Градостроительное зонирование

Градостроительное зонирование  — зонирование территорий муниципальных  образований в целях определения  территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Градостроительное  зонирование регулирует вопросы  территориальной организации жизнедеятельности, экономики, строительства, реконструкции, использования объектов недвижимости и поэтому является частью градостроительной  деятельности.

Правила землепользования и  застройки — документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются  территориальные зоны, градостроительные  регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений; Правила землепользования и застройки включают в себя:

- порядок их применения и внесения в них изменений;

- карту градостроительного зонирования;

- перечень градостроительных регламентов в отношении земельных участков и объектов капитального строительства.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы  территориальных зон. Границы территориальных  зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка  из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных  зонах, не допускается. Территориальные  зоны, как правило, не устанавливаются  применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования отображаются:

- территориальные зоны;

- границы зон с особыми условиями использования территорий;

- границы территорий объектов культурного наследия4)

Основные территориальные  зоны — зоны, для которых в  правилах землепользования и застройки  определены границы и установлены  градостроительные регламенты.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных  зон устанавливаются с учетом:

- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

- функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

- определенных Градостроительным кодексом территориальных зон;

- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

- планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;

- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Границы территориальных  зон могут устанавливаться по:

- линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

- красным линиям;

- границам земельных участков;

- границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

- границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

- естественным границам природных объектов;

- иным границам.

 Виды зон подразделяются  на группы и подгруппы.

Виды территориальных  зон по Земельному и Градостроительному кодексам

Жилая

Предназначение земельных  участков по Земельному кодексу. Земельные  участки в составе жилых зон  предназначены для застройки  жилыми зданиями, а также объектами  культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки.

Определение территориальных  зон по Градостроительному кодексу. В состав жилых зон могут включаться:

- зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

- зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

- зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

- зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается  размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального  и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Общественно-деловая

Предназначение земельных  участков по Земельному кодексу. Земельные  участки в составе общественно-деловых  зон предназначены для застройки  административными зданиями, объектами  образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными  предназначенными для общественного  использования объектами.

Определение территориальных  зон по Градостроительному кодексу. В состав общественно-деловых зон  могут включаться:

- зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

- зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

- зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

- общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального  и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального  и высшего профессионального  образования, административных, научно-исследовательских  учреждений, культовых зданий, стоянок  автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственная  и зона инженерно-транспортных инфраструктур

Предназначение земельных  участков по Земельному кодексу. Земельные  участки в составе производственных зон предназначены для застройки  промышленными, коммунально-складскими. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры.

Определение территориальных  зон по Градостроительному кодексу. В состав производственных зон, зон  инженерной и транспортной инфраструктур  могут включаться:

- места размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

- места размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур  предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного  транспорта, связи, а также для  установления санитарно-защитных зон  таких объектов в соответствии с  требованиями технических регламентов.

 

 

Рекреационная

Предназначение земельных  участков по Земельному кодексу. Земельные  участки в составе рекреационных  зон, в том числе земельные  участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Определение территориальных  зон по Градостроительному кодексу. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных  для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Особо охраняемых территорий

Предназначение земельных  участков по Земельному кодексу. В пределах границ населенных пунктов могут  выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные  участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и  иное особо ценное значение.

Определение территориальных  зон по Градостроительному кодексу. В состав территориальных зон  могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные  участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и  иное особо ценное значение.

 

 

 

Сельскохозяйственного использования

Предназначение земельных  участков по Земельному кодексу. Земельные  участки в составе зон сельскохозяйственного  использования в населенных пунктах  — земельные участки, занятые  пашнями, многолетними насаждениями, а  также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения  сельскохозяйственного производства.

Определение территориальных  зон по Градостроительному кодексу. В состав зон сельскохозяйственного  использования могут включаться:

- зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

- зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных  зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые  объектами сельскохозяйственного  назначения и предназначенные для  ведения сельского хозяйства, дачного  хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

 

 

 

 

Специального  назначения

Предназначение земельных  участков по Земельному кодексу. Отсутствует.

Определение территориальных  зон по Градостроительному кодексу. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами  размещения отходов потребления  и иными объектами, размещение которых  может быть обеспечено только путем  выделения указанных зон и  недопустимо в других территориальных  зонах.

Военных объектов

Предназначение земельных  участков по Земельному кодексу. Отсутствует.

Определение территориальных  зон по Градостроительному кодексу. Отсутствует.

Согласно Земельному и  Градостроительному кодексам земельный  участок должен отвечать условиям принадлежности к одной территориальной зоне.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных  территориальных зон.

Градостроительный регламент  — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной  зоны виды разрешенного использования  земельных участков и всего, что  находится над и под его  поверхностью, предельные параметры  разрешенного строительства, реконструкции  объектов капитального строительства, а также ограничения использования  земельных участков и объектов капитального строительства.

 

Главный компонент градостроительного регламента — виды разрешенного использования  земельных участков и другой недвижимости. Для всех зон используется одинаковая структура разрешенных видов использования:

 

Основные виды использования, согласно установленным в зоне;

Вспомогательные виды использования, разрешенные при условии, если собственник, застройщик (инвестор) реализовал на своем  участке какой-либо из основных видов  разрешенного использования;

Условно разрешенные виды использования, которые могут быть разрешены собственнику, застройщику (инвестору) на основании решения  комиссии по землепользованию и застройке  с учетом результатов публичных  слушаний.

Второй важнейший компонент  градостроительного регламента — предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры  земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с  Градостроительным кодексом Российской Федерации предельные параметры  градостроительного регламента могут  включать в себя:

 

Предельные (минимальные  и (или) максимальные) размеры земельных  участков, в том числе их площадь;

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения  мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами  которых запрещено строительство  зданий, строений, сооружений;

Предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

Максимальный процент  застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение  суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.