Зарубежная практика налогообложения недвижимости

Чтобы не допустить появления тенденций к уклонению от налогообложения недвижимости, связанных прежде всего с психологическим отношением к подлежащей уплате сумме налога на недвижимость, в том числе в случае ее увеличения, законодательство США предусматривает следующие подходы:

1) не  повышая размер налоговой ставки, увеличивать величину налоговой  базы, т.е. стоимость недвижимости, путем  периодических переоценок;

2) превышать  ставку в 1,0% возможно, если дополнительная  сумма доходов направляется на  погашение долгов местных органов  власти.

Общий подход при установлении льгот по налогу на недвижимость применяется в виде освобождения от уплаты налога определенных категорий налогоплательщиков, в том числе:

- религиозных  организаций;

- образовательных  учреждений;

- постоянных  резидентов - граждан, нуждающихся в  социальной защите, и лиц, имеющих  особые заслуги перед государством.

Налогом на недвижимость облагаются все объекты недвижимости на территории г. Нью-Йорка, за исключением объектов, выведенных из-под налогообложения на основании закона. Поступления налога на недвижимость составляют до 40% доходов бюджета города.

В целях налогообложения недвижимость всех пяти административных округов Нью-Йорка разделена на отдельные категории (Тhe Parcel). Для каждой категории характерны однотипные строения (The Block) и земельные участки (The Lot). Департамент финансов города присваивает каждой категории недвижимости определенный налоговый класс. Размер ставок налога на недвижимость для каждого налогового класса ежегодно устанавливается законодательным органом Нью-Йорка (The New York City Council).

 

Таблица 2. Ставки налога на недвижимость в Нью-Йорке5

Налоговый класс	Налоговая ставка на каждые 100 долл. налоговой базы, долл.
1	10,888
2	9,885
3	13,083
4	10,631

 

Разделение объектов недвижимости по указанным четырем налоговым классам может быть представлено в виде следующей таблицы.

 

Таблица 3. Классификационное деление недвижимого имущества для целей налогообложения6

Налоговый класс	Категория недвижимости
1 1А 1В	Жилые дома на одну, две и три семьи Вновь построенные одно, двух и трехэтажные кондоминиумы Определенные виды свободной земли в зонах жилой застройки
2	Все другие виды жилой недвижимости, включая жилищные кооперативы, арендуемые здания и кондоминиумы, не подпадающие под Класс 1
3	Оборудование коммунальных компаний
4	Все другие виды недвижимости, включая коммерческие строения, здания и земельные участки коммунальных компаний; свободные земельные участки,не подпадающие под Класс 1

 

Недвижимость оценивается на основе рыночных цен, но налоговая база для расчета налога представляет собой часть полной рыночной цены в соответствии с законом штата.

Порядок и сроки уплаты налога зависят от результатов оценки недвижимости. При оценке недвижимости на сумму не более 40 тыс. долл. США налог уплачивается в течение финансового года четырьмя равными долями (поквартально) не позднее 1 июля, 1 октября, 1 января и 1 апреля.

Если результаты оценки недвижимости превышают 40 тыс. долл. США, налог подлежит уплате двумя равными долями (за каждую половину финансового года) не позднее 1 июля и 1 января. Налогоплательщик при погашении ипотечного кредита, взятого на приобретение новой недвижимости, покупке недвижимости за счет личных средств, смене почтового адреса и в некоторых других случаях обязан каждый раз высылать в регистрационный орган города специальную регистрационную карточку собственника с обновленными данными.

За неуплату налога законодательство предусматривает радикальную меру ответственности в виде изъятия недвижимости из собственности налогоплательщика. Изъятие происходит при проведении так называемой in rem процедуры. По окончании in rem процедуры новым собственником становится город Нью-Йорк.

Периоды времени, в течение которых сумма налога так и не была уплачена и по окончании которых департамент финансов может начать in rem процедуру, различаются по категориям недвижимости:

- три  года - в отношении жилых домов  или кондоминиумов на одну  или две семьи при ежегодной  сумме налогов не более 2750 долл. США;

- один  год - в отношении других категорий  недвижимости.

В штате Флорида ежегодная оценка и взимание налога на недвижимость регулируются на уровне графств штата. Аккумулированные налоговые поступления из бюджета графства распределяются далее между нижестоящими бюджетами таких образований, как муниципалитеты, школьные и специальные налоговые округа.

Согласно законодательству, налогооблагаемая стоимость представляет собой оцененную стоимость собственности за минусом вычетов, одобренных органом оценки графства в отношении ее владельца.

Под недвижимостью в штате Флорида понимаются земельные участки, здания и все другие постоянные строения на земле, например такие, как:

- дома  на одну и более семей, кондоминиумы, жилищные кооперативы, городские  квартиры, передвижные дома-фургоны;

- свободные  земли;

- коммерческая, промышленная и сельскохозяйственная  недвижимость, в том числе как  свободная, так и застроенная (обработанная).

Орган графства по оценке собственности не позднее 1 июля каждого года оценивает недвижимость, находящуюся на территории графства, и официально публикует результаты. При определении стоимости недвижимости принимаются во внимание такие факторы, как текущая стоимость, способ использования, местонахождение, площадь, первоначальная стоимость, восстановительная стоимость строений, износ, доход от использования, а также чистый доход, если недвижимость продается.

Извещения об уплате налога рассылаются налогоплательщикам, как правило, не позднее 1 ноября текущего года. Уплата налога должна быть произведена к 1 апреля следующего года. Законодательство предусматривает как уменьшение суммы налога на определенный процент за досрочную уплату налога (вплоть до 4% суммы налога), так и начисление пени за пропуск сроков уплаты налога (18% годовых, но не менее 3% суммы налога).

Оценка недвижимости проводится на уровне каждого графства профессиональными оценщиками, которые избираются в соответствии с конституцией штата. В случае если собственник не согласен с оценкой его имущества, он имеет право подать апелляцию в орган графства по разрешению споров по оценке (The Value Adjustment Board - VAB).

Во Флориде ставка налога на недвижимость немногим выше 2%. При расчете налога налоговая база может быть уменьшена на сумму установленных законодательством штата налоговых вычетов.

Для получения налоговых вычетов необходимо обратиться в орган графства по оценке имущества (The County Property Appraiser's Office), который разъяснит, подпадает ли налогоплательщик под действие того или иного налогового вычета, и сообщит, какие документы и формы должны быть представлены для получения вычета.

Заявление о предоставлении налогового вычета должно быть подано налогоплательщиком лично в орган графства по оценке имущества в период с 1 января по 1 марта текущего года. Во Флориде применяются следующие виды налоговых вычетов в отношении налогоплательщиков и объектов недвижимого имущества:

1) необлагаемый  налогом минимум в 25 тыс. долл. США  для жилых домов;

2) налоговый  вычет в размере 500 долл. США для  вдов и вдовцов (при заключении  нового брака вдова или вдовец  теряют право на этот вычет);

3) налоговый  вычет в размере 500 долл. США при  постоянной инвалидности налогоплательщика. Военные, утратившие трудоспособность  не менее чем на 10% в ходе  военных действий или в результате  несчастного случая во время  несения военной службы, также  имеют право на этот вычет;

4) налоговый  вычет в размере 500 долл. США для  слепых граждан;

5) ветераны  войны в отставке с постоянной  инвалидностью, полученной в ходе  несения военной службы, а также  парализованные граждане имеют  право на полное освобождение  от налогообложения недвижимости, находящейся в их собственности  и используемой ими для проживания, за минусом той ее части, которая  используется ими в коммерческих  целях. При определенных обстоятельствах  данная налоговая льгота может  быть предоставлена вдове ветерана.

 

2.3 Налог на недвижимость в других иностранных государствах и странах-участницах СНГ

 

На Филиппинах с налогоплательщиков ежегодно взимается местный налог на недвижимость (The Real Property Tax), обязанность по уплате которого установлена на общегосударственном уровне. Плательщиками этого налога признаются собственники недвижимого имущества. В объект налога включаются земельные участки, здания и другие улучшения земельного участка (Improvements).

На Филиппинах от налога на недвижимость освобождено имущество, фактически используемое в образовательных, религиозных и благотворительных целях, независимо от вида деятельности, указанного в уставе налогоплательщика.

В целях налогообложения недвижимость разделена на три основные категории: жилая, коммерческая и сельскохозяйственная.

Для земельных участков и оборудования, установленного на земле, шкала налога дифференцирована по трем вышеуказанным категориям с пропорциональными ставками для каждой категории, в то время как для зданий и других строений на земле помимо установленной дифференциации шкала налога является еще и прогрессивной.

 

Таблица 4. Шкала налоговых ставок для земельных участков и оборудования, установленного на земле

Объекты недвижимости	Ставка налога согласно назначению объекта недвижимости, %
	Жилое назначение	Коммерческое назначение	Сельскохозяйственное назначение
Земельные участки	20	50	40
Оборудование	50	80	40

 

Таблица 5. Прогрессивная шкала налоговых ставок для зданий и других строений (сооружений) на земле

Стоимость объектов недвижимости (в тыс. филиппинских песо)	Ставка налога согласно назначению объекта недвижимости, %
	Жилое назначение	Коммерческое назначение	Сельскохозяйственное назначение
0-175	0	30	25
175-300	10	30	25
300-500	20	35	30
500-750	25	40	35
750-1000	30	50	40
1000-2000	35	60	45
2000-5000	40	70	50
5000-10000	50	75	50
Свыше 10000	60	80	50

 

Недвижимость на Филиппинах облагается также провинциальным (городским) налогом, вводимым и взимаемым на уровне провинций по ставке до 1% оценочной стоимости и на уровне муниципальных образований округа Манилы - по ставке до 2%.

Дополнительный налог на недвижимость по ставке 1% поступает в специальный образовательный фонд.

В Республике Чили взимается налог на собственность (The Property Tax), под которой в данном случае понимается только недвижимое имущество. Недвижимость разделена на сельскохозяйственную, для которой предусмотрена налоговая ставка 2% оценочной стоимости, и городскую, облагаемую по ставке 1,1%. Сумма налога на собственность уплачивается в течение года четырьмя равными взносами.

В Республике Сингапур установлен налог на собственность (The Property Tax). Налогом на собственность по ставке 12% облагается недвижимость, используемая в коммерческих или производственных целях. Льготная налоговая ставка 4% предусмотрена для собственников жилых объектов недвижимости, которые в этих объектах сами и проживают. Налоговой базой является годовая стоимость недвижимости, представляющая собой расчетную сумму, которую можно получить за год при сдаче недвижимости в аренду. Для гостиниц годовая стоимость рассчитывается в виде суммы 12% валового дохода от предоставления комнат и 5% валовой суммы от продажи продуктов питания в ресторане гостиницы.

Земельный участок, предоставленный под жилую застройку, освобождается от обложения налогом на собственность на период с начала строительства до момента получения временной лицензии на заселение в построенный жилой объект.

Недвижимость, находящаяся в собственности иностранцев, помимо обложения налогом на собственность по ставке 12%, подпадает под обложение дополнительным налогом (The Surcharge) по ставке 10% годовой стоимости, т.е. совокупная налоговая ставка составляет 22%. Иностранные лица, имеющие квартиры в кондоминиумах, а также квартиры в жилых домах, в которых число этажей не менее шести, могут быть освобождены от уплаты дополнительного налога.

Сумма налога на собственность уплачивается равными взносами в январе и июле, а если уплата налога производится через межбанковскую систему жиросчетов, то ежемесячно.

Характерной чертой развития современной теории и практики налогообложения в странах - участницах СНГ стала кодификация разрозненных нормативных правовых актов, регулирующих как права и обязанности налогоплательщиков и налоговых органов, так и сам процесс налогообложения в этих государствах. Реформы систем налогообложения в странах - участницах СНГ, результатом которых стало издание налоговых кодексов, позволили, во-первых, проанализировать полезность каждого из налогов, во-вторых, сократить общее число налогов и, в-третьих, упорядочить налоги по уровням государственной и местной властей.