Виды и формы сделок с недвижимостью

 

Виды и формы сделок с недвижимостью.

 

Статья 153. Понятие  сделки

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как указано в ст. 153 ГК РФ при совершении сделки действия направлены не только на возникновение, но и на изменение и прекращение  прав и обязанностей. « Они опосредствуют  динамику отношений», указывает Р. О. Халфина [1]. Она отмечает, что «если заключен договор найма жилого помещения», но из-за изменившихся обстоятельств наниматель в этом помещении больше не нуждается, то отказ от договора является сделкой, к которой должны быть применимы все правила, относящиеся к сделкам. Сделкой является также согласие наследника принять наследство. Оно влечет за собой возникновение соответствующих прав и обязанностей, связанных с полученным в наследство имуществом».

 

Статья 154. Договоры и односторонние сделки

1. Сделки могут  быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. 
2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. 
3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Статья 155. Обязанности  по односторонней сделке

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

Статья 156. Правовое регулирование односторонних сделок

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

 

Основное разграничение  сделок, закрепленное в ст. 154 ГК РФ сводится к их делению на односторонние  и двух- или многосторонние. В односторонней сделке выражена воля одного лица (например, при завещании недвижимости). Ничья воля здесь не присутствует, завещатель единолично определяет условия завещания. Поэтому редакцию ч. 2 ст. 154 ГК РФ, где отмечено, что эта сделка происходит: «в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон …» следует признать не совсем удачной. Соглашение предполагает выражение воли двух сторон. Возможно, законодатель имел в виду, что для исполнения сделки иногда необходимо иметь соглашение лица, исполняющего волю, выраженную в сделке. Так, доверенность рассматривается как односторонняя сделка, однако для реализации отношений необходимо соглашение лица, которому выдана доверенность. Возложить своими односторонними сделками обязанность на другое лицо возможно только в тех случаях, когда на этот счет есть прямое указание в законе или в соглашении. На односторонние сделки распространяются общие положения об обязательствах и договорах.

Двухсторонней сделкой признается сделка, в которой участвует согласованная  воля более двух сторон. Двух- и многосторонние сделки называются договорами. В то же время следует признать, что  «термины «сделка» и «договор» имеют  двоякое значение. Так называют, во-первых, основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения и, во-вторых, само правоотношение, которое  порождает указанное основание. В этом смысле законодатель говорит  о сделках (договорах) купли-продажи, подряда, аренды и др.», указывает  М.И. Брагинский.[2]

Сделка по отношению к  договору выступает как более  общее (рядовое) понятие: их соотношение  определяется формулой «любой договор  – это сделка, но не любая сделка это договор». Осуществление сделки может быть поставлено в зависимость  от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет. Такие сделки называются условными. Соответственно различаются сделки с отменительными или отлагательными условиями.

Так, если собственник здания заключил договор о сдаче его  в аренду с тем, что он будет  прекращен, если ему не выдадут лицензию, разрешающую открыть в здании чебуречную – это будет сделка с отменительным условием. И с отлагательным условием, если собственник заключает с фермерским хозяйством договор на обеспечение его мукой, маслом, мясом, при условии, если он получит право на открытие чебуречной.

 

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1.Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. 
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. 
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. 
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

 

Возможность или невозможность  наступления обязательств, в зависимости  от которых поставлено совершение сделки, должны быть неизвестны обеим сторонам, не должны от них зависеть. Условие  относится к будущему, если он наступило, хотя об этом стороны не знали, сделка считается заключенной. Стороны  могут установить срок, в течение  которого условие наступает или  не наступает. Статья 157 ГК РФ защищает интересы участников условной сделки. Если наступлению условия недобросовестно  воспрепятствовала сторона, которой  это не выгодно, то оно считается  наступившим. И, напротив, если условию  недобросовестно содействовала  сторона, для которой его наступление  выгодно, условие признается ненаступившим.

По соотношению возникающих  из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные  сделки. Возмездная сделка означает, что лицо, принимая на себя определенные обязанности, рассчитывает получить соответствующую компенсацию. Безвозмездная сделка порождает правоотношение, по которому имущественное лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается.

С учетом момента, с которого сделка считается совершенной, различают  консенсуальные и реальные сделки. Консенсуальная сделка считается совершенной  с момента достижения соглашения между сторонами, а реальной считается  сделка, для совершения которой наряду с достижением соглашения между  сторонами, требуется так же передача имущества.

Сделки различаются также  по степени с основаниями, по которым  они возникли. В подавляющем большинстве  сделки связаны с таким основанием. Это значит, что если изменилось или отпало основание, соответственно изменяется или прекращается сделка. Такие сделки называются казуальными (от латинского «кауза» - причина). Сделки, не зависящие от породившего их основания, называются абстрактными. «Способ выражения волеизъявления называется формой сделки… юридическое значение формы: 1) для условий деятельности (ст. 162, 165 ГК РФ); 2) для ее содержания ( п. «и» ст. 421 ГК РФ); 3) для доказывания прав и обязанностей сторон» указывает М.Н. Илюшина.[3]

 

Статья 158. Форма  сделок

1.Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). 
2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. 
3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

 

 

Статья 159. Устные сделки

1. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. 
2. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность. 
3. Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Статья 160. Письменная форма сделки

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. 
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. 
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). 
2. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. 
3. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно. 
Однако при совершении сделок, указанных в пункте 4 статьи 185 настоящего Кодекса, и доверенностей на их совершение подпись того, кто подписывает сделку, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки. 
2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

Статья 162. Последствия  несоблюдения простой письменной формы  сделки

1. Несоблюдение  простой письменной формы сделки  лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 
2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 
3. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.

Статья 163. Нотариально  удостоверенные сделки

1. Нотариальное  удостоверение сделки осуществляется  путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. 
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 
1) в случаях, указанных в законе; 
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Статья 164. Государственная  регистрация сделок

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Статья 165. Последствия  несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение  нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. 
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

В ст. 158 ГК РФ предусмотрено  две формы сделок: устная и письменная. Закон не устанавливает замкнутого круга сделок. Письменная форма, простая  или нотариальная, предусматривается  для определенных видов сделок. Если такая форма не установлена законом, подзаконным актом, соглашением  сторон, то сделка может быть совершена  устно. Молчание, как правило, не может  рассматриваться как выражение воли совершить сделку. Лишь в случаях, установленным законом или соглашением сторон, ему придается такое значение. Для этого должны быть точно установлены условия, при которых молчание рассматривается в таком качестве.

Письменная форма сделки означает составление документа, выражающего  его содержание и подписанного лицом, совершающим сделку, или ненадлежащее уполномоченным им лицом. Письменной формой может быть единый документ, подписанный  сторонами, либо обмен письмами, телеграммами, другими средствами связи, позволяющими установить, что документ исходит  от участника сделки.

Отсутствие печати, специального бланка и других реквизитов не считается  по общему правилу нарушением требований к форме сделки. Эти реквизиты  рассматриваются как «дополнительные  требования», а потому становятся обязательными  только в силу соответствующего указания в законе, ином правовом акте, соглашении.

Кодекс учел практику применения современных способов факсимильного  воспроизведения подписи с помощью  средств механического или иного  копирования электронно-цифровой подписи. Однако их использование признается допустимым, если в законе, ином правовом акте, соглашении сторон не будет установлена  сама возможность подобных подписей и определенный порядок. В ст. 160 ГК РФ указываются основания для  того, чтобы сделка была подписана  не лицом, совершающим ее, а другим гражданином по его просьбе. Подпись  последнего должен засвидетельствовать  нотариус или другое должностное  лицо, имеющее право совершать  такое нотариальное действие, с указанием  причин, в силу которых совершающий  сделку не мог подписать его собственноручно. При выступлении от имени юридического лица данное правило не применяется.

Главным последствием нарушения  требования об обязательной форме является то, что при возникновении спора  о том, была ли сделка вопреки требованиям  закона совершена устно, сторона, утверждающая это, имеет право использовать ограниченный круг доказательств (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключение экспертов).

Запрет использования  свидетельских показаний распространяется на случай, когда оспаривается сам  факт совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма  сделки не препятствует допуску свидетелей. Таким образом, отмечает М. И. Брагинский, «если вопреки закону, требующему письменной формы, сделка совершается  устно, то при утверждении типа «денег не брал» (т. е. кредитный договор  не заключал) другая сторона не вправе оспаривать это утверждение ссылкой  на свидетельские показания. В то же время утверждение «деньги брал, но не отдал» можно оспорить, используя любые доказательства, включая свидетельские показания».[4]