Кадастровая система Испании и фискальный кадастр недвижимости территории Навары

Кадастровая система  Испании и фискальный кадастр  недвижимости территории Навары (провинция  Испании).

В Испании под кадастром понимается совокупность данных о недвижимости в городах и сельской местности  с указанием площади, границ, выращиваемых культур или иного использования  земли, оценки стоимости, а также  других физических, экономических и  юридических сведений.

Кадастр содержит информацию, характеризующую  недвижимость по следующим признакам:

• сведения о собственнике, включающие данные о случаях передачи недвижимости, происходящие в результате различных действий, совершаемых собственником с недвижимостью: продажи, дарения, наследования, изъятия и т. д.;
• данные о каждом отдельном земельном участке, в том числе его физические и экономические характеристики, включая оценку земель и целевое использование;
• данные по налогообложению недвижимости, включая цену, ставку налога, размер и изменение налога.

Кадастровая информация используется не только налоговыми органами, но находит  применение в таких областях, как:

• планирование и управление городскими территориями;
• развитие и управление сельскими территориями, что стало особенно актуальным после вступления Испании в Европейский Союз, политика которого направлена на жесткую регламентацию производства сельскохозяйственной продукции;
• строительство и развитие инфраструктуры;
• развитие деятельности служб социальной помощи;
• решение земельных споров и других вопросов, касающихся недвижимости;
• организация деятельности коммерческих культур;
• охрана природы и экология;
• проведение продаж и аукционов земельных участков или их отчуждение.

Административные органы и организации  имеют доступ к кадастровой информации без каких-либо ограничений. Частным  физическим и юридическим лицам  также доступна кадастровая информация, если она касается самого собственника данной недвижимости или если ее запрашивают  лица, доказавшие права на данную недвижимость. В других случаях частным лицам  сведения о недвижимости третьих  лиц, как правило, не выдаются. Подобные данные можно получить лишь по специальному разрешению соответствующих организаций.

Кадастр содержит сведения об изменениях физического, экономического и юридического характера. При этом изменениями  физического характера считаются:

• новое строительство;
• пристройка, реконструкция, частичный или полный слом или снос существующих строений;
• в области сельской недвижимости: изменения структуры посевных площадей или форм использования земель.

 

К изменениям экономического характера  относятся перемены в использовании  или назначении объекта недвижимости, если они не сопровождаются изменениями  физического характера.

Юридическими считаются такие  изменения, как:

• передача права собственности или возникновение любого другого права;
• выделение части объекта недвижимости, его разделение или объединение нескольких объектов.

Об изменениях собственники недвижимости или обладатели других вещных прав обязаны сообщить кадастровым органам. Для этого им необходимо подать заявление  по установленной форме и в  установленный срок. В соответствии с действующим законодательством, это обычно два месяца со дня совершения действия, повлекшего за собой кадастровые  изменения. Документы, заверенные юридически или составленные на основании договоренности сторон, представляются в местные  кадастровые или местные административные органы. Поступившие сведения проверяются  юристами в органах местной администрации  или техниками-архитекторами в  кадастровых управлениях, обрабатываются соответствующим образом и передаются в генеральную дирекцию кадастра.

Невыполнение установленного законом  требования расценивается как нарушение  порядка уплаты налогов и ведет  к применению различных санкций.

Сельский кадастр в Испании  действует на 49 млн. га при общей  площади страны 50 млн. га и ведется  по двум основным направлениям:

• инвентаризация земель для целей регистрации;
• использование кадастра для налоговых (фискальных) целей.

После вступления Испании в Европейский  Союз и происшедших значительных перемен в сельском хозяйстве  выполнение этих работ потребовало  более достоверных и точных знаний о территории.

При инвентаризации земель сбор кадастровой  информации ведется по каждому муниципалитету, территория которого подразделяется на кадастровые полигоны. Полигон включает в себя кадастровые участки, которые  могут подразделяться на субучастки в зависимости от выращиваемой культуры и продуктивности. Собираемая при этом информация может быть представлена в графической форме — в виде описания недвижимости и списков владельцев-арендаторов.

Описание недвижимости для сельского  кадастра содержит информацию о недвижимости в целом и информацию о сооружениях (местонахождение, площадь), а также  признаки, принимаемые по внимание при оценке: доходность, тип строений, использование и предназначение, зона или участок улицы и т.п.

Базы данных графической и семантической  информации по сельской и городской  территориям объединены в информационную систему, которая не централизована, а распределена по провинциям. Каждое территориальное управление самостоятельно поддерживает и осуществляет ведение баз данных, но с соблюдением единых правил, стандартов и форматов. Это позволяет иметь высокое качество и определенную гибкость единого централизованного контроля и управления кадастром.

 

Основными функциями территориальных  управлений являются:

• организация и поддержание в рабочем состоянии баз данных о земельных участках, находящихся под юрисдикцией данного территориального управления;
• цифровая обработка картографических данных и передача их в центральную службу;
• ведение баз данных, анализ информации, принятие решений, оказание услуг населению;
• взаимодействие и обмен информацией с центрами автономных областей и территориальными управлениями более высокого уровня.

 

При этом используется открытая информационная сеть со стандартной операционной системой UNIX v.5, а также открытая «архитектура»  аппаратных средств и стандартные  базы данных, что гарантирует стыковку подсистем в единую систему, возможность  ее расширения и связь с другими  базами данных о недвижимости и земле.

 

Кадастр как система информации складывается из следующих подсистем:

 

Подсистема базовой информации представляет собой совокупность информации, связанной с физическими характеристиками недвижимого имущества: парцеллы, субпарцеллы, включая земельные участки под застройку, сооружения, а также характеристики почв и выращиваемых культур. Дополняется необходимой географической информацией, включенной в базовую информацию.

 

Подсистема географической кадастровой  информации — это подсистема данных, являющихся основной для цифровой картографии. Включает в себя банк географических данных, соединенных с семантико-цифровым банком данных, на котором основаны остальные подсистемы.

 

Подсистема оценки содержит стоимостные  показатели, которые определяются согласно действующим правилам о технических  нормативах кадастровой оценки и  постоянно обновляемым расчетным  таблицам стоимостей.

 

Подсистема налогообложения обрабатывает информацию, получаемую из подсистем оценки и базовой информации или использует данные физических и экономических характеристик имущества, Устанавливает соотношение между кадастровой стоимостью и объектами налогообложения и налогоплательщиками.

 

Параллельно с кадастром в Испании  существует Реестр прав на недвижимость, который представляет собой организацию, учрежденную для обеспечения  надежности юридических сделок в  отношениях между частными лицами, между частными лицами и предприятиями  и между предприятиями.

 

В Испании наиболее прочные связи  между кадастровыми и регистрационными службами прослеживаются в Наварре, где в 1982—1992 гг. была проделана работа по преобразованию фискального кадастра недвижимости территории Наварры в  базу данных региона, которая получила название «Новые кадастры». Разработанная  система не была замкнута и постоянно  подвергалась модификациям и дополнениям. В результате преобразований «Новые кадастры» становятся основой Налогового реестра территориального богатства  Наварры (НРТБН), предназначенного для  универсального использования. Его  деятельность регулируется Вольным  законом от 10 марта 1995 г. Традиционно  кадастр понимается как реестр объектов недвижимого имущества, содержащий его словесное и графическое  отображение, а также оценку стоимости  недвижимости для целей налогообложения. При создании НРТБН ставились  более широкие задачи, которые  предусматривали использование  системы в условиях постоянной динамики недвижимости и непрерывных изменений  информации, связанной с ней. Для  достижения этого была проведена  работа по следующим направлениям:

 

Выбран наименьший объем данных, на основе которого возможно создание кадастра.

 

Проведен сбор данных на местности  с максимально возможной точностью.

 

Предусмотрены автоматизированная обработка и поддержание только тех данных, сохранность и актуализация которых обеспечены.

 

Разработана открытая модель новой  кадастровой системы в виде банка  данных территориальной информации, предусматривающего постоянное совершенствование  системы в результате включения  в нее новых слоев информации, тем самым расширяя число пользователей.

 

Действовавшие нормативы и технические  процедуры были унифицированы, уровни ответственности и потоки информации между Правительством Наварры и  местными административными органами — урегулированы. Было установлено, что кадастровая информация, помимо прочих целей, должна использоваться для  взимания местных и региональных налогов. В связи с этим при  Правительстве Наварры (в ведении  Департамента экономики и финансов) был образован Налоговый реестр территориального богатства, а на уровне местной администрации (мэрий) —  муниципальные кадастры.

 

Поскольку муниципалитеты несут ответственность  за актуализацию данных в кадастрах  и их модификацию, в их обязанность  входит передача информации в НРТБН, причем сведения эти должны в обязательном порядке базироваться на данных НРТБН. При этом любая мэрия может  по своему усмотрению включать в кадастр  дополнительные данные, необходимые  для ее деятельности. Образованный таким образом комплекс получил  название «Кадастровая система Наварры», которая децентрализует процесс  получения информации, приближая  источники ее получения к действительности, но в то же время концентрирует эту информацию в единую базу данных, гарантируя одинаковую степень обработки и целостность данных.

 

НРТБН — это свод сведений обо  всем недвижимом имуществе Наварры, которое классифицировано по географическому  признаку. Базовой географической единицей является участок земли, ограниченный замкнутой линией, определяемой по физическим, юридическим или административным критериям. Нельзя смешивать понятие  кадастрового надела с понятием владения: надел или участок может совпадать, например, с дорогой или ее частью, с водной поверхностью или любым  другим участком земной поверхности, который  был выделен по той или иной причине. Участок земли может  иметь ту или иную форму и занимать любую часть территории без заранее  установленных ограничений или  обобщений: разделение на участки проводится методом сплошной привязки к территории. Расположение каждого участка отражается графически на схеме распределения  участков.

 

Кадастр Наварры, будучи территориальной  информационной системой, может считаться  индексированной пространственной базой данных, способной выполнять  следующее:

 

Регистрировать графическую и  семантическую цифровую информацию по каждой единице недвижимости отдельно и по всей территории в целом.

 

Оценивать совокупность и каждую отдельную  единицу недвижимости в Наварре.

 

Обеспечивать муниципалитеты информацией.

 

Издавать картографический материал на всю территорию.

 

Автоматически выпускать учетные  карточки парцелл.

 

Постоянно поддерживать реестр в актуальном состоянии.

 

В рамках этой системы удалось добиться целостности информации, достигаемой  благодаря идентификации элементов  различных реестров и коммуникативным  связям между участвующими

 

В настоящее время пользователи могут получать для территории Наварры  цифровые кадастровые карты (масштаба 1:5000); карты населенных пунктов (1:500); карты выращиваемых культур (1:10 000); ортофотопланы территории Наварры (1:5000) т. д.

 

Помимо картографической информации, действующая ныне кадастровая система  Наварры позволяет создавать  в автоматизированном режиме в течение 30 с учетную карточку парцеллы на каждую единицу городской или  сельской недвижимости.

 

Этот документ содержит план парцеллы в масштабе 1:500, на котором также  представлены соседние парцеллы с их кадастровыми номерами, контуры постройки  и другие данные. Имеется также  описание единицы недвижимости или  парцеллы (кадастровый номер, использование, местоположение, площадь и стоимость), а также данные о собственниках. Учетные карточки используются муниципалитетами и частными лицами. В дальнейшем планируется включить в учетную  карточку информацию урбанистического характера.

 

Основываясь на данных по каждому  объекту недвижимости и на оценке, базирующейся на оценочных критериях, система позволяет провести оценку всех объектов недвижимости таким образом, что любые изменения экономического характера приводят к «автоматическим» изменениям в присвоенной им стоимости. Этот процесс начинается в муниципалитетах, где заинтересованные лица заполняют  соответствующие бланки и прикладывают документы, на основании которых  проводится обновление.

 

Важным видом деятельности кадастровой  службы является такт же ежегодный  пересчет стоимостных показателей, служащих основой для налогообложения. Пересчет ведется либо на основании  специальной таблицы, утверждаемой правительством Наварры, либо на основании  оценочной шкалы, которая пересматривается муниципалитетом минимум раз  в пять лет.