Имущественные налоговые вычеты

 

 Вычет при  приобретении (строительстве) жилья

Вычет, который предоставляется при приобретении (строительстве) жилья, направлен на стимулирование граждан к улучшению своих жилищных условий.

Этот вычет включает две составляющие:

1) по расходам на новое  строительство (приобретение) на территории  РФ жилья;

2) по расходам на погашение  процентов по целевым займам (кредитам). Эти займы (кредиты) должны быть  получены от кредитных и иных  организаций РФ и фактически  израсходованы на новое строительство (приобретение) жилья.

Вычет по каждой из этих составляющих может быть предоставлен только в отношении расходов по одному и тому же объекту жилья. Необходимо отметить, что вычет не может быть предоставлен по иным расходам. Например, на восстановительный ремонт жилья после пожара.

С 1 января 2010 г. данный вычет будет также применяться к расходам на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории РФ, для перекредитования займов (кредитов) на строительство (приобретение) жилья.

Кроме того, с 2010 г. такой вычет можно будет получить и по расходам на приобретение:

- земельных участков, предоставленных  для индивидуального жилищного  строительства;

- земельных участков, на  которых расположены приобретаемые  жилые дома, или доли (долей) в  них.

Это предусматривает новая редакция пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такие изменения вводятся пп. «б» п. 4 ст. 1 Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ. Они вступают в силу 1 января 2010 г. (п. 2 ст. 6 Закона N 202-ФЗ). Вычет может быть предоставлен и в том случае, если расходы на строительство (приобретение) жилья осуществляются за счет заемных (кредитных) средств. Необходимо отметить что, заем (кредит) должен быть именно целевой, т.е. предназначен для строительства (приобретения) жилья. В противном случае суммы, направленные на погашение процентов по такому займу (кредиту), не принимаются к вычету. Перечень объектов, по приобретению которых может быть заявлен имущественный налоговый вычет, закрытый. Это жилой дом, квартира, комната или доля (доли) в них (абз. 1 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вычет можно заявить и по жилому дому, не завершенному строительством.

Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов. Однако для расходов на приобретение (строительство) жилья он не может быть более 2 000 000 руб. (без учета погашения процентов по целевым займам (кредитам)) (абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Предельные размеры имущественного вычета, которые действовали в различные периоды, приведены в таблице.

Предельные размеры имущественного вычета
2 000 000 руб.	с 2008 г.
1 000 000 руб.	с 2003 г. до 2009 г.
600 000 руб.	с 2001 г. до 2003 г.

 

При этом не важно, сколько видов расходов (приобретение квартиры, отделка и т.п.) понес налогоплательщик при приобретении (строительстве) - один или несколько. То есть этот вычет предоставляется по общей сумме расходов (за исключением процентов). Для процентов по целевым займам (кредитам) ограничения по сумме вычета не установлено. Следовательно, такие расходы принимаются в фактическом размере.

Применять имущественный налоговый вычет можно с того налогового периода, в котором возникло право на вычет. Данный вывод следует из положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Право на вычет возникает в том налоговом периоде, когда соблюдены следующие условия для получения вычета:

- имеются документы, подтверждающие  произведенные расходы на приобретение  жилья;

- имеются документы, подтверждающие  право собственности на жилье (при приобретении прав на квартиру (комнату) в строящемся доме - акт  о передаче такого жилья).

Налогоплательщик вправе заявить вычет начиная с того периода, когда у него возникло право на вычет. Иными словами, заявить вычет за периоды, предшествующие возникновению права на него, нельзя. Если налогоплательщик не пожелает использовать в каком-либо периоде вычет (или его остаток), то он вправе приостановить его использование (п. 2 ст. 56 НК РФ). Для этого ему достаточно подать в налоговую инспекцию соответствующее заявление. Образец написания заявления на приостановление использования имущественного налогового вычета представлен в приложении 2.

Не все расходы, связанные со строительством (приобретением) жилья, учитываются. К расходам, которые учитываются в сумме вычета, относятся (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):

При новом строительстве либо приобретении жилого дома или доли (долей) в нем	При приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них
Расходы на разработку проектно-сметной документации	Расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме
Расходы на приобретение строительных и отделочных материалов	Расходы на приобретение отделочных материалов
Расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством
Расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке	Расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты
Расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных  источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации

 

С 1 января 2010 г. в состав вычета будут включаться расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ (абз. 15 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Указанные изменения внесены абз. 12 пп. "б" п. 4 ст. 1 Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ и вступают в силу 1 января 2010 г.

Те расходы, которые не относятся к указанным выше, в состав имущественного вычета не принимаются. Например, налогоплательщик не сможет учесть расходы на перепланировку и реконструкцию помещения, на покупку сантехники и иного оборудования, на оформление сделок, необходимых для получения разрешения на строительство жилого дома.

Необходимо отметить, что расходы на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты (долей в них) принимаются к вычету только в том случае, если в договоре на приобретение этих объектов указано, что строительство по ним не завершено и они передаются без отделки.

Налогоплательщик не вправе воспользоваться вычетом в случаях:

- если оплата строительства (приобретения) жилья произведена  за счет средств работодателей  или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за  счет выплат, предоставленных из  средств федерального бюджета, бюджетов  субъектов РФ и местных бюджетов;

- если сделка купли-продажи  заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к  налогоплательщику взаимозависимым  в соответствии с ст. 20 НК РФ (абз. 19 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Физические лица признаются взаимозависимыми в следующих ситуациях:

- одно физическое лицо  подчиняется другому физическому  лицу по должностному положению (пп. 2 п. 1 ст. 20 НК РФ);

- физические лица состоят  в брачных отношениях, отношениях  родства или свойства, усыновителя  и усыновленного, попечителя и  опекаемого в соответствии с  семейным законодательством РФ (пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ).

Необходимо отметить, что физические лица могут быть признаны взаимозависимыми и по иным основаниям. Однако такое решение может принять только суд, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок (п. 2 ст. 20 НК РФ).

Вычет может быть использован налогоплательщиком только один раз. Повторное его предоставление не допускается (абз. 20 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Важно учитывать, что в случае приобретения нескольких объектов, по которым налогоплательщики вправе заявить имущественный налоговый вычет, вычет предоставляется налогоплательщику по одному из приобретенных объектов по его выбору (абз. 20 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Встречаются случаи, когда налогоплательщики до того момента, как заявят право на вычет, продают жилье. Несмотря на это, права на вычет они не теряют. Возможность использования вычета связана лишь с фактом осуществления расходов на приобретение жилья и не зависит от нахождения недвижимости в собственности в дальнейшем.

Если вычет не удалось полностью использовать в текущем году, то его остаток может быть перенесен на последующие годы до полного его использования (абз. 21 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный налоговый вычет может быть получен либо у налогового органа по окончании года, либо у работодателя до окончания года. Это следует из абз. 1 п. 2, абз. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Основанием для получения имущественного налогового вычета у налогового органа является письменное заявление на имущественный налоговый вычет и декларация по НДФЛ (абз. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Образец написания заявления на имущественный налоговый вычет представлен в приложении 3.

Помимо заявления и декларации в налоговый орган также необходимо представить документы, подтверждающие ваши права на жилье, а именно (абз. 14 - 16 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):

- при строительстве (приобретении) жилого дома (в том числе не  оконченного строительством) или  доли (долей) в нем - документы, подтверждающие  право собственности на жилой  дом или долю (доли) в нем (см. также  Письмо УФНС России по г. Москве  от 15.02.2008 N 28-10/015435@);

- при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или  прав на квартиру, комнату в  строящемся доме - договор о приобретении  квартиры, комнаты, доли (долей) в них  или прав на квартиру, комнату  в строящемся доме, акт о передаче  квартиры, комнаты, доли (долей) в них  налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности  налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Факт оплаты жилья должен подтверждаться соответствующими платежными документами, оформленными в установленном порядке. В ст. 220 НК РФ приведен примерный перечень таких документов. К ним, в частности, относятся квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и др.

Имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилья обязан предоставить один из работодателей (по выбору налогоплательщика), если налогоплательщик обратится к нему с соответствующим уведомлением. Уведомление выдается налоговым органом по месту жительства в тридцатидневный срок со дня подачи налогоплательщиком письменного заявления и документов, подтверждающих право на вычет (абз. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Образец написания заявления на имущественный налоговый вычет представлен в Приложении 4.

 

Заключение

Имущественный налоговый вычет от продажи имущества носит исключительно компенсационный характер. Получение такого вычета похоже на использование налоговой льготы или налогового освобождения, на основании которого полученные доходы от продажи (или их часть) не будут подвергаться налогообложению. Однако в отличие от доходов, признаваемых соответствующими статьями Налогового кодекса РФ, не подлежащими налогообложению НДФЛ, предоставление вычета носит заявительный характер. То есть если гражданин продаст принадлежащее ему имущество, но не представит в налоговые органы заявление о вычете, то сотрудники налоговых органов вовсе не обязаны напоминать ему о его праве на вычет. Соответственно, НДФЛ такой «забывчивый» гражданин заплатит со всей суммы дохода, и доказать впоследствии ошибочность своих действий ему будет очень непросто.

Вместе с тем, можно отметить что, в большинстве российских регионов представители налоговой администрации достаточно доброжелательно относятся к налогоплательщикам и при необходимости напоминают им о возможности получения вычета. Тем не менее, все же стоит отметить, что дача подобных рекомендаций является правом, но не обязанностью сотрудников налогового ведомства.

Следует также отметить, что далеко не всегда при продаже имущества получение имущественного налогового вычета приводит к наибольшей налоговой экономии. В ряде случаев налогоплательщику следует рекомендовать отказаться от права на вычет и применить норму абз. 2 пп. 1 ст. 220 НК РФ, разрешающей уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов. Прежде всего, это выгодно для сделок по продаже дорогостоящего имущества, находящегося в собственности налогоплательщика непродолжительное время.

В отличие от имущественного налогового вычета при продаже имущества вычет при строительстве или приобретении жилья носит ярко выраженный стимулирующий характер. Государство гарантирует возврат налогоплательщику части его налоговых платежей при условии приобретения или строительства на территории Российской Федерации жилой недвижимости. Ежегодно эту возможность используют около миллиона российских граждан (практически каждый пятый налогоплательщик, подавший декларацию по НДФЛ).

Главным недостатком является весьма незначительный, размер предоставляемой компенсации. Не секрет, что приобретение практически любого объекта жилой недвижимости, как правило, обходится налогоплательщику в сумму, превышающую 2 млн. руб. (максимальный лимит имущественного налогового вычета от приобретения недвижимости без использования кредитных средств). Кроме того, вопреки распространенному заблуждению 2 млн. руб. - это сумма, не подлежащая налогообложению, а не размер возвращаемого государством налога. Соответственно, при использовании права на имущественный налоговый вычет налогоплательщику может быть возвращена сумма, не превышающая 260 тыс. руб. (1 млн. руб. x 13% = 260 тыс. руб.). Ко всему этому следует отметить, что, как правило, в особенности в случае строительства нового жилого объекта, между моментом уплаты налога в бюджет при получении дохода, истраченного на оплату жилья, и его возвратом в связи с получением имущественного налогового вычета проходит достаточно длительное время, и в связи с этим реальный размер компенсации уменьшается еще и на инфляционную составляющую.

Процедура получения имущественного налогового вычета в тексте Налогового кодекса РФ прописана достаточно лаконично. Но это не значит, что данная процедура проста. Многие из проблем обусловлены недостаточно конкретными формулировками Налогового кодекса РФ и неполным описанием процедуры получения вычета в тексте закона. В некоторых случаях нормы Налогового кодекса РФ изложены настолько неясно, что к единому толкованию их содержания не могут прийти даже представители налогового ведомства и Минфина России.