Понятие прибыли предпринимателя

где – индекс потенциала региона объекта оценки

 – максимальный индекс потенциала региона РФ;

 – минимальный уровень  потенциала, соответствующий наименее рискованному региону.

Какие величины брать для расчета ? В этом поможет известный всем оценщикам и регулярно помогающий им сайт http://raexpert.ru/

В процессе подсчета прибыли предпринимателя мы получим:

– Учет типа оцениваемого здания (определяя число периодов строительства по государственным нормативам);

– Учет минимальной требуемой девелоперами доходности;

– Потенциал и инвестиционный климат региона, в котором проводится оценка недвижимости;

– Разницу в потенциале оцениваемого региона и остальных регионов России, которая также важна для любого инвестора/девелопера/застройщика.

6) Аналитический метод оценки. По данной методике расчет прибыли инвестора основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства объекта будет больше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Прибыль предпринимателя рассчитывается по формуле:

 

,                                               (7)

 

где – период строительства (лет) (определен по СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», при этом учитываются: региональный коэффициент, поправка на сейсмичность);

 – годовая норма  отдачи на капитал (средняя ставка по кредитам для юридических и физических лиц в банках);

 – доля авансового  платежа от общей суммы платежа;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Проблемы определения прибыли предпринимателя

 

Основной проблемой  определения прибыли предпринимателя  считается, что у оценщиков до сих пор не сложилось одинаковое мнение о смысле и назначении параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки. Сильнейшая на сегодняшний день школа оценки недвижимости, которую возглавляют три уважаемых профессора Грибовский С.В., Озеров Е.С. и Тарасевич Е.И. В своих многочисленных трудах, которые известны практикующим оценщикам, они дали свои определения ПП:

– Тарасевич Е.И.: «Прибыль предпринимателя – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации»;

– Озеров Е.С. Прибыль предпринимателя – «общая прибыль девелопера и кредитора»;

– Грибовский С.В. «Прибыль предпринимателя – разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта». «Прибыль предпринимателя в затратном подходе следует определить как часть рыночной стоимости здания, представляющую собой вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. В общем случае прибыль предпринимателя следует определить как процент на капитал, используемый предпринимателем для получения прибыли».

Как видно из приведенных цитат даже внутри одной  школы нет единства в определении введенного в оборот нового понятия «прибыль предпринимателя», что ведет, естественно, к разным методам оценки ПП. Главное что из этих определений непонятно, о каком предпринимателе идет речь – девелопер, инвестор, кредитор, предприниматель, представляющий капитал, или кто-то другой.

Неизвестна зависимости параметра «прибыль предпринимателя» от влияния внешних факторов, методах расчёта, не говоря уже об отсутствии законодательных (или принятых общественными объединениями оценщиков)  методик, на которые можно бы было опираться в этом вопросе.

В идеальном  случае оценщик должен опираться  на рыночные данные, что в настоящее  время невозможно из-за отсутствия достоверной информации, чаще всего подпадающей под критерий, предъявляемые к коммерческой тайне.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной работе была поставлена цель: изучить прибыль  предпринимателя в затратном  подходе к оценке.

Для достижения указанной цели был решен ряд поставленных задач:

– приведено  понятие прибыли предпринимателя;

– рассмотрены  методы расчета прибыли предпринимателя;

– выделены основные проблемы ее определения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1. Бирюков В. Принципы рыночно-затратного подхода./ В. Бирюков // Проблемы недвижимости. – 2005. – Вып. 1.

2. Марчук А.А. Определение прибыли предпринимателя / А.А. Марчук // Вопросы оценки. – 2008. – Вып. 2.

3. Нугуманов О.З. Еще раз к вопросу расчета стоимости затратным подходом оценки и "прибыли предпринимателя" при оценке недвижимости / О.З. Нугуманов // Вопросы оценки. – 2009. – Вып. 1.

4. Озеров Е.С. О прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости (письмо в редакцию) / Е.С. Озеров // Вопросы оценки. – 2009. – Вып. 2.

5. ООО Оценочная  компания «Аваль». – http://aval-ocenka.ru/problemnye-voprosy-otsenki/problena-pribyl-predprinimatelia/2-uncategorised

6. Вестник оценщика. – http://www.appraiser.ru/