Ипотека и страхование

- обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

- субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

 
1.3 Нормативно-законодательное обеспечение  ипотечного кредитования

Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять, а не противоречить положениям гражданского, жилищного, банковского и т.п. законодательств.

Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х  гг. прошлого столетия. Сначала изменения вносились в общее законодательство. В 1993 г. в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности.

Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имуществ, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ был принят Федеральный закон от 21.06.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с ним:

- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

-  государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

-    государственная регистрация прав носит открытый характер;

- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, была введена единая система регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа. В настоящее время стоит вопрос о создании единого по всей стране банка данных о правах собственности на недвижимое имущество и всех ограничений на него.

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы               «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».

Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, Федеральный закон «О рынке ценных бумаг».

В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования – выселение недобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности, как залогодателей, так и залогодержателей.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:

- устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;

- перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;

- определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;

- регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ипотеки (основные положения, порядок регистрации);

- определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- описывает переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.

Следует отметить, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При этом в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. И только с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу.

Глава XIII (статьи 74-78) Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально посвящена ипотеке жилых домов и квартир. Это объясняется тем, что в России чрезвычайно острой проблемой является - жилищная. Миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако лишь небольшая часть населения любой страны, в том числе и России, может позволить себе купить квартиру сразу, из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств. Основным источником средств для приобретения жилья становятся кредиты банков.

Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство – это далеко не полный перечень проблем, которые можно решить с помощью ипотеки жилища.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» использует термин ипотека жилых домов и квартир. По Закону предметом ипотеки, например, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Глава 2.Страхование

Глава 3. Практические механизмы реализации ипотеки

2.1. Ипотечная программа  «Молодым специалистам».

Муниципальная  целевая программа «Обеспечение жильем молодых специалистов» в Республике Бурятия разработана Комитетом по строительству, архитектуре и отделом по делам молодежи г. Улан-Удэ в порядке реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010гг.

 

 

2.2. Практический пример.

Рассмотрение ипотечного кредитования  в 2 банках по программе «Молодым специалистам», на примере приобретение 2х комнатной квартиры в г. Улан-Удэ по ул. Ключевская в 20 «а» квартале, стоимостью 1900000, площадью 45 кв.м. сроком в 20 лет. 

В г.Улан-Удэ ипотеку по данной программе предоставляют только 2 банка: Ипотечная корпорация  РБ и  банк «Рост». Так как условия кредитования одинаковы, рассматриваю ипотеку в ипотечной корпорации.

 

2.2.1 Ипотечная корпорация  РБ.

 В « Ипотечной корпорации РБ» предоставляют ипотеку только на приобретение благоустроенной квартиры. Требования к заемщикам: один из заемщиков – залогодателей должен являться молодой учитель в возрасте до 35 лет, стаж которого должен быть не менее 3 лет.

Процентная ставка – 8,5 %

Срок кредитования – 3-30 лет

Первоначальный взнос – 10%

Сумма кредита – 300000-3000000 руб.

 Расчет:

Первоначальный взнос: 1900000*0,1=190000

Первоначальная сумма: 1900000-190000=1710000

(1/12) процентной ставки: 0,085/12=0,007083

Месячный аннуитетный платеж:

1710000*(0,007083+0,007083/(1+0,007083)240-1)=14839,34руб.

14839,34*240=3561441,6

Переплата составляет: 3561441,6-1710000=1851441,6 руб.

     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Список использованной литературы

приложения