Страховане недвижимости

На территории России уже долгие годы работают страховые компании, предлагающие огромный спектр услуг, начиная от страхования жизни клиента, до мероприятий по защите движимых или недвижимых объектов недвижимости.

Однако в сфере страхования есть сегменты, в которых наблюдается менее активное развитие услуги. В первую очередь это касается страхования объектов недвижимости. Данная услуга до сих пор мало распространена на территории России. По мнению специалистов рынка страхования, сегмент недвижимости представляет лакомый кусочек для страховых компаний. Это связано с тем, что рынок недвижимости имеет огромный потенциал для страхования. Однако сам рост страхования зданий и сооружений выполняется достаточно медленно, и чаще всего связан с обязательным страхованием объекта недвижимости, который покупается с помощью какой-либо ипотечной программы.

Последние два года ситуация на рынке недвижимости начинает меняться в лучшую сторону, что связано в большей степени с тем, что многие владельцы и арендаторы жилых объектов начинают задумываться о сохранении своей собственности. В свою очередь особый интерес владельцы жилья проявляют к страхованию самой недвижимости, а также к защите перед третьими лицами прав на гражданскую собственность. Покупая страховой договор, стоит заранее ознакомиться с рядом популярных ошибок, с которым сталкиваются клиенты, плохо читающие подписанное со страховой компанией соглашение.

Виды страховых услуг на первичном рынке недвижимости.

На первичном рынке недвижимости основные предлагаемые страховыми компаниями услуги: страхование финансовых рисков в долевом строительстве; страхование при ипотечном кредитовании (включая страхование жизни, страхование ответственности, страхование самой недвижимости); страхование при залоге недвижимости (строящейся); страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. В то же время страхование титула, страхование потери объекта в результате утраты права собственности на него не имеют практического смысла: у объекта нет "истории" переходов права собственности.

Но на этом этапе велика вероятность не получить квартиру и потерять вложенные деньги. Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не снял проблему -- государство не предоставило инвестору финансовых гарантий. Такой гарантией пока остается только страхование финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости. Страхование объектов недвижимости как предмета залога

Различные программы могут иметь гибкие тарифы и система скидок за меры, предпринятые клиентом для обеспечения безопасности своей недвижимости и имущества; сезонные скидки.

3. Виды страховых услуг  на вторичном рынке недвижимости.

Вторичный рынок -- это объекты недвижимого имущества, имеющего "историю" возникновения и переходов права собственности. В настоящее время ни на федеральном уровне, ни на уровне Санкт-Петербурга законодательно не защищены права добросовестного приобретателя недвижимости.

На вторичном рынке недвижимости наиболее характерны: ипотечное страхование; титульное страхование (финансовая гарантия возврата денежных средств, вложенных в недвижимость в пределах рыночной стоимости квартиры. Предельный срок исковой давности составляет 10 лет, договор страхования права собственности может быть заключен на срок от полугода до 10 лет Сюрпризы истории. Как от них уберечься? // Газета "Квартира, дача, офис" от 07.10.2002 г. ); страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Даже тщательная проверка "юридическую чистоту" квартиры не дает покупателю полной гарантии того, что данная операция не будет когда-либо оспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным. Защититься от возможных потерь можно, если застраховать риск потери права собственности на приобретенную квартиру. В практике страховщиков, осуществляющих страхование потери имущества в результате утраты права собственности, уже имеются случаи выплаты страхового возмещения в невероятной для многих ситуации: на основании результатов посмертной судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки и вывода медицинской комиссии о том, что "продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент ее совершения", суд может признать эту сделку недействительной. Сюрпризы истории. Как от них уберечься? // Газета "Квартира, дача, офис" от 07.10.2002 г.; Страхование объектов недвижимости как предмета залога Специалисты утверждают, что практически любая сделка на "вторичном рынке" может быть оспорена и признана судом недействительной. Возможны следующие причины: 1) Мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; 2) Нарушения в процессе приватизации; 3) Продажа по поддельным документам; 4) Превышение полномочий представителя участника сделки; 5) Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; 6) Принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан; 7) Раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; 8) Совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них. Проблемы, связанные с покупкой недвижимости в Москве.

На вторичном рынке страхуются объекты нежилой сферы и жилых помещений и суть операции страхования одинакова. Специфика -- в экспертизе документов для принятия решения о страховании. Нежилые помещения, здания, производственные комплексы часто имеют историю, начинающуюся в советские времена. По сделкам, совершенным несколько лет назад, практически невозможно получить финансовую отчетность организации-продавца на дату совершения сделки. Аналогично дело обстоит в отношении решений уполномоченных органов о продаже здания. В практике известна ситуация, когда акционером был подан иск о признании недействительным договора купли-продажи отдельно стоящего здания на том основании, что внеочередное собрание акционеров, на котором было принято решение о продаже, было созвано с некоторым нарушением положений закона. Экспертиза объектов недвижимости нежилой сферы -- процедура сложная и длительная. Если экспертиза жилых помещений проводится за один-два дня, то по нежилым она может продлиться несколько месяцев. Страхование объектов недвижимости как предмета залога

Индивидуальные полисы предлагают защиту практически от любых рисков: порча имущества в результате стихийного бедствия (например, урагана или потопа), от ограбления и терроризма. Кроме того, во время отсутствия хозяина квартиры может, например, прорвать трубу. В этом случае от исков соседей защитит полис страхования гражданской ответственности. Здесь человек сам выбирает лимит своей ответственности и платит за полис 0,5 - 1, 7% от этой суммы. Так, если оформлен лимит в $10 тыс. и случайно залиты соседи, то страховая компания возместит им ущерб по смете, но не более чем на $10 тыс. Если при возникновении ЧП выяснится, что квартира застрахована в доме, нуждающемся в капремонте или вовсе готовящемся под снос, - страховку не выплатят. А в случае, если клиент занизил стоимость квартиры, возмещение ему выплатят пропорционально доле нанесенного ущерба. Паперная И. 18.04.05 /

Средняя цена полиса может составлять примерно 0,5-1% от реальной стоимости квартиры, так что страховка обходится в сумму от $300 до $700. Ценовая планка взноса зависит от конкретного предмета страховки и перечня случаев, от которых производится защита. Размер тарифа также зависит от качества отделки, состояния и типа дома. Играет роль обеспечение безопасности жилья: установка в квартире сигнализации вневедомственной охраны, металлические двери с хорошими замками, охрана в подъезде, системы противопожарной сигнализации позволят претендовать на 10-процентную скидку. Повысится цена полиса, если в квартире идут ремонтно-строительные работы или дом расположен в зоне возможных ЧП либо стихийных бедствий. Общее правило - чем больше пакет рисков, тем ниже ставка. Паперная И. 18.04.05

Следует также отметить, что существует муниципальная программа страхования жилья, разрабатываемая городскими властями в каждом конкретном регионе, страховка по ней предоставляется уполномоченными компаниями. Стоимость такого сервиса зависит от площади квартиры и в разных городах варьируется от 15 копеек до 1 рубля за кв.м в месяц. Такой полис действует месяц и может оплачиваться вместе с коммунальными платежами. Но он предназначен лишь для недорогих квартир, фешенебельное жилье страховать по такой программе невыгодно: она дает ограниченную и для всех одинаковую финансовую защиту. К примеру, в Москве максимальная страховая сумма устанавливается исходя из 13,5 тыс. рублей за кв. м жилплощади. Кроме того, программа гарантирует лишь возмещение ущерба в результате пожара, аварий коммуникаций и взрыва бытового газа. Такие риски, как залив по вине соседей или через крышу, по муниципальной программе исключены, не страхуется и находящееся в квартире имущество. Паперная И. 18.04.05

4. Страхование загородной  недвижимости.

При приобретении загородной недвижимости сама сделка купли-продажи несет в себе определенные риски. Утрата права собственности, убытки, связанные с приостановкой работы административных органов, с банкротством контрагента по сделке; ошибки при заключении договоров и контрактов; риски, обусловленные выбором места, на котором расположен дом (бывает, что грунт под приобретенным объектом нужно серьезно укреплять, фундамент - гидроизолировать, а дополнительные работы повышают стоимость). Далеко не всякая страховая компания с готовностью возьмется страховать подобные риски. На сегодняшний день в нашем законодательстве их механизм пока не прописан. Центр недвижимости Изком плюс. Статьи по недвижимости. 27 февраля 2006. Страхование "до" и "после" // Баяндина Е. Страхование "до" и "после". Центр недвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006. //  

Более распространенным является страхование на стадии строительства. Страхуются строительные материалы на участке, завезенная на участок техника (от поломки и от хищения), профессиональная ответственность при проведении строительно-монтажных работ. Производится страхование на случай пожара или какого-то другого стихийного бедствия.  Возможно включение в страховку не только стоимости самих материалов, но и все расходов на перевозку и таможенные сборы и пошлины редкого импортного оборудования, поскольку они составляют немалую часть общей стоимости. Баяндина Е. Страхование "до" и "после". Центр недвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006. //  

После постройки, по статистике, основной вред загородной недвижимости наносится вследствие пожаров и краж: эти случаи составляют примерно две трети общего числа обращений в страховые компании. Существует и ряд других факторов, которые следует учитывать. Например, страхование от проседания грунта под домом и др. Можно застраховать дом по полному перечню рисков, а можно выбрать наиболее реальные и актуальные. В некоторых компаниях предлагается страхование довольно редкого объекта - ландшафтных сооружений. Дорогие цветники, газоны, искусственные водоемы, дорожки и т.д. - все это иногда стоит дорого и может быть застраховано на случай противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий или пожара. Баяндина Е. Страхование "до" и "после". Центр недвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006. // Паперная И. 18.04.05

Стандартный полис комплексного страхования загородной недвижимости предполагает выплату компенсации при повреждении коттеджа в результате пожара и мер по его тушению, стихийных бедствий (наводнения, урагана, паводка, оползня и пр.), удара молнии, падения деревьев, взрыва газа, противоправных действий третьих лиц и т.д. Алексеев В. Рецепт спокойствия.

Страхование производится с оценкой объекта с осмотром на месте. Однако многие компании предлагают клиентам программы страхования загородных домов без осмотра при условии, что страховая сумма не будет превышать 10-50 тыс. долларов (у компаний лимит разный). Страхование "без осмотра" и без посещения офиса компании пользуется большим спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти. Нередко страховщики доверяют распространение типовых полисов своим "сервисным агентам", функции которых могут выполнять банки или Всероссийское общество садоводов. Между тем страхование "на скорую руку" может заведомо занизить оценку недвижимости с согласия его владельца. Алексеев В. Рецепт спокойствия.

Размер страховых тарифов у всех компаний примерно одинаков. Страховка каменной постройки обходится в 0,4-0,5% страховой суммы в год, деревянного дома - 0,8-1,6%. При этом на ценообразовании сказываются такие факторы, как год постройки, степень горючести материалов, наличие систем безопасности, размер и вид франшизы (предусмотренное в договоре страхования освобождение страховой компании от обязательств по возмещению убытков, не превышающих заранее оговоренную сумму Франшиза может быть безусловной и условной. Первая предполагает обязательное уменьшение выплаты по страховому договору на величину франшизы (вне зависимости от размеров урона). Вторая предусматривает возмещение убытков лишь в том случае, если величина ущерба больше заявленной франшизы. К примеру, при условной франшизе 1 000 рублей и ущербе 1 700 рублей (цифры абсолютно абстрактны) выплата будет проведена в полном размере, так как размер ущерба выше заявленной франшизы. При аналогичной безусловной франшизе и таком же ущербе клиенту будет выплачено лишь 700 рублей (размер выплаты уменьшен на величину франшизы). Размер и вид франшизы обычно определяется в результате переговоров клиента со страховщиком. ). В зависимости от степени риска к тарифам могут применяться повышающие либо понижающие коэффициенты. Так, стоимость страхового полиса обычно уменьшают, если клиент оборудует на объекте систему сигнализации или обзаводится прочной входной дверью с противовзломной фурнитурой. И наоборот, при страховании дома, забраться в который просто (особенно если стены деревянные), тариф взлетит до максимума. Возможен также вариант отказа страховой компании заключать договор по не внушающему доверия объекту. Страховщики предлагают различные бонусы и скидки. Чаще всего "послабления" предоставляются постоянным "безубыточным" страхователям (от 10 до 40%). Скидками 5-10% нередко поощряются клиенты, страхующие в одной компании сразу несколько объектов - например, дачу, квартиру и автомобиль. Страхование дачи, коттеджа может обойтись дешевле, если страхуется целый дачный кооператив или садовое товарищество. Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки. Алексеев В. Рецепт спокойствия.