Сравнительный подход к оценке бизнеса

Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи различных действующих  предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми  характеристиками. В результате многолетних  обобщений, в странах с развитой рыночной экономикой разработаны достаточно простые формулы определения  стоимости бизнеса предприятия.

Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2 - 2 месячной выручки, рекламные агентства  продаются за 0,7 годовой выручки, бухгалтерские фирмы - за 0,5 годовой  выручки, а цена предприятия розничной  торговли может быть определена следующим  образом: 0,75 - 1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость  оборудования и запасов, которыми располагает  предприятие.

Метод отраслевых коэффициентов  пока не получил достаточного распространения  в российской практике оценки бизнеса  в связи с отсутствием необходимой  информации, сбор и обобщение которой  требуют длительного периода  времени и определенной экономической  стабильности.

Как видно, несмотря на достаточно широкий спектр современных методов  оценки бизнеса предприятий, ни один из них не является универсальным. Каждый подход и каждый метод в рамках одного подхода имеет свои преимущества и ограничения и каждый по - своему освещает стоимость предприятия. Вид  определяемой стоимости, цель и задача оценки, безусловно, являются определяющими  критериями выбора подхода и метода оценки, но при этом необходимо учитывать, что объективность оценки будет  выше, если оценщик сумеет найти  возможность применения нескольких подходов к определению стоимости  бизнеса предприятия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого  рынка имущества. Одним из этапов этого подхода является сбор и  проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным  объектам и субъектам, подбираются  объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки.

 Реализация метода  сравнительного анализа сделок  предполагает следующую последовательность  этапов:

анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного  массива для реализации последующих  этапов;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные  поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога  на определенную сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных  цен продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

3. Метод сравнительного  анализа продаж реализуется двумя  группами техник, различающихся  инструментами анализа и способами  «приведения» цен сделок с  объектами-аналогами к цене объекта  оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

3. Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке.

  На основании этого определяется окончательная оценка недвижимости.

 

 

Список использованной литературы

1. Иванова.Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / учебное пособие Е.Н. Иванова, М.А.Федотова. Москва КНОРУС, 2011 – 344.

2. Есипов. В.Е. Тесты и  задачи по оценочной деятельности: оценка стоимости, имущества и  финансового состояния предприятия  / учебное пособие В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова – СПб. Питер, 2011 – 128.

3. Корнилов, Д. А. Использование  методов и подходов к оценке  стоимости объектов обмена и  определения / Д. А. Корнилов, С.  Н. Яшин // Финансы и кредит, - 2012 – т27 - С41 – 50.

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: – СПб.: СПбГТУ, 2011.

5. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2011. – 117 с

6. Об оценочной деятельности: Федер. Закон Рос. Федерации от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2011 г.

7. Грибовский, С. В. Оценки недвижимости / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2010. - N 3. - C.24-44.

8. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2011. – с.17.

9. Оценка недвижимости: И.Х.  Наназашвили, В.А. Литовченко — Санкт-Петербург, Архитектура-С, 2011 г.- 200 с.

10. Свод стандартов оценки 2010 Российского общества оценщиков [Электронный ресурс]. – М.: Российское общество оценщиков.

11. Стерник Г.М. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения [Текст] С. 41- 202.

Размещено на Allbest.ru