Ценообразование и определение сметной стоимости строительства

Ценообразование и определение сметной стоимости  строительства 

1. Особенности ценообразования в строительстве 
   2. Классификация строительной продукции 
   3. Структура сметной стоимости 
   4. Виды сметной документации 
   5. Методы определения стоимости строительства 
    
   1. Особенности ценообразования в строительстве 
    
   Строительство – самостоятельная отрасль, основной задачей которой является создание новых или реконструкция существующих основных фондов для всех отраслей народного хозяйства. 
   Строительная продукция – построенные и введенные в действие здания и сооружения производственного и непроизводственного назначения. 
   Политика ценообразования в строительстве является составной частью общей ценовой политики РФ. В то же время особенность формирования цены на строительную продукцию связана:  
   1) с индивидуальным характером строящихся зданий; 
   2) с местными условиями строительства;  
   3) с многообразием строительной продукции; 
   4) с длительным производственным циклом; 
   5) в этом процессе одновременно участвуют инвестор, заказчик (инвестором и заказчиком может быть одно и то же лицо), проектировщик и подрядчик. 
   Основные задачи рыночной системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве следующие: 
   * формирование свободных (договорных) цен на строительную продукцию;  
   * обеспечение полного набора сметных нормативов (элементных и укрупненных) и различных условий их применения при самостоятельности субъектов инвестиционной деятельности; 
   * определение стоимости строительства на разных этапах инвестиционного цикла. 
   На разных этапах реализации инвестиционного проекта строительства объекта формируются различные виды его стоимости: 
   1) сметная; 2) рыночная; 3) договорная; 4) фактическая (балансовая). 
   Сметная стоимость – сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. 
   Рыночная цена строительной продукции определяется как объективно-обусловленная стоимость возведения конкретного объекта на данном региональном рынке в реальный календарный период времени и устанавливается по законам конъюнктуры рынка подрядной деятельности и под влиянием текущего спроса и предложения на строительную продукцию. Она является переходным элементом от сметной стоимости к договорной цене строительства и учитывает дополнительно рыночные факторы изменения сметной стоимости за период строительства. Рыночная цена может быть больше или меньше сметной стоимости и определяется экспертными методами в процессе конкурсов и подрядных торгов. 
   Договорная (контрактная) цена строительной продукции формируется на основе данных о сметной стоимости и рыночной цене строительной продукции. Договорная цена устанавливается с учетом сметных расчетов и прогноза изменения уровня предстоящих затрат за расчетное время проведения строительства. Договорная цена также зависит от формы подрядного договора, продолжительности строительства, порядка авансирования и расчетов за выполненные работы. 
   Фактическую цену строительной продукции определяют акты выполненных работ, которые дополнительно учитывают компенсацию фактических затрат подрядчика, корректировку цен по фактическим срокам выполнения работ. Фактическая цена строительства используется в качестве основы для формирования балансовой стоимости законченных строительством объектов. 
   Основой определения стоимости строительной продукции является сметная стоимость, определенная сметой, которая входит в состав проектно-сметной документации, разрабатываемой проектной организацией по заказу заказчика.  
   Правильное исчисление сметной стоимости должно обеспечивать каждому строительному предприятию покрытие производственных затрат и получение определенной прибыли. 
   Сметная стоимость является основой для определения 
   * размера капитальных вложений;  
   * финансирования строительства; 
   * формирования договорных цен на строительную продукцию; 
   * расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные) работы; 
   * оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки. 
   Основанием для определения сметной стоимости служат: 
   1. Исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительно-монтажных работ, спецификации и ведомости потребности в оборудовании, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительная записка к проекту. 
   2. Действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь. 
   3. Отдельные, относящиеся к соответствующей стройке Решения Федеральных и других органов управления. 
   Сметная документация составляется в определенной последовательности, переходя от мелких к более крупным элементам строительства, представляющим собой вид работ (затрат) – объект - пусковой комплекс - очередь строительства - строительство (стройка) в целом.

Применительно к составлению сметной документации под объектом строительства рассматривается  отдельно стоящее здание (производственный корпус или цех, склад, вокзал, овощехранилище, жилой дом, клуб и т.п.) или сооружение (мост, тоннель, платформа, плотина и т.п.) со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также при необходимости с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.). 
Если на строительной площадке по проекту возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов (например: в промышленности – здание цеха основного назначения; на транспорте здание железнодорожного вокзала; в жилищно-гражданском строительстве – жилой дом, театр, здание школы и т.п.), то понятие "объект" может совпадать с понятием "стройка". 
Пусковой комплекс включает в себя несколько объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди. 
Под очередью строительства рассматривается часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Очередь строительства может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов. 
 
2. Классификация строительной продукции 
Характер (вид) строительства (новое, расширение, реконструкция, техническое перевооружение, поддержание мощностей действующих предприятий) или ремонтных работ указывается в задании на проектирование. 
Извлечение из Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (пункты 3.2 –3.8) МДС 81-35.2004 
При новом строительстве осуществляется возведение комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе. Новое строительство, как правило, осуществляется на свободных территориях в целях создания новых производственных мощностей. 
При расширении действующих предприятий производится строительство дополнительных производств на ранее созданном предприятии, возведение новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей, а также строительство филиалов и производств, входящих в их состав, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе. 
При реконструкции (переустройстве) существующих цехов предприятия и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанного с совершенствованием производства и повышением его технико- экономического уровня и осуществляемого по комплексному проекту на модернизацию предприятия в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды могут осуществляться следующие мероприятия: 
* расширение отдельных здании и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях; 
* строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения; 
* строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной. 
Техническое перевооружение действующих предприятий рассматривается как комплекс мероприятий по повышению технико- экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой технологии и новой техники, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб. 
При техническом перевооружении действующих предприятий могут осуществляться установка на существующих производственных площадях дополнительного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, применение радио, телевидения и других современных средств в управлении производством, модернизация и техническое переустройство природоохранных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и установок к централизованным источникам тепло- и электроснабжения. При этом допускаются частичная перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение планировки существующих зданий и сооружений, а также другие мероприятия) и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритами размещаемого нового оборудования, и расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных станций и других объектов), если это связано с проводимыми мероприятиями по техническому перевооружению.

К поддержанию  мощности действующего предприятия  относятся мероприятия, связанные  с постоянным возобновлением выбывающих в процессе производственной деятельности основных фондов. В основном это относится к добывающим отраслям и производствам. 
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно- технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. 
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т. д. 
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. 
 
3. Структура сметной стоимости 
Сметная стоимость строительства (ремонта) в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций может включать в себя:  
 
Ссм = Сстр + Смонт + Соб + Спроч, 
 
где Сстр – стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ;  
Смонт – стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ);  
Соб – затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;  
Спроч – прочие затраты. 
 
К строительным работам относятся: 
* работы по возведению зданий и сооружений: земляные; устройство сборных и монолитных железобетонных и бетонных, кирпичных, блочных, металлических, деревянных и других строительных конструкций; устройство полов, кровель; отделочные; 
* работы: буровзрывные; свайные; по закреплению грунтов; по устройству опускных колодцев; по бурению скважин; по защите строительных конструкций и оборудования от коррозии; теплоизоляционные (включая обмуровку и футеровку котлов, промышленных печей и других агрегатов); горнопроходческие; подводно-строительные (водолазные); 
* работы по электроосвещению жилых и общественных зданий; 
* работы по устройству внутреннего водопровода, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции и кондиционирования воздуха (включая стоимость отопительных котлов, радиаторов, калориферов, бойлеров и других санитарно-технических изделий и обустройств), а также других внутренних трубопроводов; 
* работы, выполняемые при специализированном строительстве (автомобильные и железные дороги; мосты и трубы; тоннели и метрополитены; трамвайные пути; аэродромы; линии электропередачи; сооружения связи; радиовещания и телевидения; конструкции гидротехнических сооружений; судовозные пути стапелей и слипов; промышленные печи и трубы; бурение нефтяных и газовых скважин, включая осуществляемые в морских условиях; противоэрозийные; противоселевые; противолавинные; противооползневые и другие природоохранные сооружения; берегоукрепительные работы; мелиоративные работы: орошение, осушение, обводнение); 
* работы по строительству наружных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, тепло- и энергоснабжения; газопроводов, магистральных трубопроводов нефтепродуктов; сооружений для очистки сточных вод и для охраны атмосферы от загрязнения; 
* работы по озеленению, защитным лесонасаждениям, многолетним плодовым насаждениям; 
* работы по подготовке территории строительства; вырубка леса и кустарника, корчевание пней, планировка территории, намыв грунта и другие работы по созданию рельефа, снос и перенос строений и т.п.; 
* работы по устройству оснований, фундаментов и опорных конструкций под оборудование; связанные со строительством зданий и сооружений, геологические и гидрогеологические (шурфование, откачка воды и др.), дноуглубительные, горнокапитальные и вскрышные работы; 
* другие работы, предусмотренные в сборниках сметных норм на строительные конструкции и работы, в том числе по разборке строительных конструкций, выполняемые при реконструкции, техническом перевооружении и капитальном ремонте предприятий, зданий и сооружений. 
К монтажным работам относятся: 
* сборка и установка в проектное положение на месте постоянной эксплуатации (включая проверку и индивидуальное испытание) всех видов оборудования, в том числе компрессорных машин, насосов, вентиляторов, энерготехнических установок, электрических печей, приборов и средств автоматизации и вычислительной техники; 
* прокладка линий электроснабжения и сетей к электросиловым установкам, присоединение к электрическим сетям и подготовка к сдаче под наладку электрических машин; 
* прокладка технологических трубопроводов и устройство подводок к оборудованию сырья, полуфабрикатов, воды, воздуха, пара, охлаждающих и других жидкостей в объемах, предусмотренных сборниками сметных нормативов на монтаж оборудования; 
* монтаж и установка технологических металлоконструкций, обслуживающих площадок, лестниц и других устройств, конструктивно связанных с оборудованием; 
* другие работы, предусмотренные в сборниках сметных нормативов на монтаж оборудования, в том числе демонтаж оборудования, осуществляемый при реконструкции, техническом перевооружении и капитальном ремонте действующих предприятий, зданий и сооружений.

Сметная стоимость оборудования определяется по ценам франко-приобъектный склад или франко-место, определенное договором подряда. 
Сметная стоимость оборудования определяется как сумма всех затрат на его приобретение и доставку на приобъектный склад или место передачи в монтаж. 
Составляющими сметной стоимости оборудования являются: 
* цена приобретения оборудования; 
* стоимость запасных частей; 
* стоимость тары, упаковки и реквизита (в дальнейшем именуется «тара и упаковка»); 
* транспортные расходы и услуги посредников или снабженческо-сбытовых организаций; 
* расходы на комплектацию; 
* заготовительно-складские расходы; 
* другие затраты, относимые к стоимости оборудования. 
В сметных расчетах (сметах) на строительство предприятий зданий и сооружений должна учитываться сметная стоимость предусмотренного проектом или РД инструмента, производственного и хозяйственного инвентаря, необходимых для первоначального оснащения зданий и сооружений вновь строящихся, реконструируемых или расширяемых предприятий. 
При составлении сметных расчетов (смет) в них раздельно показывается стоимость: 
* оборудования, предназначенного для производственных нужд; 
* инструмента и инвентаря производственных зданий; 
* оборудования и инвентаря, предназначенного для общественных и административных зданий. 
К прочим затратам относятся все остальные затраты не включаемые в стоимость строительных и монтажных работ, а также оборудования, мебели, инвентаря. Как правило, средства на покрытие прочих затрат определяются в целом по стройке. 
Сметная стоимость строительных и монтажных работ представляет сумму прямых затрат (ПЗ), накладных расходов (НР) и сметной прибыли (ПН). 
 
Ссмр = ПЗ + НР + ПН 
Прямые затраты непосредственно связаны с производством СМР и включают: основную заработную плату рабочих; стоимость материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов; расходы по эксплуатации машин и механизмов. 
Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением. 
Сметная прибыль — сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование.  
Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.  
 
4. Виды сметной документации 
Для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из (пункты 3.16 – 3.22 МДС 81-35.2004): 
* локальных смет,  
* локальных сметных расчетов,  
* объектных смет,  
* объектных сметных расчетов,  
* сметных расчетов на отдельные виды затрат,  
* сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта),  
* сводок затрат и др. 
Образцы составления сметной документации приведены в МДС 81-35.2004, приложении №2. 
Локальные сметы относятся к первичным сметным документам и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД). 
Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства. 
Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и относятся к сметным документам, на основе которых формируются договорные цены на объекты. 
Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.

Сметные расчеты на отдельные  виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить лимит средств в целом по стройке, необходимых для возмещения затрат, которые не учтены сметными нормативами (компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных решениями органов государственной власти и т.п.). 
Сводные сметные расчеты стоимости строительства (ремонта) предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат. 
В случаях, когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения рекомендуется составлять сметный документ (сводку затрат), определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей. 
Одновременно со сметной документацией в составе проекта (рабочего проекта) и РД могут разрабатываться 
* ведомость сметной стоимости строительства объектов, входящих в пусковой комплекс; 
* ведомость сметной стоимости объектов и работ по охране окружающей среды. 
Ведомость сметной стоимости объектов, входящих в пусковой комплекс (МДС 81-35.2004, приложение № 2), рекомендуется составлять в том случае, когда строительство и ввод в эксплуатацию предприятия, здания и сооружения предусматривается осуществлять отдельными пусковыми комплексами. Ведомость сметной стоимости строительства объектов, входящих в пусковой комплекс, приводится в составе проекта (рабочего проекта), а в составе РД в случаях, когда производится уточнение сметной стоимости объектов и работ по рабочим чертежам. Указанная ведомость включает в себя сметную стоимость входящих в состав пускового комплекса объектов, а также общеплощадочные работы и затраты, при этом сохраняется нумерация объектов, работ и затрат, принятая в сводном сметном расчете. 
В тех случаях, когда ведомость сметной стоимости объектов, входящих в пусковой комплекс не составляется, в сводном сметном расчете после суммы по объектным сметам (сметным расчетам), итогам по главам и сводного сметного расчета в скобках приводятся суммы соответствующих затрат по пусковым комплексам. 
При проектировании предприятий и сооружений, строительство которых осуществляется по очередям, составляется отдельно объектные сметные расчеты относящиеся к очереди и полному развитию, сводные сметные расчеты стоимости строительства каждой очереди строительства и на полное развитие (сводка затрат на полное развитие предприятия). 
Ведомость сметной стоимости объектов и работ по охране окружающей природной среды (МДС 81-35.2004, приложение № 2) составляется в том случае, когда при строительстве предприятия, здания и сооружения предусматриваются мероприятия по охране окружающей природной среды. При этом в ней, как правило, сохраняется нумерация объектов и работ, принятая в сводном сметном расчете. В ведомость включается сметная стоимость объектов и работ, непосредственно относящихся к природоохранным мероприятиям. 
В случае привлечения к строительству двух и более генеральных подрядных организаций сметную стоимость работ и затрат, подлежащих осуществлению каждой генеральной подрядной организацией, рекомендуется оформлять в отдельную ведомость, составляемую применительно к сводному сметному расчету. 
Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) рекомендуется составлять следующую документацию: 
в составе проекта (рабочего проекта): 
сводку затрат (при необходимости); 
сводный сметный расчет стоимости строительства (ремонта); 
объектные и локальные сметные расчеты; 
сметные расчеты на отдельные виды затрат; 
в составе рабочей документации (РД) – объектные и локальные сметы. 
Результаты вычислений и итоговые данные в сметной документации рекомендуется приводить следующим образом (п. 3.26 МДС 81-35.2004).: 
в локальных сметных расчетах (сметах) построчные и итоговые цифры округляются до целых рублей; 
в объектных сметных расчетах (сметах) итоговые цифры из локальных сметных расчетов (смет) показываются в тысячах рублей (в текущем уровне цен) с округлением до двух знаков после запятой; 
в сводных сметных расчетах стоимости строительства или ремонта (сводках затрат) итоговые суммы из объектных сметных расчетов (смет) показываются в тысячах рублей с округлением до двух знаков после запятой. 
Аналогично приводятся результаты вычислений и итоговые данные в расчетах стоимости строительства. 
Сметная документация составляется в текущем уровне цен (п. 3.24 МДС 81-35.2004). 
В сметной документации допускается указывать стоимость работ в двух уровнях цен: 
* в базисном уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен 2001 года; 
* в текущем уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления сметной документации. 
Решение об учитываемом в сводном сметном расчете уровне цен принимается заказчиком в задании на проектирование. (п. 4.72 МДС 81-35.2004).