Анализ современной жилищной политики в России

Как показывает обеспеченность жильем по децильным доходным группам (рисунок 6), семьи с плохими жилищными условиями имеются и среди семей со средними и сравнительно высокими доходами. Это обусловлено именно влиянием демографических факторов, прежде всего сосредоточением семей с детьми в этих доходных категориях. Рисунок 12 демонстрирует, сколько семей в каждой доходной группе проживают в крайне тесных квартирах.

Рисунок 12 - Доля домохозяйств Москвы с низкой обеспеченностью жилой  площадью (менее 12 кв. м общей площади  на члена домохозяйства) в зависимости  от уровня среднедушевого дохода, по 10-ти процентным группам, %

Обращает на себя внимание положение в шестой и седьмой  децильных группах, в которых  количество таких семей доходит  до 20-25%, то есть ситуация вполне сопоставима  с жильем самых бедных семей (первым и вторым децилем). Таким образом, при нынешней жилищной политике и уровне цен на московское жилье большинство семей с детьми не могут решить своих жилищных проблем. Для этого представляется целесообразным выработка специальных социальных жилищных программ, ориентированных на семьи с детьми. Это представляется также крайне важным в связи с нынешним демографическим кризисом в России.

3.Оценка темпов решения проблемы улучшения жилищных условий населения и пути повышения жилой обеспеченности в городах России.

С 1998 года в России не уменьшилось число остронуждающихся семей. Удельный вес очередников составляет 6% в общем числе семей (от 12 до 24% по различным субъектам РФ, в Москве – 5%)¹⁷. Очередь продвигалась медленно: по 4-5% от общего числа очередников в год.

Приведенные цифры косвенно характеризуют безвыходность тяжелой жилищной ситуации бедных семей, которых среди очередников много. Положение с жилищной очередью во многом обусловлено недостаточным строительством государственного и муниципального жилья, удельный вес которого в общем объеме жилищного строительства в последние годы неуклонно снижался. В настоящее время доступность социального жилья для определённых категорий населения страны представляется довольно условной, так как данные статистического учёта свидетельствуют об увеличении срока ожидания в очереди на социальное жильё до 20 лет. Это никак не соответствует изменению жилищных потребностей семей на разных стадиях её жизненного цикла.

Приватизации жилья  не решила проблему жилищной обеспеченности. В России на сегодня в собственности  граждан находится 77% жилья (в городах – 70,1%), в Москве – 65%. Как показывают исследования, в ходе массовой приватизации приватизировалось лучшее и просторное жилье, к этому добавились купленные не самые тесные квартиры и коттеджи. В муниципальном и государственном фондах остались семьи с детьми и большие семьи, подросшее молодое поколение, очередники и другие категории, охватывающие более 40% населения. Квартиры таких семей перенаселены. При остроте жилищной ситуации им нечего продать для выхода на рынок жилья¹⁸.

Если рассматривать Московский регион, то исследования показывают также, что социальный состав москвичей, проживающих в частном жилье, весьма неоднороден - с одной стороны, это пенсионеры, требующие социальной защиты из-за низкой пенсии, с другой стороны - богатые жильцы дорогих приватизированных или купленных квартир.

Несколько слов в пользу развития аренды жилья. В России доля частного жилищного фонда намного  больше, чем в развитых европейских  странах (Франция – 56%, Нидерланды – 55%, Германия -45%, Швеция – 46%). Значительную долю там составляет арендный сектор. Спрос на арендное жилье подтверждается результатами проведенных в социологических исследований. Они показали, что Москва и некоторые регионы крайне нуждаются в структуризации рынка аренды жилья и удешевлении стоимости аренды. Несмотря на существующие проблемы, по данным проведенного исследования, около трети населения столицы в настоящее время предпочитает арендовать жилье¹⁹.

Необходимо также уделить  внимание жилищным условиям и потребностям молодежи в связи с проблемой рождаемости. В утвержденной в конце 2007 года концепции демографической политики России на период до 2025 года к числу основных задач отнесены снижение уровня смертности и повышение уровня рождаемости, укрепление института семьи, регулирование миграции. Для решения этих проблем большая роль отводится жилищной политике, направленной на обеспечение жильем молодых семей. На основании социологического исследования 2008 года были проанализированы жилищные условия российской молодежи.

Число домохозяйств, с состав которых входит молодежь от 18 до 30 лет, составляло порядка 40% от общего числа домохозяйств. Из них проживающие: отдельно молодые одиночки без детей и неполные семьи – 2,4%, совместно с родственниками молодые одиночки без детей и неполные семьи – 23,4%, отдельно молодые супруги с детьми и без детей - 8%, совместно с родственниками молодые супруги с детьми и без детей – 6,1%.

По сравнению с 1996 годом  ситуация мало изменилась. Большая  часть несемейной молодежи проживает  с родственниками. Что касается семей, то в прошлые годы половина из них проживали самостоятельно и столько же - с родителями. В последние годы наметилась тенденция в пользу раздельного проживания. Большой проблемой является теснота занимаемых квартир. За исключением молодых одиночек, обеспеченность молодежи жилплощадью заметно (в 1,5-2 раза) не дотягивает до среднего уровня. Особенно это касается семей нескольких поколений.

Наиболее заметной тенденцией, связанной с попытками молодежи решить свои жилищные проблемы, является существенное увеличение числа тех, кто снимает жилье. Среди молодых домохозяйств, проживающих отдельно, каждое четвертое снимает жилье²⁰.

Что касается репродуктивного  поведения молодежи, то результаты исследований говорят о том, что  раздельное от родственников проживание оказывает положительное влияние на репродуктивное поведение молодых семей (в этом случае семей с двумя и более детьми в 2 раза больше).

В то же время значительное число молодых семей не имеют  своего жилья. Что по этому поводу предусматривает национальный проект по доступному жилью? Являются ли предлагаемые в нем меры достаточными?

Справочно, в Москве с 2003 по 2006 год молодым семьям было предоставлено 7,7 тыс. квартир, построенных  за счет средств бюджета города. Что касается России, то реализация национального проекта позволила обеспечить жильем в 2006–2007 годах около 69,5 тыс. молодых семей. Всего же до конца 2010 годы планировалось обеспечить собственным жильем 181,7 тыс. молодых семей. Очевидно, что планируемые государственные мероприятия столь малого масштаба вряд ли смогут оказать влияние на улучшение жилищного положения молодых семей, чтобы это как-то сказалось на повышении показателей рождаемости.

Жилищная политика, особенно в ее рыночных механизмах, сводимых к поддержке ипотечного кредитования, представляется плохо реализуемой в условиях отсутствия политики занятости, серьезных проблем с заработной платой, наличия весьма ощутимой дифференциации доходов. При наличии таких обстоятельств, по-видимому, большую роль должна играть государственная поддержка молодых семей, строительство жилья для молодежи. Развитие ипотеки мало связано с жизненным циклом семьи, проблемами молодой семьи. Необходимы и другие механизмы семейной жилищной политики²¹.

Решение проблемы повышения жилищной обеспеченности населения в Российской Федерации зависит от многих важнейших условий и в первую очередь — от стратегических решений общенационального масштаба. Основные из них:

• отказаться от монопольного (государственного и частного) манипулирования ценой земли под жилищное строительство и другие объекты социальной сферы;
• обеспечить финансовыми ресурсами (обязательно на конкурентной основе) жилищное строительство в объеме реальной потребности, обусловленной трудовыми в материальными ресурсами, проектно-сметной документацией на конкретные объекты;
• ввести систему государственных гарантий застройщикам-инвесторам за счет излишков Стабилизационного фонда, бюджетного профицита, золотовалютных резерва (особое значение эта мера будет иметь для иностранных инвесторов);
• с большим опережением обеспечивать земельными наделами новые направления строительства — усадебную застройку, кооперативные и муниципальные формы строительства жилых домов и т.д.;
• восстановить старые и создать новые мощности промышленности строительных материалов, наладить за счет финансовых резервов государства импорт дефицитного оборудования и строительных материалов, предусмотрев в дальнейшем постепенную замену импортной продукции отечественной;
• восстановить научно-исследовательскую и проектно-конструкторскую инфраструктуру, необходимую для развития строительства.

Без названных стратегических подходов актуальную федеральную целевую программу «Жилище» и новый президентский проект доступного и к тому же комфортного жилья осуществить не удастся.

Для семей без детей  целесообразной будет представлять аренды жилья. Для этого экспериментально предлагается внедрить строительство домов, квартиры в которых будут сдаваться молодым семьям и молодежи в аренду на льготных условиях. Что касается семей с одним и более детьми, то перспективной является ориентация на отдельные дома, развитие индивидуального жилищного строительства. Исследования показывают, что индивидуальные дома как тип жилища являются для семей с большим числом детей более подходящими, чем квартиры. Многодетные семьи, особенно с четырьмя и более детьми, заслуживают большой государственной поддержки и, в силу их малочисленности и, как правило, бедности. Обеспечение их жильем должно происходить за счет бюджетных средств. Задача эта имеет как практическое, так и политическое значение для формирования установок семей в отношении большего числа детей.

Предлагается также  откорректировать окончание второй стадии программы «Жилище», придав ей главным образом социальную направленность в обеспечении всех граждан, нуждающихся  в жилье и не имеющих средств на его приобретение. Для этого предлагается выделить отдельной строкой строительство социального жилья.

«Социальное жилье» - это  субсидируемое государством жилье, представляемое в аренду (по договору найма) малоимущим домохозяйствам (семьям и одиночкам) по минимальной норме, гарантирующей приемлемые уровни санитарно-гигиенических качеств и комфорта жилища, с оплатой государством расходов на его строительство и содержание в зависимости от состава членов домохозяйства и его среднедушевого дохода.

Следует отметить, что  в зарубежной практике в отличие  от отечественной стоимость строительства  жилья, как правило, включается в  «жилищные расходы» и оплачивается арендатором поэтапно вместе с эксплуатационными затратами. При этом, государство оказывает финансовую помощь как на строительство жилья в виде бюджетных перечислений на жилищные счета местных властей, грантов жилищных ассоциаций, налоговых льгот, льготных кредитов, субсидий на оплату процентов по кредитам и прочее, так и на его содержание в виде субсидий, предоставляемых непосредственно потребителям для снижения платы за жилье (грантные скидки, доплаты, разовые пособия для наименее обеспеченных).

Предлагается при создании фонда социального жилья в  течение ближайших 5-10 лет исходить из следующих основных принципиальных положений:

- фонд социального  жилья является муниципальной  собственностью. Государство определяет  категорию семей, имеющих право  на это жилье, его основные  параметры, объемы строительства,  источники финансирования, а также осуществляет передачу квартир в пожизненную наследуемую аренду (или по договору найма) малоимущим семьям очередников (без права приватизации);

- фонд социального  жилья должен состоять, как правило,  из многоквартирных жилых домов  с экономичными индивидуальными квартирами для посемейного заселения;

- социальное жилище  наряду с другими типами жилища  должно соответствовать местным  природным, этническим и градостроительным  условиям, что может быть обеспечено  многовариантностью проектных решений,  учитывающих региональные условия строительства и возможности материально-технической базы;

- экономичность строительства  социального жилья должна быть  обеспечена за счет применения  целесообразных архитектурно-планировочных  решений квартир и домов; сочетания  в застройке больших и малых квартир одинаковой комнатности, что позволит более гибко осуществлять расселение семей различного демографического состава, а также рациональных параметров жилых домов (протяженность, этажность, количество квартир в секции, ширина корпуса, применение мансардных этажей и т.п.).

Весьма важным в концепции  социального жилья является создание определенной законодательной базы, ограничивающей возможность последующей  продажи и обмена бесплатно полученного  жилья, его приватизации, наследования и т.п.

Необходимо выделить отдельной строкой в программе  «Жилище» строительство примерно 90 млн.кв.м. социального жилья, понимая  под этим обеспечение всех нуждающихся  практически бесплатным или дотируемым жильем. Источником денежных средств для строительства социального жилья должны стать нетрадиционные формы финансирования.

Схема может выглядеть  следующим образом. Строительство  любого жилого дома ведется по инвестиционному  договору с городом, в котором  оговаривается процент передачи жилья или денежных средств от квадратных метров строящегося дома. Этот процент достаточно высок и колеблется в пределах от 40 до 60%. Эти средства идут на предоставление бесплатного жилья, переселение из сносимых домов, на создание и развитие городской инфраструктуры в виде строительства социальных объектов (школ, детских садов) и инженерных коммуникаций. Многолетняя практика показала, что это выгодно для инвестора и этот опыт можно успешно использовать во всех городах и регионах России. Представляется целесообразным в законодательном порядке ввести правило отчислений квадратных метров или денежных средств (примерно на уровне 30-35%) в бюджет города или села от всех видов строительства, освободив от «оброка» только социальные виды зданий - социальное (муниципальное) жилье, школы, детские сады, поликлиники и т.п., а также все виды работ по созданию инженерной инфраструктуры. Наиболее значимые средства, вполне естественно, будут поступать от коммерческого жилья и зданий коммерческого назначения.