных средств по договору и не переуступите права требования по договору, Ваши действия будут рассматриваться как нарушение условий договора, а значит, Вы будете обязаны уплатить застройщику предусмотренные законом и установленные договором неустойки. Кроме того Вы рискуете получить односторонний отказ застройщика от договора. 

Как заключить договор  участия в долевом строительстве  новостройки до регистрации законного  брака – с долевой или совместной собственностью? Что изменится после  регистрации брака?

Общая совместная собственность  на квартиру возможна только между  супругами. Это означает, что доли между супругами не определены, но в случае развода раздел будет  произведен в равных долях. Общая  долевая собственность на квартиру возможна между любыми другими людьми как родственниками так и посторонними. При этом доли вы определяете самостоятельно, что и отражается в договоре.

В случае если вы приобретете  квартиру до брака в равнодолевую собственность, это будет практически означать, что каждый из вас владеет долей квартиры и может ею распоряжаться самостоятельно и по своему усмотрению без согласия супруга с единственным ограничением - его преимущественное право покупки. При разводе это имущество делиться не будет, поскольку оно уже разделено между вами. Если же брак будет зарегистрирован до заключения договора, то в этом случае совместно приобретенная квартира при разводе подлежит разделу между вами в равных либо в иных других долях по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке.

 
 
 

Можно ли принять  старую квартиру в зачет участия  в долевом строительстве новой  квартиры?

Имеющаяся у Вас квартира в счет оплаты строительства нового жилья принята быть не может, т.к. Закон от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» позволяет использовать только денежные средства граждан. Поэтому остается вариант продажи квартиры самостоятельно или при участии риэлтерской компании. Кроме того, возможно получить кредит под залог этой квартиры.  

Договор участия  в долевом строительстве был  заключен участником во время его  брака с согласия супруги. Участник решил заключить договор уступки  прав требования по данному договору. Требуется ли согласие супруги участника  на уступку?

Действительно, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки, требующей  регистрации (например, договор участия  в долевом строительстве, уступка  прав требования), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Права требования по договору участия являются совместной собственностью супругов, следовательно их уступка возможно также только с нотариального согласия супруга. При этом и вторая сторона договора уступки - правопреемник также должен предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение данного договора уступки.

Следует заметить, что если между супругами заключено соглашение (брачный договор), установившее режим  личной собственности супруга (стороны  сделки) в отношении имущества, в  т.ч. прав требований по участию в долевом строительстве, то нотариально удостоверенное согласие не требуется.

 
 
 

Каковы гарантийные  обязательства Застройщика на новую  квартиру?

Согласно ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» Застройщик несет ответственность за качество построенного многоквартирного дома и  Вашей квартиры в частности. Гарантийный  срок для объекта долевого строительства (квартира и общее имущество в  многоквартирном доме), за исключением  технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором об участии в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет. Он может исчисляться со дня передачи квартиры участнику, со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, или с иного момента, предусмотренного договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, также определяется договором и не может составлять менее трех лет. Течение этого срока начинается со дня подписания первого акта о передаче объекта долевого строительства. В течение указанных гарантийных сроков Вы можете обращаться к Застройщику в случае возникновения претензий по качеству квартиры, общего имущества дома. Но важно помнить, что по закону гарантия не распространяется на нормальный износ квартиры, оборудования, на случаи нарушения обычных требований к процессу эксплуатации квартиры, на недостатки, возникшие вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником или привлеченными им третьими лицами.

 

Новые правила  долевого строительства: изменения  в 214-ФЗ

Долевое строительство до сегодняшнего дня - одна из наиболее распространенных форм приобретения жилья на стадии строительства, после вступления в силу изменений в Федеральный закон № 124-ФЗ останется единственной, использование которой не противоречит законодательству. В закон внесен целый ряд поправок, затрагивающих и порядок расчетов, и формы покупки жилья и взаимоотношения застройщиков с контролирующими органами. Одновременно изменения внесены и в другие законодательные акты, так или иначе затрагивающие долевое строительство. 

 

Принимая решение о  приобретении жилья, в ситуации выбора между новой квартирой и квартирой  на вторичном рынке, современные  покупатели все чаще отдают предпочтение новому жилью. Конечно, и у новостроек, и у квартир, продающихся на вторичном рынке, есть свои преимущества и недостатки. Новая квартира – это не только новые стены, но и, что важнее, современные коммуникации, комфорт и отсутствие «истории», а значит части рисков, связанных с прошлыми собственниками и их вполне возможными претензиями на квартиру. Но самое главное, что участие в долевом строительстве жилья позволяет отсрочить оплату, пусть даже с индексацией. Именно этим и объясняется популярность, которую оно приобрело в последние годы.  

 

Что изменилось в 214-ФЗ 

 

Закон в новой редакции регламентирует направления расходования застройщиком привлеченных средств. Детализация  использования средств направлена на защиту дольщиков – они могут проверить все затраты строителей. В статьях 21 и 22 закона № 214-ФЗ перечислены документы, которые дольщик может требовать от застройщика. Для защиты дольщиков закон предусмотрел еще один механизм. Теперь застройщики обязаны публиковать информацию не только о кредиторской, но и о дебиторской задолженности ежеквартально. 

 

Пожалуй, основным нововведением  является то, что привлекать денежные средства теперь разрешено только на основании договора долевого участия, жилищных сертификатов или жилищно-строительными  кооперативами. При этом эмитент  таких сертификатов должен иметь  в собственности или на праве  аренды, субаренды земельный участок  и получить разрешение на строительство  многоквартирного дома на этом участке.  

 

Поправки в закон ужесточают наказание для лиц, незаконно привлекающих денежные средства на долевое строительство, для должностных лиц сумма штрафа составит от 20 до 50 тыс. руб., для юридических от 500 тыс. до 1 млн руб. Более того, предусматривается незамедлительный возврат денег, процентов от суммы оплаченных средств и причиненных убытков. 

 

Новым законом расширяется  число лиц, имеющих право на строительство  с привлечением средств граждан: в понятие «застройщик» включаются юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и в субаренде. Солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с застройщиком. 

 

В случае нарушения застройщиком использования денежных средств  договор по требованию участника  долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. 

 

Изменения коснулись порядка расчетов по заключенному договору долевого участия – срок рассрочки платежа не может превышать двух месяцев. 

 

Гарантийный срок на технологическое  и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта  долевого строительства, устанавливается  договором и не может составлять менее трех лет. Этот гарантийный  срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или  иного документа о передаче объекта  долевого строительства.