Правовое регулирование общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме

 
2.2 Жилое помещение как объект права собственности. Понятие и виды жилых помещений

Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения — общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

Каждый гражданин может бесплатно получить в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда только один раз. Объектом приватизации не могут быть аварийные жилые помещения, а также жилые помещения в общежитиях, закрытых военных городках и служебные (решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир могут быть приняты их собственниками или уполномоченными ими органами). При этом могут возникнуть отношения общей (долевой или совместной) собственности граждан на приватизированные в таком порядке жилые помещения.

Граждане могут приобретать жилье в собственность и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (строительство жилых домов или участие в его финансировании, на основании договоров ренты, мены, дарения, аренды с выкупом, полной оплаты стоимости кооперативного жилья, получение жилья в порядке наследования и т.д.).

 Находящееся в собственности граждан жилье не ограничивается по количеству, размерам и стоимости. Жилые помещения рассматриваются законом в качестве разновидностей недвижимого имущества. Поэтому в соответствии со ст.131 ГК право на них подлежит обязательной государственной регистрации, имеющей право устанавливающее значение. Собственники жилья вправе использовать его по целевому назначению с соблюдением требований законодательства и интересов других лиц, в том числе совершать сделки по его отчуждению, залогу, аренде, передавать по наследству, а также вселять в принадлежащие им жилые помещения других граждан в качестве членов своих семей.

Жилые помещения, как и земельные участки, также имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей. Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что в свою очередь требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей). Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

Вместе с тем, несмотря на законодательное признание квартир и комнат в многоквартирном жилом доме самостоятельными недвижимыми вещами, они, как уже отмечалось, ни фактически, ни юридически не приспособлены к тому, чтобы быть самостоятельными объектами недвижимости. Возникающие при этом противоречия и проблемы приводят к выводу о том, что законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства.

Для обеспечения нормальной эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах закон вынужден признать за их собственниками долю в праве на общее имущество дома — лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, санитарно-техническое и иное оборудование и т.п. При этом таким собственникам жилья запрещено отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье.

По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной. Однако квалификация этих отношений как режима главной вещи и принадлежности была бы ошибочной, ибо главной вещью в отношении общих частей дома, разумеется, является сам дом, а не отдельные квартиры (а доля в праве собственности не является вещью).

 
3. Правовое  регулирование общего имущества  в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений.

Собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются технические коммуникации, иное обслуживающее более одного помещении в данном доме оборудование.

Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирном доме собственника пропорциональна размерам общей площади помещения собственника.

Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собственник в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел не имеет. В данном случае каждому собственнику квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте.

Участник общей собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от неё в пользу физических или юридических лиц, а также совершать иные действия, влекущие утраты доли в общей собственности, отдельно от принадлежащей ему на праве собственности квартиры. И это естественно, ибо отчуждение или передача в пользование объектов общей собственности в многоквартирном доме делают невозможным для других собственников осуществлять свое право на это недвижимое имущество.

Доля каждого собственника квартиры в праве общей собственности в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру. При купле-продаже квартиры доля нового собственника квартиры в праве общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме соответствует доле предшествующего собственника.

4. Товарищество собственников жилья

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения в многоквартирном доме.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном домена их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа собственников помещений в таком доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, с момента его государственной регистрации.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества, а члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества.

По замыслу законодателя, товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны стать преобладающей формой управления единым комплексом недвижимого имущества — многоквартирным жилым домом.

Единый комплекс недвижимого имущества включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, отдельные части которого предназначены для жилых или иных целей (например, помещение магазина, ателье) и находятся в собственности граждан или юридических лиц, а остальные части находятся в их общей долевой собственности.

Общим имуществом в многоквартирном жилом доме являются обслуживающие более одного собственника лестницы, лифты, крыши, технические этажи и подвалы, а также механическое, сантехническое и иное оборудование, находящее за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства. Общее имущество в многоквартирном жилом доме находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений, которые им владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются.

Собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме обязан обеспечивать надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его собственности, обеспечивать с соблюдением установленных нормативных и иных технических требований использование, содержание и ремонт, перестройку и модернизацию помещений или их частей без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов других собственников.

Собственники также обязаны нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника жилого помещения на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Характерно, что неиспользование собственником принадлежащего ему жилого помещения либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения собственника полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае неиспользования собственником своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ вправе предъявить иск собственнику с требованием компенсаций за неуплату обязательных платежей и возмещения иных расходов и взносов. Товарищество может требовать от собственника полного возмещения убытков в результате неисполнения собственником своих обязательств, в случае отказа в судебном порядке.

 

 

 

Библиографический список

1.        "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) //СПС «Консультант плюс»

2.        "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014) //СПС «Консультант плюс»

3.        Комментарий к ГК РФ, Т.1 / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина; Ин-тгосударства и права РАН. — 4-4 изд., перераб. и доп. — М.: «Юрайт» 2010г.

4.        Комментарий к ЖК РФ, / под ред. Боголюбова А.Е. Ин-т государства и праваРАН. -, перераб. и доп. — М.: «Юрайт» 2009г.

5.        Бездох В.В., Пучинский В.К. Основы российского жилищного права: Учебноепособие. М., «Инфра-М» 2009г.

6.        Н.Е. Гетман, А. А, Титов Основы российского гражданского права: Учебноепособие. М., «Ю-райт» 2008г.

7.        Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. Учебное ипрактическое пособие. М., Контакт 2006г.

8.        Л.О. Красавчикова «ТСЖ — новое или старое?» // РоссийскаяГазета, регион. издат. по ЮФО вып. 8 С. 2006г.

9.        Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика // М., «Юрлит»,2008г. Основы жилищного законодательства РФ. Салтанова С.А., Чабон Ю.М., М. — С-Пб., «Герда» 2009г.

10.     Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (поновому Жилищному кодексу Российской Федерации) — М.: «Юристъ», 2008г.