Понятие наилучшего и наиболее
эффективного использования объекта недвижимости
является результатом анализа принципов
оценки, напрямую обусловленных действием
рыночной среды. Ведущим фактором, влияющим
на ценообразование в рыночной экономике,
является соотношение спроса и предложения.
Если спрос и предложение находятся в
равновесии, то цены остаются стабильными
и могут совпадать со стоимостью, особенно
в условиях совершенного рынка.
Если рынок предлагает незначительное
число прибыльных предприятий, т.е. спрос
превышает предложение, то цены на них
могут превысить их стоимость. Если на
рынке имеет место избыток предприятий-банкротов,
то цены на их имущество окажутся ниже
реальной рыночной стоимости.
В долгосрочном аспекте спрос
и предложение являются относительно
эффективными силами в определении направления
изменения цен. Но в короткие промежутки
времени силы спроса и предложения могут
и не иметь возможности эффективно работать
на рынке имущества предприятий. Рыночные
искажения могут быть следствием монопольного
положения собственников. Кроме того,
на этот рынок могут влиять государственные
механизмы контроля. Например, органы
власти могут установить контроль над
продажей предприятий.
Как уже отмечалось, полезность
определена во времени и пространстве.
Рынок учитывает эту определенность, прежде
всего, через цену. Если предприятие соответствует
рыночным стандартам, характерным в данное
время для данной местности, то цена на
него будет колебаться вокруг среднерыночного
значения; если же объект не соответствует
требованиям рынка, то это, как правило,
отражается через более низкую цену на
данное предприятие.
3. Задача
№ 1
Через 5 лет предполагается
продать сооружение за 600 ден.ед. Владельца
устраивает ставка дисконтирования 14
% (сложный процент). Какова текущая стоимость
реверсии (перепродажи)?
Решение.
Для решения задачи
используем формулу:
PV=FV , и таблицу сложного
процента (приложение).
PV=600*0.51937=311,622 ден.ед.
Ответ: текущая стоимость
реверсии 311,622 ден.ед.
4. Задача
№ 2.
Объектом оценки является
право аренды офисного центра. Ставка
дохода по ценным государственным бумагам
составляет 6 %. Риск инвестиций в конкретный
объект недвижимости - 10 %. Продажа права
аренды такого объекта занимает шесть
месяцев. Прочих рисков не выявлено. Рассчитайте
коэффициент капитализации с учетом предпосылки
Ринга и срока возврата капитала 4 года.
Решение.
Ставка капитализации
= Ставка доходности инвестиций + Норма
возврата капитала
Ставка доходности
= Безрисковая ставка + Надбавка за риск
инвестирования + Надбавка за низкую ликвидность
Безрисковая ставка
= 6%
Надбавка за риск инвестирования
= 10%
Надбавка за низкую
ликвидность = 3% (расчет ниже)
Расчет надбавки за
низкую ликвидность произведем по формуле:
П = (Rб* L)/ Q, где:
П – премия за низкую
ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции
(в месяцах);
Q- общее количество
месяцев в году.
П = (6*6)/12 = 3%
Ставка доходности
инвестиций = 6% + 10% + 3% = 19%
Норма возврата капитала
(метод Ринга) =100%/4 года = 25%
Ставка капитализации
= 19% + 25% = 44%
Вывод: т.о., коэффициент капитализации
составляет 44%
5.Тесты
Выберите один правильный
ответ (ы):
1. Объектом оценки
является движимое и недвижимое
имущество. К недвижимости, по российскому
законодательству, относятся
а) здания, сооружения,
оборудование;
б) здания, предприятия,
ценные бумаги;
в) здания, сооружения,
земельные участки,;
г) здания, сооружения, предприятия, земельные
участки.
2. Обязательными
стандартами оценки для российских
оценщиков являются:
а) международные стандарты
оценки;
б) европейские стандарты
оценки;
в) федеральные стандарты оценки;
г) стандарты саморегулируемой
организации оценщиков.
3. Принципы оценки
недвижимости, связанные с рыночной
средой, включают в себя:
а) принцип замещения;
б) принцип наиболее
эффективного использования;
в) принцип изменения;
г) принцип
спроса и предложения.
4. Независимая стоимостная
экспертиза обязательна:
а) при переоценке нематериальных
активов предприятий;
б) при переоценке основных
средств;
в) при инвентаризации
имущества предприятия;
г) при определении начальной цены предприятия-должника
в процедуре его банкротства.
5. К какому виду стоимости
относится следующее определение:
«наиболее вероятная цена, по
которой данный объект оценки
может быть отчужден на открытом
рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют
разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства…»? К
а) инвестиционной
стоимости;
б) кадастровой стоимости;
в) ликвидационной
стоимости;
г) рыночной стоимости.
6. Расчет будущей
стоимости аннуитета осуществляется
по следующей формуле:
а) ( 1 + i ) n
, где, i - процентная ставка, n
- число периодов начисления;
б) 1/( 1 + i ) n
;
в) i/[( 1 + i ) n
– 1];
г) [(1+i)n-1]/i
7. При оценке
стоимости предприятия (бизнеса) в
затратном подходе используют:
а) метод капитализации
прибыли;
б) метод дисконтирования
дивидендов;
в) метод ликвидационной
стоимости;
г) метод стоимости чистых активов.
8. В затратном
подходе не рассчитывается:
а) ликвидационная
стоимость;
б) кадастровая стоимость;
в) рыночная
стоимость;
г) инвестиционная
стоимость.
9 Затратный подход
не применяется при:
а) оценке новых предприятий;
б) анализе наиболее
эффективного использования (НЭИ) земельного
участка;
в) оценке предприятий,
подлежащих ликвидации в связи с банкротством;
г) оценке зданий, имеющих
историческую ценность.
10. Информация, используемая
при проведении оценки, должна
удовлетворять требованиям достаточности
и достоверности. Информация считается
достаточной, если
а) использование дополнительной
информации не ведет к существенному изменению
характеристик, использованных при проведении
оценки объекта;
б) использование дополнительной
информации не ведет к существенному изменению
итоговой величины стоимости объекта;
в) данная информация соответствует действительности
и позволяет пользователю отчета об оценке
делать правильные выводы о характеристиках,
исследовавшихся оценщиком при проведении
оценки и определении итоговой величины
стоимости объекта ;
г) данная информация
соответствует действительности и позволяет
принимать обоснованные решения.
11. Доходный подход
применяется для определения:
а) рыночной стоимости;
б) кадастровой стоимости;
в)
инвестиционной стоимости;
г) ликвидационной
стоимости.
12.Для определения
рыночной стоимости земельного
участка используются следующие
методы:
а) метод срока жизни:
б) метод чистых активов;
в) сметный метод;
г) метод капитализации.
13. К методам определения
рыночной стоимости объекта недвижимости
(здания) в доходном подходе относятся:
а) метод
рынка капитала;
б) метод сделок;
в) метод сравнения
продаж;
г) метод дисконтирования
денежных потоков (чистого операционного
дохода).
14. Функциональный
износ недвижимости - это:
а) уменьшение стоимости
объекта, обусловленное экономическими
факторами;
б) уменьшение стоимости
объекта, обусловленное природными факторами;
в) уменьшение стоимости
объекта, обусловленное политическими
факторами;
г) уменьшение стоимости объекта, обусловленное
влиянием научно – технического прогресса
в области архитектуры и строительства
15. Эффективный возраст
зданий при определении накопленного
износа методом срока жизни -
а) период, прошедший
со дня ввода объекта в эксплуатацию до
даты оценки;
б) период, прошедший
со дня ввода объекта в эксплуатацию до
даты его ликвидации;
в) временной отрезок, в течение которого
объект может генерировать доходы (выгоды);
г) возраст, который
соответствует физическому состоянию
объекта и учитывает возможность его
продажи.
16. В сравнительном
подходе при оценке бизнеса
используют :
а) метод выделения;
б) метод срока жизни;
в) метод сделок;
г) метод рынка капитала.
17. В соответствии
с Федеральными стандартами оценки
при составлении отчета об
оценке необходимо придерживаться
следующих принципов:
а) принцип существенности;
б) принцип обоснованности;
в) принцип однозначности;
г) принцип достаточности.
18. К методам расчета
нормы возврата капитала (рекапитализация)
при определении рыночной стоимости недвижимости
методом капитализации дохода относятся:
а) метод чистых активов;
б) метод суммирования
(кумулятивный метод);
в) методы Ринга, Инвуда и Хоскольда;
г) метод инвестиционной группы.
19. Ставка дисконта, определяемая
кумулятивным методом не включает
:
а) рисковую ставку (премия за риск вложения
в оцениваемый объект: недвижимость, ценная
бумага, оборудование);
б) коэффициент ликвидности
(премия за низкую ликвидность);
в) процентную ставку,
которая обеспечивает возврат первоначальных
инвестиций
г) безрисковую ставк
20. Оценочные мультипликаторы,
используемые в сравнительном
подходе, показывают соотношение
между:
а) прибылью и выручкой от продаж;
б) прибылью и затратами;
в)
ценой и прибылью;
г) текущими активами и текущими
обязательствами ценой и прибылью.
Список используемой литературы.
1. Асаул А.И. Экономика
недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010.
2. Иванова Е.Н. Оценка
стоимости недвижимости: учебное
пособие / Е.Н.
Иванова; под ред. д-ра
экон. наук, проф. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС,
2011.